לפני קצת פחות מעשר שנים, החליט קיבוצניק ישראלי צעיר בשם אדם נוימן לשנות את העולם וב-2010 ייסד יחד עם שותף את חברת WeWork. החברה הציעה ללקוחותיה חללי עבודה משותפים לסטארטאפים ועסקים קטנים שלא מעוניינים לשכור משרד שלם רק לעצמם. הסניף הראשון של החברה נפתח ברובע הסוהו בניו יורק, ומשם המריאו WeWork ונוימן לגבהים בלתי נתפסים, עם 156 סניפים בכל העולם, כאשר שישה מתוכם ממוקמים בישראל.
WeWork הייתה אמורה להיות מונפקת בבורסה בניו יורק בספטמבר השנה לפי שווי של 47 מיליארד דולר, כאשר בנק סופטבנק היפני לבדו השקיע בחברה למעלה מעשרה מיליארד דולרים. אך אבוי ל-WeWork וסיפורה המשלהב, כאשר הסתבר לפתע שכשמומחים קוראים את תשקיף ההנפקה של החברה ברצינות, הם מוצאים אותו רווי בהמון אמרות זן מוזרות, ופחות במודלים כלכליים כפי שנדרש.
שווי החברה לקראת ההנפקה נחתך לעשרים מיליארד, ולאחר מכן עשרה מיליארד דולר (פחות ממה שגייסה), וכרגע לא ברור בכלל אם החברה תונפק או אם לאו. התברר שהמודל הכלכלי של WeWork לא מספיק מבוסס והתחיל לעלות חשש שמדובר בבועה פיננסית. גלעד טיסונה, לא ברור אם WeWork תצא מהמשבר, אך המודל הכלכלי העומד בבסיסה הוא בהחלט אפשרי.
"היום הכול שיתופי"
גלעד טיסונה הינו יזם ומשקיע נדל"ן ישראלי, המשקיע במתחמי משרדים בארץ ובעולם. לפי גלעד טיסונה, המשקיעים פשוט לא תפסו את WeWork כמו שהיא: "WeWork נתנה אשליה לאנשים שהיא המציאה את הגלגל מחדש, ופתאום התברר שלא. אנשים חשבו שמדובר בחברת הייטק עם פטנט חדשני. בעצם, WeWork היא חברת נדל"ן: מתחמי המשרדים שבהם היא משקיעה נמצאים בבעלותה. המודל של WeWork הוא לרכוש חללים גדולים, לעצב אותם בצורה מגניבה ולהרוויח מהשכירות. אמנם ל-WeWork היו הוצאות אסטרונומיות (הפסד של שני מיליארד דולר ב-2018), אך הרעיון בבסיסו נכון".
לפי גלעד טיסונה, שיתופיות כמודל כלכלי היא העתיד: "שנים חשבנו על הכלכלה כמשהו שיכול לצמוח ללא גבולות. זו הטרגדיה של נחלת הכלל: כאשר יש גישה בלתי מוגבלת וביקוש בלתי מוגבל למשאב מסוים, סופו של המשאב יהיה בכליונו המוחלט. כך גם המשאב של שטחי בנייה: העמסנו את הערים הגדולות במשרדים, עד שנגמרו המקומות האטרקטיביים לבנות. כיום העלויות של נדל"ן גבוהות מאד, והן מדירות עסקים מסוימים שלא יכולים לעמוד בעלויות השכירות מבחינת המודל העסקי שלהם".
"זו המהות של כלכלה שיתופית" אומר טיסונה. בעצם הרעיון פשוט: "נניח שאני צריך מקדחה לבצע תיקון בבית. אני צריך ללכת לחנות ולקנות מקדחה חדשה ב-600 שקלים, והבזבוז האמיתי הוא שאני לא אצטרך אותה עכשיו למשך שנתיים לפחות. תחשוב שהיה מקום שהיית יכול לשכור ממנו מקדחה לשעתיים בכמה שקלים ולהחזיר. נורא פשוט. גם מיזם "אוטותל" בתל אביב עובד בצורה הזאת: במקום לקנות אוטו שרוב הזמן חונה בחוסר מעש, אפשר לשכור רכב לכמה שעות, ואחר כך להעביר אותו למשתמש הבא".
סביבת העבודה הנכונה להייטקיסט
"נחשוב על סטארטאפיסט צעיר שרוצה להקים את המיזם שלו", אומר גלעד טיסונה: "הוא צריך מקום לעצמו, שתהיה לו פרטיות, אולי גישה למטבח ושירותים, הוא אולי צריך לקיים פגישות מדי פעם, גישה לציוד משרדי וכדומה. בהתחלה הוא כלל אינו מכניס כסף, וגם יכולתו הכלכלית מוגבלת, ולכן ברוב המקרים הוא לא יכול להרשות לעצמו לקחת משרד משלו, בטח שלא בפריים לוקיישן. בלי כלכלה שיתופית ומיזם של משרד משותף, יתכן שהוא כלל לא ייצא לדרך ואנחנו כמשק אולי נפסיד אותו. אולם על ידי שכירת עמדה במתחם משרדים שיתופי, היזם הצעיר חוסך לעצמו עלויות בשיעור ניכר, ומקבל את אותם שירותים בדיוק".
"בנוסף", אומר טיסונה, "חלק בלתי נפרד מהמתחמים המשותפים הוא הנושא החברתי: שכירת משרד או עמדה בחלל משותף מאפשרת ליזמים ממגוון תחומים שונים לעבוד יחד תחת אותה קורת גג, ועל ידי כך להכיר, לשתף רעיונות ולחוות חוויות. סביבת העבודה נעימה יותר, אנשים מעדיפים את המשרדים השיתופיים, גם אם חלקם יכולים טכנית לעבוד מהבית. המפגשים הללו במרחבים השיתופיים יכולים להיות בסיס לנטוורקינג וחשיפה להזדמנויות עסקיות מסוגים שונים. מספר הלקוחות של מרחבים משרדיים משותפים ברחבי העולם היום עומד על קצת פחות משני מיליון, אך המספר גדל בהתמדה כל שנה, ובקצב הנוכחי, עד 2021 יגיע לחמישה מיליון לפחות.
המתחמים השיתופיים הם הזדמנות להשקעה
כיום ישנם בישראל יותר מ-60 אלף מ”ר של חללי עבודה משותפים, והם מהווים פתרון אפקטיבי ונוח להמון אנשים. רוב המתחמים ממוקמים באופן טבעי בערים הגדולות ובעיקר במרכז הארץ, בהן העלויות של השכרת משרד גבוהות מאד מצד אחד, ושם גם מתגוררים מרבית השוכרים הפוטנציאליים, שמעדיפים לשכור במתחם הקרוב למגוריהם באופן טבעי.
"המודל של משרדים משותפים הופך להיות דומיננטי יותר ויותר, על חשבון בנייני המשרדים הרגילים" אומר גלעד טיסונה. "WeWork קנתה את המשרדים בעצמה כדי להשאיר אצלה את כל הרווחים. אבל החברה נגסה כנראה ביותר ממה שהיא יכולה ללעוס. עם זאת, משקיע נכון שמחשב את צעדיו בקצת יותר מתינות, בסופו של דבר מהמר הימור מושכל. מתחמי משרדים קמים בכל הארץ, חלק אפילו נמצאים בפריפריה. הרעיון הזה הוא בבחינת 'איך לא חשבו על זה פעם'. אני מאמין שהעתיד רווי ביוזמות שיתופיות נוספות שכאלה".
