אינספור הזדמנויות נדל"ן נמצאות סביבנו. אנשים רבים מתעניינים ביזמות נדל"ן, תחום בו פועלים אינספור אנשים בעולם. זיהוי הזדמנויות בשוק הנדל"ן הוא כלי מהותי ליצירת עסקה זאת לצד ניתוח פיננסי, גיוס הון וליווי משפטי מנוסה (כמו גם היבטים כלכליים ומיסויים שונים) שאף הם קריטיים להצלחתו של יזם/ משקיע הנדל"ן. לא ניתן לפעול כיזם נדל"ן מצליח ללא הבנה והיכרות טובה עם העולם המשפט והמיסויי המשפיעים באופן ישיר על כדאיות העסקה.
על מנת להעלות את הסיכויים להצלחה ולזיהוי הזדמנויות טובות לעסקאות נדל"ן, קיים צורך בהיכרות טובה עם מקורות מידע מהימנים. בעולם בו אנו מוצפים במידע בכמויות בלתי נתפסות, היכולת לזהות היכן מסתתר המידע הרלבנטי עבורנו, בבחינת לבור את המוץ מן התבן, היא יכולת קריטית וחשובה מאין כמותה.
עסקת נדל״ן, בה לרוב משקעים, כבר בשלב הראשון, סכומים לא מבוטלים, מחייבת בדיקה, יצירת בהירות, הצלבת מידע וניתוח שוק מעמיק. הזדמנויות על ה״נייר״ או על קובץ אקסל יכולות להיראות, לכאורה, מבטיחות עם תשואה גבוהה אבל אין בכך די. המשימה של עו״ד ישראלי המומחה בעסקאות נדל"ן בינלאומיות כמלווה יזם או משקיע, הינה להוביל אותם צעד אחר צעד לעסקה בטוחה ומוצלחת.
פעילות נדל״ן בשוק הבינלאומי מייצרת צורך בבהירות גבוהה יותר המחייבת התגברות על פערי תרבות, שפה, גישור פערים בנוגע לשיטות עבודה והתאמות לרשויות ורגולציה זרה.
עו״ד אילן ליבוביץ הגיע לרומניה כבר ב 2006 לאחר שסיים קדנציה כח״כ בכנסת ישראל, "חבר הביא אותי לשוק הרומני", הוא מספר, "ומשם גיליתי הזדמנויות נדל"ן ברומניה בפרט ובמזרח אירופה בכלל.
"משנת 2006 אני נוכח בשוק הנדל"ן הרומני ומשם מנווט ומסייע ליזמים ישראלים ברכישת קרקעות, ליווי יזמי וחיבור לשוק המקומי לרבות קשרי ממשל, רשויות, אנשי מקצוע, בנקים ועוד. האנשים/ המשקיעים שפגשתי לאורך הדרך נחלקים לשני סוגים עיקריים - כאלו שבחרו "לסמוך״ על עו״ד מקומי וכאלו שבחרו בי, עו״ד ישראלי דובר רומנית ומחובר לשוק הרומני שנים ארוכות. התוצאות הן כמובן לא ניתנות להשוואה. הביטחון, הידע והניסיון בעבודה עם משרד ותיק ומקושר בשוק מדינת היעד בשפה העברית יוצר יכולת לפעול ביעילות, במהירות ובביטחון מלא.
"נדל״ן הוא אחד מהתחומים המורכבים והקלים ביותר שפגשתי. מורכב כי נדרשת היכולת לשלוט בתהליך רב שלבי אשר מעורבים בו גורמים רבים לצד הקלות בעשייה מקצועית כשמחוברים לאנשי המקצוע הנכונים, עם ניסיון וידע.
"משרדנו מלווה יזמי חו״ל ומשקיעי חו״ל משלב איתור ההזדמנות, בדיקת כדאיות ובדיקת נאותת ועד לווי משפטי למכירה ללקוח הסופי.
"כיום אנו פועלים במדינות אירופיות כגון: אוקראינה, רומניה, הונגריה, גאורגיה, פולין, יוון, פורטוגל ועוד, כאשר בכל אחת מהמדינות אנחנו מקיימים שיתופי פעולה הדוקים עם משרדי עורכי דין מקומיים, וכולם, לקוחות קטנים כגדולים, זוכים לליווי צמוד, מקצועי ואכפתי, ולביטחון שיש מאחוריהם גב חזק שלא ייתן להם ליפול".
