בכל רחבי תל אביב, צצים מגדלים כפטריות אחרי הגשם. שורה ארוכה של מיזמי מגורים חדשים מתהדרים במספר הקומות הגבוה – ובחוויית המגורים הייחודית שטומנים בחובם המגדלים. אט אט, העיר העברית הראשונה משנה את פניה: רבי הקומות תופסים את מקומה של הבנייה הישנה והנמוכה יותר.
הישראלים, בתורם, התאהבו במגדלי המגורים כבר מזמן. אחרי שנים של צפייה בסדרות טלוויזיה שמתרחשות במנהטן ואינספור כתבות על המגדלים המפוארים באיחוד האמירויות, ישראלים רבים רואים במגורים במגדל נוצץ מעין סמל סטטוס חדש: הזדמנות לחיות בתל אביב – ולהרגיש בחו"ל.
אלא שלא כל הנוצץ זהב – ולאחרונה, טרנד המגדלים נתקל גם בלא מעט הסתייגות. בתור התחלה, אדריכלים ומומחים לתכנון עירוני מביעים ביקורת על הפגיעה של המגדלים במרקם העירוני של תל אביב. רבים סוברים כי המגדלים החדשים לא משתלבים במרחב הציבורי הקיים בעיר – ומתקיימים במנותק ממפלס הרחוב.
"מגדלים הם לא תחליף לבית", טוענת פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית מהטכניון – וכן חוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקרי מדיניות לאומית. לדבריה, מגדלים טומנים בחובם שורה ארוכה של חסרונות בכל הקשור לעלויות המחיה והתחזוקה, לבטיחות, לאיכות החיים – וכן לסביבה העירונית.
"הרבה יותר יקר לבנות מגדל לעומת חלופות דיור אחרות", היא מסבירה. "מגדלים הם גם הרבה יותר יקרים לתחזוקה – ייתכן שאף פי שלושה מבניינים נמוכים יותר. אפילו סעיפי התחזוקה לא מכילים את מלוא ההוצאות העתידיות, שאותן אי אפשר לחזות היום. מגדל הוא לא בניין לגור בו – הוא מכונה למגורים. מכונה שסגורה בגג ומלאה במערכות טכנולוגיות שבהן צריך להשקיע באופן הולך ומשתנה. שינוי האקלים, למשל, מחייב השקעה במערכות מיגון אקלים – שיעלו הרבה כסף וקשה להיערך אליהן מראש. יש כאן צורך בקרן הון גדולה שתצטרך לממן את כל ההשקעה הזאת – אבל אי אפשר לדעת את סופה. בסוף באים לבעלי הדירות ואומרים – 'חסר לנו אלף, אלפיים או עשרת אלפים שקלים'".
פרופ' אלתרמן מוסיפה כי ניכור הוא מחיר נוסף שמשלמים דיירי המגדלים. "כשיש שלוש מאות או ארבע מאות משפחות בבניין – נושא השכנות הולך לאיבוד. שכנות וקהילתיות הן חלק מאורח המגורים של המין האנושי מימים ימימה, אבל כל המחקרים על מגורים במגדלים מראים את הניכור.
"מגורים של הרבה אנשים באותו המקום יוצרים אשליה של קהילה", היא מסבירה. "אולם המגדל מנכר את האנשים מהעיר ומהרחוב. במבחן התוצאה, אנשים לא יורדים במעלית 20 או 40 קומות כדי לטייל ברחוב. הם יורדים למטה כדי לנסוע ברכב. הניכור מהעיר וממפלס הרחוב נבדק והוכח באופן אמפירי".
לדבריה, מגדלי מגורים הם גם לא הפתרון למצוקת הקרקעות בישראל. "צורת הבינוי הצפופה והחסכונית בקרקע אינה מגדלים – אלא בתי דירות בצורת רכבת בני שש או שבע קומות הבנויים באופן רציף לאורך הרחוב, בדומה למקובל בערים כמו ברצלונה".
