"תל אביב היא בירת הנדל"ן של ישראל והביקושים בה יישארו קשיחים גם בעוד 20 שנה", אומר יוסי אברהמי, הבעלים ומנכ"ל חברת הנדל"ן יוסי אברהמי. "כדי שמחירי הנדל"ן בעיר לא ימשיכו לעלות, יש צורך בהאצת פרויקטים בהתחדשות עירונית וקידום תוכניות במתחמים שונים בעיר". חברת יוסי אברהמי, מחברות הנדל"ן הוותיקות, המובילות והמבוססות בישראל, ביצעה לאורך השנים עבודות הנדסה אזרחיות לגופים כמו מוסדות ממשלתיים ורשויות עירוניות וכן ייזום וביצוע של פרויקטים למגורים.
בתל אביב בונה החברה בימים אלה מספר פרויקטים ביניהם: VIEW – בשכונת נווה עופר בדרום העיר, הכולל 100 יח"ד בשני בניינים בני 11 ו-14 קומות; פרויקט נוגה 1- במתחם נוגה ביפו, שיכלול 64 יח"ד מעל קומת מסחר בבניין יוקרתי בן 10 קומות, ופרויקט פילהרמונית בשכונת כוכב הצפון הכולל שני בנייני יוקרה בני 12 קומות ובהם 112 יחידות דיור. הפרויקט, שייבנה על מגרש בשטח 4.6 דונם, ממוקם במרחק הליכה קצר מפארק הירקון ונמל תל אביב.
בקרוב יוצאת החברה בשיווק פרויקט יוקרה חדש ברחוב הירקון, אשר יציע תמהיל דירות מגוון של 2-3 חדרים, מיני פנטהאוזים בני 5.5 חדרים ופנטהאוזים מפוארים של 7 חדרים.
קרסו נדל"ן, חברה ותיקה נוספת, בונה היום בתל אביב את ME CREO, פרויקט מגורים ברחוב אבן גבירול, הכולל שני בניינים עם 50 יח"ד בשטח של 42-82 מ"ר כל אחת. "מדובר בפרויקט, הנבנה על פי תפיסת המיקרו ליבינג הנפוצה בערים כמו מנהטן ולונדון - דירות שתוכננו ועוצבו ע"י אדריכלים ומעצבים מומחים, הכוללות עיצוב יוצא דופן, כמו פריטי נגרות ומוצרים יצירתיים ומקוריים, אשר מעניקים למתגוררים בבית תחושה שמדובר בשטח גדול, אפילו כפליים מהשטח בו הם עתידים לחיות בפועל", מסביר חמי שאול, מנכ"ל חטיבת מגורי הבוטיק בקרסו נדל"ן. "כדי שתל אביב תישאר עיר מגוונת ולא תהפוך ל'מבוגרת', כי הצעירים יעזבו אותה בשל המחירים הגבוהים, יש לבנות דירות קטנות. ובהחלט לא מדובר בדירות קטנות במגדלי יוקרה, אלא בדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר בעורקים המרכזיים בעיר".
מצמצמי דיור וזוגות צעירים
לא רק שתל אביב-יפו, נחשקת מבחינה נדלנ"ית היא גם ממשיכה לייצר ביקושים לשני קהלי יעד עיקריים: מצמצמי דיור וזוגות צעירים.
"מצמצמי הדיור מגיעים לעיר מערי הלוויין או מיישובים יוקרתיים. אלה האנשים שחולמים על דירה במרכז העניינים ורוצים ליהנות מכל מה שיש לתל אביב להציע", מסביר ארז דינר, מנהל חטיבת המגורים באלדר שיווק פרויקטים. "קהל היעד השני: הזוגות הצעירים, מתגוררים כיום בדירות ישנות, ולא מוכנים לעזוב את העיר. זה הקהל שמחפש קהילתיות בפרויקטים חדשים ולאו דווקא במרכז העיר, ומעדיף שכונת מגורים עם אופי ומאפיינים שמחזקים קהילה ומעניקים לה ערכים נוספים".
אחת השכונות הנחשבות למובילה בביקושים בקרב האוכלוסייה הצעירה היא יד אליהו. תושבי השכונה החדשים והעוברים אליה הם בעיקר זוגות צעירים, כמו גם משקיעים, המזהים את פוטנציאל ההשבחה באזור ואת המחירים הנגישים עדיין בשכונה, בהשוואה למרכז תל אביב.