את משרד ליבוביץ, אהרוני ושות' פתחו השניים בשנת 2018, כאשר אילן מתמקד בתחום הבינלאומי ואילו שחר מתמחה בתחום הנדל"ן הישראלי ובין השאר מלווה קבלנים ולקוחות פרטיים בעסקאות יד שנייה, מטפל בנושאים סביב תמ"א 38 ואף מסייע בעסקאות מעבר לים.
מה נדרש ליזם נדל״ן כדי לפעול בבטחה בשוק זר?
בראיון משתף אותנו עו״ד אילן ליבוביץ בנוסחת העבודה שבנה לאורך השנים:
- לא קונים קרקע או נכס בלי ליווי עו״ד אשר דובר שפת האם שלך (עברית).
- בדיקת נאותות לנכס המאמתת את סיפור המוכר על הקרקע/הנכס הינה שלב קריטי אשר בלתו לא תבשיל העסקה לחתימה.
- אם יזם טעה בתמחור רכישת הקרקע, העסקה לרוב מתבררת כעסקת הפסד. לעומת זאת, תמחור נכון של הקרקע יניב ליזם רווח גם במקרים בהם נתגלו קשיים ו/או נעשו טעויות בהמשך הדרך.
- להבטחת רכישת קרקע/ בניית הנכס במדינה זרה, חשוב להבטיח את הכספים של הקונה עד למועד העברת הבעלות ורישום זכויות היזם/ הקונה במרשם המקרקעין המקומי.
- חתמת על חוזה רכישה? מזל טוב, העסקה תיחשב כמוגמרת רק לאחר הנפקת אישור השלמת הרישום מאת רשם המקרקעין המקומי.
רק לשם המחשה אספר על ע׳ וכמה חברים שלו שהחליטו בתחילת שנות ה-2000 להשקיע גם הם ברומניה. חבר הכיר להם עו״ד מקומית בבוקרשט וזו הציעה להם כמה מגרשים לרכישה. ע׳ וחבריו הקימו חברה רומנית, העבירו את הכסף והסכם הרכישה נחתם. מפה ואילך הסיפור רק הולך ומסתבך. מסתבר שאת אחד המגרשים לא ניתן לרשום עד היום במרשם המקרקעין, הטאבו, הרומני כי יש בעיה של רישום עם החלקה השנייה, וזאת למרות שכל התמורה עבור המגרש שולמה. - עסקת נדל״ן הינה עבודת צוות, בחירת בעלי המקצוע המקומיים הינה קריטית לשולי הרווח והצלחת הפרויקט – עו״ד מקצועי ומעורה בשוק המקומי ישמש כמצפן מקצועי מעבר לחתימת הסכם רכישה.
- תכנון הפרויקט בהתאמה לצרכי השוק המקומי הינו מפתח להצלחת שיווק הפרויקט. יזם אשר יתכנן פרויקט מפואר אשר יהיה ללא שקלול התרבות והצרכים המקומיים, יאלץ להשקיע תקציב גדול בהתאמות ושינויים על מנת למכור יחידות לקהל מקומי.
לא פעם נתקלתי ביזמים ישראלים שתכננו במדינות מזרח אירופה דירות 4 ו-5 חדרים, כאילו מדובר בישראל, מבלי להבין ולהכיר את השוק המקומי והמנטליות הרומנית בו הדרישה לדירות גדולות היא קטנה ביותר. יצירת תמהיל נכון של דירות הוא מפתח להצלחת הפרויקט, ואם אני כעו"ד יכול להביא את התובנות שלי ליזם בעניין, אז אני עושה לו שירות מצוין. - בניית דירה לדוגמא טרם השקת הפרויקט, הינה הדרך הטובה ביותר לחסוך בתקציבי השיווק בשוק הנדל"ן המזרח אירופאי. יתרון זה יאפשר לקהל המקומי להתחבר לחלום היזם ולבטוח ביכולת היזם להשלים את הפרויקט.
- לכל בנק יש את כללי המימון והליווי הבנקאי, חיבור לאיש מפתח בגוף מממן יכול לקצר תהליכים אך לא להקטין בטוחות נדרשות. גשו לפגישת מימון כשאתם מוכנים לבצע עסקה.