הקפדה על איכות ויוקרה
אחת מהחלופות לאותם מגדלי מגורים, עבור מי שמעוניין בחוויית מגורים יוקרתית ומוקפדת, היא בנייני בוטיק. בתל אביב ניתן למצוא מאות פרויקטים של בנייני בוטיק נמוכים יחסית, בגובה של בין שלוש לעשר קומות, המציעים דירות יוקרה שנותרות מחוברות לסביבה העירונית.
כך לדוגמה, חברת יובלים סיטי בוי משווקת כיום את פרויקט המגורים Julie, הממוקם ברחוב הרצל 91 בפלורנטין. רועי דהן, מנהל המכירות של החברה, מספר כי במהלך תכנון ועיצוב הפרויקט שמו בחברה דגש מיוחד על החיבור למפלס הרחוב. "ככל שהפרויקט קרוב יותר לרחוב – כך הוא מחובר יותר לעיר, למסחר ולחיים התל-אביביים. אחת הסיבות המרכזיות שמושכת אנשים לפלורנטין היא האזורים המסחריים. דיירים יורדים למטה ומוצאים ברחוב בתי קפה, מסעדות, חנויות והרבה צעירים – הכל באווירה נעימה וכיפית. הרחוב פעיל גם בשעות הלילה המאוחרת וזה נותן לאזור חיים. ברגע שיש מסחר, חנויות, מרכולים ושווקים – הרבה יותר נעים להסתובב ברחוב, במיוחד כשהכל נמצא במרחק הליכה ברגל".
דהן מדגיש כי החיבור לעיר התוססת לא בא על חשבון היוקרתיות של הפרויקט. "Julie הוא קומפלקס מגורים ברמת הקפדה שעוד לא נראתה בתל אביב. זהו פרויקט שתכנן אחד האדריכלים המובילים ביותר בארץ, אבנר ישר. הבניין כולל תשע קומות ו-152 דירות, כולל פטיו פנימי פרטי לדיירים של כ-300 מ"ר – עם גינה מטופחת ומלאה בעצים ירוקים.
"מפרטי הדירות תוכננו תוך הקפדה על איכות ללא פשרות", הוא אומר. "זה הכוח האמיתי של בניין בוטיק – שבו אנחנו מתייחסים לכל פרט ופרט בחוויית המגורים. השטחים המשותפים, הלובי, הפטיו וגם הגג שכולל בריכת שכשוך – לכל דבר הוקדשה תשומת לב. זה משהו שאפשר לעשות בפרויקט בוטיק של 150 דירות – אבל לא בבניין בומבסטי של 800 דירות".
דהן מוסיף כי בפרויקט Julie נבנו גם ממ"קים – מרחבים מוגנים קומתיים – שנותנים מענה בטיחותי לדיירי כל קומה. "מדובר בסך הכל במרחב של 90 מ"ר בכל קומה – שעומד לרשות הדיירים גם בשגרה. אחד הממ"קים יהיה חדר פילאטיס וחדר יוגה – והשני ישמש חדר לאונג'. את כל המרחבים הללו החברה מאבזרת בצורה מלאה".
המרחבים הציבוריים בפרויקטים אלו ממחישים יתרון נוסף של בנייה נמוכה לעומת מגדלים מגורים: תחושת הקהילתיות. בפרויקט מצומצם יחסית של תשע קומות ניתן לשמור על יחסים קרובים ונעימים בין השכנים – בניגוד לניכור שהפך לשם נרדף למגדלים.
"הפטיו, הגינה, הגג והמרחבים המשותפים בכל קומה – הופכים את הבניין לקהילה אחת", אומר דהן. "כל אחד נהנה מהדירה המרווחת שלו ומהפרטיות המלאה שלו – אבל גם מהיכולת להתקיים יחד במרחב נעים ומזמין. בסופו של דבר, זה משהו שחשוב להרבה מאוד תל אביבים: לחיות עם אנשים אחרים. זאת האווירה של פלורנטין, זאת האווירה בפרויקטים שלנו – וזה בסוף גם הכוח של העיר".
בשיתוף יובלים סיטי בוי
