השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות רווחית במיוחד למשקיע אך טומנת בתוכה גם אי ודאויות רבות. על המשקיע בקרקע מוטל לבחון היטב את הגורמים השונים שעתידים להשפיע על ההשקעה. בכדי להתחיל בבדיקה, כדאי עיון בתוכניות הפיתוח בהן נכללת הקרקע כדי להבין את פוטנציאל ההשבחה שלה כמו גם את ההליך הצפוי עד ההפשרה וכמה זמן הוא יארך.
אחת הנקודות שעלולות להוות מהמורה בדרך להשבחת הקרקע היא האפשרות של הפקעת הקרקע על ידי רשות מקומית או לחלופין על ידי המדינה, זאת לצורך סלילת כבישים או ייעודים ציבוריים אחרים. כאן נדרש להבהיר כי הפקעת קרקע מבעליה על אף שפוגעת בזכות הקניין של בעליה, מותרת על פי חוק כל עוד היא למען מטרות שהן טובת הציבור כמו סלילת כבישים וייעודים אחרים.
לקבלת פרטים נוספים על הפקעת קרקע חקלאית לחצו כאן>>>
הפקעות קרקע יכולות להתבצע בשתי דרכים עיקריות: הפקעה על ידי המדינה או הפקעה על ידי רשות מוניציפלית. הפקעת קרקע על ידי המדינה מיועדת בדרך כלל לסלילת כבישים בינעירוניים ואינה נעשית במסגרת תכנון של שכונה חדשה, מה שאומר שמדובר בהפקעה מוחלטת ולא יתאפשר לתת במקומה, בסמיכות לה, זכויות בנייה אחרות. בעבר, לא נהגה המדינה לפצות את בעלי הקרקע מהם היא הופקעה. אולם היום לאחר פסק דין תקדימי מ-2012 המכונה "פסק רוטמן" שהוציא שופט בית המשפט העליון עוזי פוגלמן, השתנו הדברים ומקרי הפקעה כאלו מלווים בפיצוי כספי מצד המדינה לבעלי הקרקעות שהופקעו.
איך מחושב הפיצוי הכספי?
הפיצוי מחושב על בסיס שווי של קרקע חקלאית ולא מתייחס לשווי הספקולטיבי של הקרקע. בנוסף, בעלים של קרקע שהופקעה יהיה זכאי לפיצוי אך ורק אם שווי הקרקע שנותרה לו אחר ההפקעה באותו מקום נמוך משווי הקרקע שהייתה בידו לפני ההפקעה. במילים אחרות, עלייה בשווי הקרקע לאחר ההפקעה תקוזז מהפיצוי המשולם.
לעומת זאת, הפקעה על ידי רשות מוניציפלית, נעשית בדרך כלל במסגרת תכנית פיתוח מקומית כמו הקמת שכונה חדשה שדורשת הפקעה לצורך סלילת כבישים עירוניים בתוך השכונה שנבנית. במקרה כזה על פי חוק, בעלי הקרקע המופקעת יקבלו זכויות בניה חלופיות באותו אזור בסמוך לקרקע המקורית שהופקעה. הזכויות החלופיות שיינתנו בתהליך של איחוד וחלוקה מחדש יכולות להיות עבור בנייה למגורים בשכונה החדשה או עבור ייעודים אחרים בשכונה כמו מרכז מסחרי וכדומה.
דוד רפאל, מנכ"ל קבוצת רפאל נדל"ן, המתמחה במכירה והפשרה של אדמות חקלאיות, מזהיר ממידע מוטעה ותפיסות שגויות שמסתובבות בקרב משקיעים בנוגע לתמורה שיקבלו במקרה של הפקעת הקרקע – טעויות שעלולות להוביל משקיעים לקבלת החלטה מוטעית: "חשוב להבין אילו זכויות בניה אנשים מקבלים כשמפקיעים להם קרקע. יש כאלה שמפקיעים מהם קרקע חקלאית שנמצאת בתהליכי הפשרה ונאמר להם שאם הפקיעו מהם במקום אחד שהוא אטרקטיבי יותר עם ערך גבוה, הם יקבלו בתמורה זכויות מוגדלות בקרקע באזור אחר. זו טעות קשה. ברגע שמפשירים קרקע לבניה, החוק אומר, שאם יש הפקעה אדם יקבל את הזכויות סמוך ככל האפשר למיקום של הקרקע שהופקעה ולא בשום מקום אחר. הזכויות ניתנות בהתאם לשיעור המקורי שלהן במסגרת איחוד וחלוקה מחדש ולא מעבר"
טעות נוספת שנפוצה בקרב משקיעי קרקעות קשורה בבלבול בין התמורה בהפקעה שנעשית בתוכניות פיתוח מוניציפליות לבין הפקעות שנעשות במסגרת תכניות ארציות. לדברי רפאל: "יש אנשים שטועים לחשוב שאם המדינה הפקיעה מהם קרקע עבור סלילת כביש בינעירוני במסגרת תכנית ארצית, הם יקבלו פיצוי באמצעות זכויות בניה חלופיות במיקום אחר. זה לא נכון. זו טעות שמערבבת בין הפקעה מוניציפלית לבין הפקעה של המדינה בתכנית ארצית. נחוץ להבהיר שבהפקעה ארצית מקבלים פיצוי כספי בלבד ומה שנשאר נכנס לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים. אחרת, זה ייצור מצבים לא שוויוניים עם פתח להתנגדויות לתוכניות מצד גורמים שונים. כדי להימנע מכך, זה חייב להיות בצורה הזו".
נושא הפקעת קרקעות והטעויות שעלולות להתלוות אליו הם דוגמא למה חשוב וצריך ללמוד היטב את הנושאים והגורמים המשפיעים שקשורים להשקעה כדי למנוע בלבול וטעויות שעלולות לגרום להפסדים כספיים.
לקבלת פרטים נוספים על הפקעת קרקע חקלאית לחצו כאן>>>