"מדובר בקהל יעד שיודע בדיוק מה הוא רוצה ומתמקד דווקא בדירות חדשות, קטנות ומעוצבות, עם מרפסות שמש מפנקות, חלל מגורים מרווח ופינות עבודה מהבית, חנייה פרטית ומחסן. הם אינם מוכנים להתפשר על איכות ומפרט והכתובת 'תל אביב', חייבת להיות בתעודת הזהות שלהם", מדגיש דינר.
בדיוק על הפרמטרים האלה עונה הפרויקט של חברת ביוורהול, אותו משווקת אלדר במתחם מגורים חדש ביד אליהו שיכלול 2 בניינים בני 9 קומות ו-87 יח"ד, רובן דירות 2-3 חדרים (סה"כ 63 יח"ד) והשאר דירות 4,5 חדרים, דירות גן עם מרתף פרטי ופנטהאוזים.
בחברת נוגה יזמות נדל"ן, העוסקת בייזום, פיתוח והשבחה של פרויקטים נדל"ניים במסגרת התחדשות עירונית, מזהים ביקושים קשיחים בתל אביב המתאפיינים במספר מגמות. "בראש ניצבת הדרישה לדירות בשטח 150 מ"ר ומעלה, וכן ביקוש לדירות ששטחן 80-120 מ"ר, לצעירים יותר או למבוגרים עם תקציב נמוך יותר", אומר ג'קי גברא כהן, מנהל השיווק והמכירות של החברה.
לדבריו, בשל היצע נמוך וביקוש גבוה מאוד לדירות בתל אביב, סוגיית ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה ותמשיך להשפיע על השוק המקומי גם בשנים הקרובות. "ההתחדשות העירונית מעצימה את נושא עירוב השימושים בתוך הערים וכך משפרת את איכות החיים של התושבים, בתקווה שהם יגורו ויעבדו באותו אזור ובאותה עיר, וכך יחסכו זמן בדרכים, לטובת המשפחה והפנאי", מציין גברא.
אחד הפרויקטים שבונה החברה במסגרת התחדשות עירונית תמ"א 38/2 הריסה ובנייה נמצא ברחוב חנקין 3 באזור כיכר המדינה והוא מתוכנן ע"י משרד אדריכלים בר אוריין.
מגמת עלייה גם במשברים
בקבוצת לוינשטיין, מחברות הבנייה והייזום הוותיקות, סבורים שהעיר תל אביב שומרת על מעמדה כעיר החזקה ביותר מבחינה נדל"נית.
"הנדל"ן בעיר מתנהל בצורה שונה מאזורים אחרים בישראל. מחירי הנדל"ן בתל אביב נמצאים במגמת עלייה לאורך השנים וממשיכים לזנק במאות אחוזים, כשהביקושים לדירות יציבים ובמגמת עלייה גם בעת משברים", מסביר אורי פליישמן סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטיין, שמאמינה בתל אביב מאז ומעולם ובחרה למקד חלק לא מבוטל מפעילותה בתחומיה. הקבוצה פעילה בעיר בכל תחומי הנדל"ן: משרדים ומסחר, מגורים והתחדשות עירונית. אחד הפרויקטים המשמעותיים אותם מקדמת החברה בעיר הוא מתחם התחנה המרכזית הישנה, שיצטרף לכמה אייקונים נדל"ניים בולטים בעיר אותם הקימה הקבוצה, לדוגמה מגדל לוינשטין ומגדל דיסקונט. בנוסף מקדמת הקבוצה מספר פרויקטי התחדשות עירונית באזורים המבוקשים ביותר בעיר.
תוכנית מתחם התחנה המרכזית הישנה כוללת בנייה של כ-1,333 יח"ד, כ-153,000 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור נרחבים.
"תל אביב היא ללא ספק אחד העוגנים של קבוצת לוינשטין, ביססנו בה חלק לא מבוטל מפעילותנו, ואנחנו מחפשים כל העת פרויקטים חדשים בעיר כדי להרחיב את פורטפוליו הנכסים שלנו ולייצר ערך לבעלי המניות. מגדל לוינשטין ומגדל דיסקונט הפכו לסמלים עוד הרבה לפני שהעיר הוצפה במגדלי מגורים ומשרדים. פרויקט מתחם התחנה הוא אחד מפרויקטי עירוב השימושים הגדולים בכל גוש דן וצפוי להביא בשורה של ממש לעיר כולה. מאזור שהוזנח שנים, הוא יהפוך למתחם חדיש ושוקק חיים".
הכיוון: דרום-מזרח
קצב ההתפתחות של העיר תל אביב, החל ממרכז העיר ובשאר המעגלים מרשים ביותר. העיר כובשת במהירות רבה שכונות שבעבר היו פחות מבוקשות כשקצב הפיתוח בהן הוא חסר תקדים. בכך, המרחק התפיסתי והפיזי מצטמצם והנהירה אותה אנו רואים כיום היא בעיקר לכיוון דרום ליד אליהו, כפר שלם והארגזים בדרום מזרח ולכיוון יפו בדרום מערב.