- יזם השואף לשווק את הפרויקט בחו״ל גם לקהל ישראלי צריך לייצר מנגנון דומה לחוק המכר הישראלי העוסק בהבטחת כספי הקונה (ובמקרה של עסקאות בחו"ל – הפקדת כספי הרכישה בנאמנות אצל עו״ד הישראלי, תפקידו להעביר ליזם את כספי הרכישה בהתאם לקצב התקדמות הבניה ובהתאם לדוחות פיקוח מטעם מפקח בניה ישראלי המבקר מעת לעת באתר הפרויקט בחו״ל), אשר יאפשר לקונה להתקדם בביטחון ולהתמקד בפוטנציאל הפרויקט לתשואה.
יזמות נדל"ן בינלאומית עם עו״ד ישראלי מנוסה במדינת היעד
מחלקת הנדל"ן הבינלאומי במשרדנו מתמחה בפתרונות ליזמי נדל"ן בחו"ל ומסייעת למשקיעים באיתור השקעות ובחיבורם לאנשי מקצוע איכותיים. כמו כן, המחלקה עובדת בשיתוף פעולה עם בנקים בינלאומיים, משרדי עורכי דין מקומיים במדינת היעד, שמאים, משרדי אדריכלים, קבלני ביצוע מקומיים ועוד. המחלקה מציעה תכניות עסקיות ופתרונות מימון מורכבים.
מחלקת הנדל"ן הבינלאומי במשרדנו מלווה יזמים ישראלים בחו"ל מכל קצווי הקשת בענף, עם דגש על שוק המזרח אירופאי, בחיבור לאנשי מפתח במדינת היעד לקידום הפרויקט הן בפן המשפטי, המימוני, והביצועי. בנוסף, המחלקה הבינלאומית מלווה משקיעים פרטיים בתהליכי רכישת נכס בחו״ל, מבצעת בדיקת נאותות לנכס, מלווה בכל שלבי מו״מ עד לחתימת חוזה, הבטחת כספי הרוכש ורישום הנכס ברשם המקרקעין המקומי במדינת היעד.
לסיום ולצורך המחשה נביא את סיפורו של חיים (שם בדוי), יזם ישראלי שביקש לרכוש מגרש לבנייה ברומניה.
אחרי חיפושים קדחתניים הוא מצא את המגרש המתאים ולא היה מאושר ממנו. הוא הצליח לגייס את הכסף הדרוש לרכישתו, ניסח וסיכם עם המוכר המקומי על תאריך לפגישת חתימה והעברת בעלות. חיים ועו"ד ליבוביץ רכשו כרטיסים לרומניה, התייצבו במעמד החתימה, ושם ציפתה להם הפתעה לא נעימה.
"במעמד החתימה, האיש מולו ניהלנו את המו"מ טרם החתימה, הציג ייפוי כוח חתום על ידי בתו (שהינה הבעלים של הנכס) וביקש להעביר את הכסף לחשבון הבנק שלו", מספר עו"ד ליבוביץ. "השבתי, 'אין בעיה, רק שבייפוי הכוח כתוב שאתה יכול לחתום על החוזה, לא כתוב שניתן להעביר את הכסף לחשבון שלך. תן לי את מספר החשבון שלה ונעביר לה'. הוא ענה, 'לא, תעבירו אלי'. אמרתי, 'אין בעיה, תשנו את ייפוי הכוח', והוא השיב: 'לא, היא נמצאת בלונדון, אני לא יכול לשנות את ייפוי הכוח'. אמרתי, 'אין בעיה, בוא תן לי את מספר הטלפון שלה, אני אעלה אותה על הקו, נעשה שיחת וידאו בוואטסאפ. אם היא תאשר לי בטלפון להעביר את הכסף לחשבונך – בשמחה'. תשובתו היתה: 'לא, אי אפשר...'. באותו יום אמרתי לקונה: 'אני ממליץ לך לא לחתום', ואכן הוא ירד מהעסקה".
לחיים היה מזל גדול – הוא הצטייד מבעוד מועד בעורך דין שלא משאיר דבר ליד המזל. לדבריו של עו"ד ליבוביץ, "זו אחת הבעיות כשקונים שם דירה מיד שנייה. כשאתה עובד עם עו"ד ישראלי המכיר את המדינה המדוברת וחוקיה, הוא יכול לפרש ולהסביר לך מה כתוב בחוזה".
ליבוביץ, אהרוני ושות':
טלפון משרד: 077-5512331
מייל משרד
כתובת אתר
פייסבוק
