כשלימדתי השקעות נדל"ן באוניברסיטה, נהגתי לפתוח את השיעור הראשון בשאלה מהם שלושת הדברים החשובים ביותר בנדל"ן? לרוב היו הסטודנטים משיבים: "Location, "Location, Location. לזאת עניתי: "מיקום חשוב מאוד כשבוחרים היכן לגור. בהשקעות נדל"ן, התזמון חשוב לא פחות ולעתים אף יותר".
ניסיון של יותר משלושים שנות פעילות בהשקעות נדל"ן גלובליות לימד אותי שיש גורם חשוב אפילו יותר מהמיקום ומהתזמון - האנשים שמנהלים עבור המשקיע את תיק הנדל"ן שלו. נכס מצוין בזמן הנכון יכול עדיין להפוך להשקעה גרועה בידיים הלא נכונות.
כאמור, לתזמון יש משמעות רבה בהשקעות נדל"ן. מחיר הכניסה, סביבת הריבית, זמינות האשראי, שלב המחזור שבו נמצא השוק והיחס בין היצע לביקוש יכולים להשפיע באופן מהותי על ביצועי ההשקעה. אותה השקעה בדיוק עשויה להיראות אחרת לחלוטין אם מבצעים אותה בשיאו של מחזור, כאשר התמחור גבוה והמימון זול, לעומת תקופה שבה המחירים כבר משקפים סיכון גבוה יותר ונוצרות הזדמנויות חדשות. אלא שגם את התזמון אי אפשר לחזות באופן מושלם, ולכן חשיבותו של מנהל ההשקעות אינה מסתיימת בהחלטה מתי להיכנס להשקעה. היא נבחנת גם ביכולתו להגיב כאשר תנאי השוק מתפתחים אחרת מכפי שהעריך.
מי מקבל החלטות כשהתוכנית משתבשת
בשלושים השנים מאז שפרופימקס החלה להשקיע בנדל"ן בחו"ל פגשתי אלפי משקיעים, וכיום אני פוגש מאות משקיעים מדי שנה. בכל פעם שאני פוגש את מי ששוקל להרחיב את תיק ההשקעות שלו להשקעות נדל"ן בחו"ל השאלות שאני נשאל הן דומות - האם כדאי להשקיע במרכזי נתונים? בלוגיסטיקה? במקבצי דיור? במגורי סטודנטים? האם הריבית תרד? האם הבינה המלאכותית תשנה את שוק הנדל"ן? רק מעטים מנסים להבין לעומק מיהו האדם שמנהל עבורם את ההשקעה, מהן יכולותיו, מהם האינטרסים שלו וכיצד הוא מנהל את הסיכון.
כאשר הריבית נמוכה, שוק עולה וכלכלה חזקה יודעים לטשטש את ההבדל בין כישרון לבין מזל. בתקופה שבין 2010 ל-2018 נכנסו לשוק ניהול הנדל"ן מנהלים שחלקם חסרי יושרה, ניסיון וכישורים, והצליחו להשיא תוצאות מכובדות כתוצאה מסביבת ריבית אפס וכלכלה חזקה. הכותרות בעיתונים מאז שהפד החל להעלות את הריבית מספרות על משקיעים ששמו את יהבם במנהלים חסרי יושרה או שלא יכלו להתמודד עם סביבת שוק ששינה כיוון, ונאלצו להחזיר את הנכסים לבנק בהפסדים משמעותיים. כשהשוק משתנה, נפתח הפער המשמעותי בין משקיעים שלא בדקו מי מנהל את ההשקעה, לבין אלו שבחרו במנהל מקצועי ומנוסה, הפועל מתוך הלימה בין האינטרסים שלו לאלה של המשקיעים, והוכיח שבשעת אתגר הוא מעמיד את האינטרס של המשקיע לפני האינטרס שלו.
העולם שלנו משתנה במהירות, בשש השנים האחרונות חווינו מגפה עולמית, שינוי עמוק בדפוסי העבודה מהמשרד, פגיעה קריטית בשרשראות האספקה בעקבות המלחמות באוקראינה ובאירן, ומהפכה טכנולוגית המובלת על ידי הבינה המלאכותית. כל אלה מאלצים מנהלים לחשב מסלול תוך כדי תנועה. כך, כאשר הריבית מכפילה את עצמה או ענף שלם משנה כיוון, עסקה שנראתה מצוינת הופכת למאתגרת. בנקודה זו נמדדים הידע והניסיון של מנהל ההשקעות ובעיקר הערכים שלו. האם הוא פועל מתוך אחריות או מתוך אגו? האם הוא מנסה להצדיק החלטות עבר או מקבל החלטות חדשות ומעודכנות בהתאם למציאות החדשה?
להודות שהמציאות השתנתה
גם השקעה שנראתה מצוינת בעת ביצועה יכולה להסתיים בהפסד. גם לנו היו השקעות שלא הצליחו. אם יש מנהל שמספר לכם שהוא לא חווה הפסדים - תברחו. למנהל השקעות שאינטרס המשקיעים לנגד עיניו חייב להיות האומץ לזהות מוקדם ככל האפשר שהמציאות השתנתה, להודות בכך ולפעול בהתאם. עליו לדווח למשקיעים על המצב העדכני ולקחת אחריות על המשך הטיפול בהשקעה ועל הפעולות הנדרשות כדי להגן ככל האפשר על כספי המשקיעים, בידיעה שהוא יצטרך להקדיש משאבים משמעותיים על מנת להגן עליהם.