"תל אביב שומרת על מעמדה כעיר המובילה את מגמות הנדל"ן בישראל", אומר רונן יפו, מנכ"ל "אלעד ישראל מגורים החדשה". "הביקושים בעיר נמצאים במגמת עלייה מתמדת בעשורים האחרונים ובשנים האחרונות בפרט, ולא בכדי. אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של הנדל"ן למגורים בתל אביב הוא דווקא עירוב השימושים שהעיר מציעה. לדוגמה, יותר ויותר חברות היי-טק מעתיקות מיקומן ללב תל אביב ואחריהן מגיעים העובדים ובני משפחותיהם".
יפו מציין כי בנוסף, ובהשוואה לשאר ערי המרכז וגוש דן, אין כיום כל תחרות באשר לשירותים שמקבלים תושבי העיר - החל מרמת התחזוקה השוטפת ועד שירותי קהילה מגוונים ונגישים, וזאת בנוסף לחיי התרבות, חופים ברמה בינלאומית, בתי קפה, מסעדות, חיי לילה תוססים ועוד.
דוגמה מובהקת למגמה זו ניתן לראות בפרויקט חברת "אלעד ישראל מגורים החדשה", הבונה את שכונת פארק תל אביב בצמוד לפארק מנחם בגין המתחבר לפארק אריאל שרון. מיקומו הייחודי של הפרויקט, בצמוד לפארק הכולל שטחים פתוחים ומרחבים ירוקים משולבים טבע ומים לצד קירבה לצירי תנועה מרכזיים (נתיבי איילון, כביש 4 וכביש 1), מושך אליו משפחות צעירות רבות שזיהו את הפוטנציאל הגדול והחליטו לקבוע את מושבם בשכונה.
נכון להיום הסתיימה בניית 7 בניינים אשר אוכלסו ע"י 450 משפחות המתעוררות כל בוקר מול נוף פארק יפהפה, ועוד בניין נוסף שקיבל היתר בנייה ומכירת הדירות בו החלה. החברה פועלת כעת לתכנון המתחם הצפוני שעתיד להתחדש עם למעלה מ-1,800 דירות נוספות שייבנו על שטח של 120 דונם, מתוכם 70 דונם מיועדים לשטחים ציבוריים ירוקים ומבני ציבור. "מדובר בקצב בנייה מסחרר בעיר תל אביב, באזור שעד לפני מספר שנים איש כלל לא דמיין שתצמח בו שכונת מגורים חדשה ברמה גבוהה ועם פוטנציאל פיתוח אדיר", אומר יפו. "מגמה זו צפויה להמשיך ולהתרחב, אנו צפויים לראות את ההתחדשות העירונית במרכז העיר מתרחבת, ואת השכונות שסביב לה ממשיכות להתרחב ולמצות את הפוטנציאל הרב שטמון בהן.
בסופו של דבר, גבולות תל אביב תחומים, וכל אזור שטרם התפתח בה יעבור את השינוי וידביק את הקצב של העיר, ובכך יהפוך לחלק בלתי נפרד ממנה".
גם רקפת להב סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, הבונה מספר פרויקטים ברחבי העיר, סבורה כי "הביקושים לדירות זלגו זה מכבר גם לשכונות המזרחיות והדרומיות כאשר רוכשי הדירות, המעוניינים להישאר בעיר, הגדילו את מעגלי החיפוש אחרי פתרונות מגורים במחירים שבהישג ידם. אחת השכונות בה בולטת מגמה זו היא יד אליהו הנהנית בשנתיים האחרונות מביקושים גבוהים, כפי שעולה בין היתר גם מנתוני אתרי הנדל"ן הפופולאריים".
בשכונה בונה הקבוצה מספר פרויקטים, חלקם במסגרת התחדשות עירונית, המציעים תכנון מודרני בבנייני בוטיק. אחד מהם, הנמצא בשלבי בנייה ושיווק מתקדמים, הוא פרויקט: Almog The Complex, הממוקם בלב השכונה. הפרויקט, שתוכנן בסגנון באוהאוס מציע חוויית מגורים בקומפלקס הכולל 70 דירות, אשר תוכנן ע"י משרד אדריכלים פליישר-הדרי. בין השאר תוכנן בפרויקט גג קהילתי לטובת הדיירים המשמש כמעיין מתחם פנאי מגונן תחת כיפת השמיים.
