"קיבוצים שלא ייכנסו כעת לתהליך של שיוך עלולים למצוא עצמם בסיכויי היתכנות נמוכים. בתים צמודי קרקע הם מוצר ייחודי שכמעט ולא קיים, כך שערכם עולה בכל יום. זה הזמן לעשות זאת, לפני שזה יהיה ללא היתכנות כלכלית". כך אומר שמאי המקרקעין עו"ד יעקב צפריר, שמלווה קיבוצים בתהליך שיוך – תהליך היוצר זיקה בין הדייר לבית המגורים שלו, שומר על זכויותיו ומאפשר להעבירו בעתיד.
צפריר מטירת יהודה הוא עורך דין ושמאי מקרקעין מוסמך מאז שנת 2000, המשמש כשמאי של מספר ועדות מקומיות, רשויות מקומיות, חברות וגופים ציבוריים. הוא מתמחה במתן שירותי ייעוץ וליווי במגזר הכפרי הכולל מושבים וקיבוצים, תוך סיוע בהפחתת החיובים מצד רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) והרשויות ובטיפול בהסדרה חוזית וקניינית.
בין היתר הוביל עו"ד ושמאי המקרקעין צפריר את הטיפול בהיבטים השמאיים של ההליך בקיבוץ חפץ חיים ליד גדרה, שהסתיים לאחרונה בהפחתת עשרות אחוזים מהשומה. כעת הוא נמצא בשלבים מתקדמים בטיפול בהליך בקיבוץ נען על כ-600 יחידות הדיור שבו וכן בקיבוצים נוספים רבים.
מהי המשמעות בפועל של תהליך השיוך?
"בתום הליך השיוך חבר הקיבוץ מתקשר בצורה ישירה מול רמ"י כחוכר של בית המגורים שלו, וזאת בניגוד למצב כיום, בקיבוץ המסורתי, שבו חבר שעוזב את הקיבוץ או חלילה נפטר מאבד את הזכויות בנכס. דייר שאין לו שום זיקה, כלכלית או חוזית, לבית המגורים שלו, לא יכול אפילו לשדרג את הבית כי הזכויות שייכות לאגודה".
משפטי, תכנוני וכלכלי
כדי לפתור את הסוגיה החלו קיבוצים רבים לבצע את הליך השיוך, שמתנהל באמצעות האגודה. מדובר בתהליך מורכב כלכלית, חברתית וגם פיזית, משום שהבתים נבנו בראייה קהילתית. "ראשית יש להסדיר מול רמ"י את כל הנכסים שעד כה האגודה השתמשה בהם ללא היתרי בנייה והרשות דורשת עבורם תשלום דמי שימוש. מדובר בסכומים שיכולים להגיע לעשרות מיליוני שקלים. אנחנו מגישים השגות, וכל שקל יכול להכריע את גורל העסקה".
השמאי צפריר נותן מענה בהיבטים השמאיים, התכנוניים והכלכליים. הוא מסביר שהשיוך מתחיל בהסברה תודעתית, במטרה שכל אחד מחברי הקיבוץ יבין לקראת מה הולכים ומהן ההשלכות. "התהליך כולל ליווי מרגע הכנת תוכנית מתאר המסדירה את המגרשים העתידיים, בראייה כלכלית/שמאית תוך היכרות עם צורכי הפרט ודרישות רמ"י. בהמשך הטיפול כולל ליווי בהפחתת עלויות הפיתוח וכן הפחתת דרישות התשלום של רמ"י", הוא מסביר.
נקודה נוספת שמעלה השמאי צפריר היא דרישת רמ"י לרכוש את כל זכויות הבנייה, כולל זכויות שהן פוטנציאל עתידי. "למעשה, מחויבים לשלם גם על זכויות שלא ניתנות למימוש. השומה היא היפותטית, אבל התשלום הוא ריאלי", הוא אומר. "תפקידי להפחית את החיובים על זכויות שאינן בנות מימוש, כמו חיוב על בניית מרתף כשאין היתכנות כזו.
בשיתוף שמאי המקרקעין ועוה"ד יעקב צפריר