ישנם מנהלים שמציגים בשקיפות גם את ההשקעות המוצלחות פחות ובונים את תיק ההשקעות כך שגם אם השקעה אחת מאכזבת, היא לא תכריע את ביצועי התיק לאורך זמן. השאלה איננה האם תהיה השקעה שתאכזב, אלא האם המערכת נבנתה כך שהפסד נקודתי לא יהפוך לבעיה מערכתית. כאן בדיוק נכנס ניהול הסיכונים. גישה זו, לצד ראייה ארוכת טווח, היא שאפשרה לנו בפרופימקס להשיג לאורך השנים תשואות למשקיעים שאנו גאים בהן.
את פרופימקס לא בנינו סביב מרדף אחר התשואה הגבוהה ביותר, אלא סביב מחויבות לאינטרסים של המשקיעים, ניהול סיכונים, יושרה, שקיפות וחשיבה ארוכת טווח.
פיזור אפקטיבי דורש מיומנות
בשלושת העשורים שבהם ניהלתי השקעות בשווי של מיליארדי דולרים, שוק הנדל"ן עבר שורה ארוכה של טלטלות ומשברים גלובליים. בועת הדוט.קום של תחילת שנות האלפיים, המשבר הפיננסי העולמי של 2008, מגפת הקורונה, מלחמות ואי יציבות גיאופוליטית. אלו הביאו עמם שינויים חדים בריבית, במכסים, בשוק העבודה ובצריכה, והשפיעו באופן דרמטי על שוק הנדל"ן. בעולם הסוער הזה, מנהל ההשקעות חייב לנהל סיכונים ולשמור על האינטרסים של המשקיעים, בין היתר באמצעות פיזור תיק ההשקעות.
אלא שפיזור על פני השטח בלבד אינו מספיק. מנהל השקעות עשוי, למשל, להסתפק בחלוקת ההשקעות בין גיאוגרפיות שונות, או להקצות הון לסוגי נכסים שהמתאם ביניהם גבוה - וכך ליצור מראית עין של פיזור ללא הגנה מספקת. לדוגמה, השקעה ב-REIT או בחברת נדל"ן ציבורית מעניקה חשיפה לנכסי נדל"ן, אך ביצועיה עשויים להיות מושפעים במידה משמעותית גם מדינמיקת שוק ההון.
פיזור יעיל הוא פיזור רב-ממדי, המביא בחשבון את הגיאוגרפיה, סוגי הנכסים והסקטורים, אסטרטגיות יצירת הרווח ומועדי ההחזקה והמימוש. מטרת הפיזור הרב-ממדי אינה בהכרח להגדיל את התשואה, אלא לצמצם את הסיכון שטעות אחת תפגע בתיק כולו.
מתמקדים בשאלות הנכונות
בטרם ביצוע ההשקעה ולצד שאלות על התשואה הצפויה, הסקטור והריבית, כל משקיע חייב לנתח את איכות המנהל שאיתו הוא בוחר להשקיע. לשאול כמה מחזורי שוק עבר מנהל ההשקעות? כיצד התנהג בתקופות משבר? האם מנהל ההשקעות משקיע מכספו סכום משמעותי לצד המשקיעים? כיצד הוא מתוגמל - כיצד בנוי מודל התגמול שלו, ועד כמה הוא יוצר הלימה בין האינטרסים של המנהל לאלה של המשקיעים? השאלות הללו מלמדות הרבה יותר על איכות ההשקעה מאשר התחזית הכלכלית המצורפת למצגת.
במודל השקעות שיוצר הלימה בין האינטרסים של המשקיע ושל מנהל ההשקעות, האחרון אינו אמור להרוויח רק משום שבוצעה עסקה. המבחן האמיתי הוא האם הצלחתו הכלכלית תלויה גם בהצלחת המשקיעים. כאשר מקבלי ההחלטות משקיעים את כספם האישי לצד המשקיעים, וכאשר התגמול שלהם מגיע רק לאחר שהמשקיעים קיבלו בחזרה את מלוא כספם ותשואת סף שנקבעה מראש, נוצרת הלימת אינטרסים אמיתית. זהו מנגנון שמעודד קבלת החלטות אחראית לאורך זמן, ולא מרדף אחר עסקאות.
מנהל השקעות יכול לבחור נכס כזה במיקום שונה, לשנות אסטרטגיה, לעבור בין סקטורים, אבל הוא לא יכול לבנות בן-לילה יושרה, שיקול דעת, תרבות ארגונית ומוניטין. אלו נבנים לאורך עשרות שנים של הצלחות, טעויות, משברים כלכליים עולמיים והפקת לקחים.
לאחר יותר משלושים שנות פעילות בהשקעות נדל"ן גלובליות, ועל בסיס 57 שנות פעילות של חברת האם, במברגר-רוזנהיים, בבניית ערך עבור הלקוחות שלנו, השתתפות במאות השקעות בהיקף שווי מצטבר של כ-60 מיליארד דולר וניהול ישיר של שבע קרנות השקעה, המסקנה המרכזית שלי היא שהשאלה החשובה ביותר אינה רק כיצד לבחור את הנכס הבא, אלא כיצד לבחור את האנשים שיקבלו את ההחלטות לאורך חיי ההשקעה - ובעיקר ברגעים שבהם המציאות משתנה.
הכותב הינו מנכ"ל ומייסד פרופימקס. אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף פרופימקס
