שוק הנדל"ן התל אביבי הוא האינטנסיבי והמעניין מכולם. העיר מובילה בכל המדדים, לרבות מספר העסקאות וההיקף הכספי שלהן. בשל האינטנסיביות בשוק העירוני, ניתן לאבחן בו קהלי יעד מוגדרים, המשנים את השוק באמצעות ההעדפות שלהם.
קהלי יעד חדשים בשוק התל-אביבי
בשנים האחרונות אנחנו עדים להצטרפותם של שני קהלי יעד מובהקים לשוק: הראשון הוא מצמצמי הדיור.
מדובר באותם זוגות בוגרים שהתגוררו עד לא מזמן בבתים פרטיים בערי המרכז, בשרון ואפילו במודיעין וירושלים, וכעת מעוניינים להתגורר בלב תל אביב וליהנות מכל מה שיש לעיר הגדולה להציע.
הבית הפרטי של אותם הזוגות, שהופך עם עזיבת הילדים מנכס לנטל במידה מסוימת, מתרוקן פתאום וההורים מבקשים להשקיע את הזמן והכסף שכרוכים בתחזוקתו בנופש, פנאי, תרבות ובילוי.
תל אביב קוסמת במיוחד לאותם הזוגות, שיכולים ליהנות בה ממגוון רחב של הצגות, מסעדות שף וחוף ים, עם טיילת שכיף לשתות בה כוס יין צונן בסוף עוד יום עבודה ארוך ומבלי דאגות על הדרך הארוכה הביתה. את כול הטוב הזה, הם יכולים גם להרשות לעצמם כלכלית.
קהל היעד השני, והנחשק, שנכנס לשוק לאחרונה הם אותם צעירים בני 30-40, המחזיקים במשרות ניהוליות בחברות טכנולוגיה ובסטארט אפים. צעירים אלה רואים יתרון ברור למרכז תל אביב, על פני חיים בפרברי העיר ובשרון, בשל שתי סיבות. ראשית, לזמנם של המצליחנים החדשים יש חשיבות רבה, והם מעדיפים לנצל אותו לטובת עבודה, בילוי עם חברים ומשפחה ותחביבים ולא לבזבז אותו בפקקים שרק הולכים מתארכים משנה לשנה. שנית, הם מחפשים את הקרבה לים ולמקומות הבילויים הכי חמים ונכונים, להיות ליד מרכזי העסקים וסמוך לבתי ספר טובים. בתפיסת החיים המודרנית הם רוצים להיות ליד מצליחנים כמוהם, ואותם הם מוצאים בתל-אביב.
למידע נוסף והצטרפות לפרוייקט בוטיק איכותי בתל-אביב
הביקושים בתל אביב הולכים ומתחזקים
תל אביב, בניגוד לערים אחרות בישראל, היא העיר עם פוטנציאל הצמיחה המצומצם ביותר, במיוחד כאשר מדובר בלב העיר וברבעים הוותיקים שלה. אוהד דנוס – מומחה לנדל"ן ונשיא לשכת שמאי המקרקעין, מעיד בהקשר זה: "כולנו זוכרים את אלה שאמרו בשנת 2008 כי המחירים הגיעו לשיא. היום אנחנו יודעים שהשיא רחוק מאיתנו, בעיקר משום שאין יחידות דיור חדשות בלב העיר ומי שמחזיק ביחידת דיור לא מוכן למכור.
עדות נוספת לכך שהביקושים הולכים ומתגברים, היא מחירי המכירה של נכסים חדשים בתמ"א 38, שממשיכים לקבוע שיאים חדשים בעיר. ההערכה שלי היא שהמחירים בתל אביב ישמרו תמיד על מגמת עליה בשל הביקושים, בלי שום קשר לכל מה שיקרה בשוק הנדל"ן הארצי".
לביקושים המסורתיים בתל אביב מצטרפים שני קהלי היעד, היוצרים לחץ נוסף על המלאי המצומצם גם ככה ומביאים לעלייה אורגנית של המחירים. ככה זה כשהביקוש, בניגוד להיצע, נמצא במגמת עליה מתמדת.
הפרויקטים הקטנים הם המנצחים הגדולים
שוק הנדל"ן התל אביבי מציע שני מוצרים עיקריים כיום: הראשון הוא מגדלים וגורדי שחקים, המציעים עשרות ולעיתים מאות דירות במתחם. השני שוק בוטיקי יותר, של פרויקטים קטנים ואינטימיים, המציעים מספר מצומצם של דירות, בפרויקטים הממוקמים ברחובות הוותיקים והאהובים בעיר.
עיון בנתוני המכירות של הפרויקטים הבוטיקיים, מול המגדלים, מעלה כי דווקא בפרויקטים הקטנים מתרכז ביקוש גבוה יותר, המשפיע גם על רמת המחיר.
ציקי אלמי – מנכ"ל משותף בקבוצת אלמי, המשווקת בימים אלה 12 פרויקטי בוטיק בתל אביב, מסביר מדוע: "ראשית, מדובר בעסקה טובה יותר: מצמצמי הדיור שמגיעים לתל אביב מעוניינים ליהנות מהעיר כמו שהיא באמת – לא עיר של מגדלים אלא של בתים יפים שנותנים תחושה של תל-אביב האותנטית. את זה אי אפשר למצוא במגדלי הענק. הפרויקטים שלנו, הממוקמים ברחובות כמו מרכז בעלי מלאכה, שטריקר ודוד ילין, נמצאים בלב הרחוב, והמתגוררים בהם חיים את תל אביב האמתית".
המצליחנים הצעירים, מצדם, מעידים כי המגדלים אינם מהווים את הסביבה המתאימה בעיניהם לגידול ילדים. הם מעוניינים להעניק לילדיהם קהילות צעירות, חיות ואותנטיות, המתקיימות ברחובות העיר עצמה.
"כל אחד מהפרויקטים שלנו ייחודי בזכות עצמו", אומר אלמי, "לכל אחד מהם אופי משלו ולדירות בכל פרויקט יש אלמנטים עיצוביים ייחודיים. אני מאמין כי רכישת דירה בתל אביב היא בראש ובראשונה תהליך רגשי, שאמור להביע משהו על הרוכש עצמו. לכן, האפשרות לבחור דירה מתוך מגוון פרויקטים, כאשר לכל אחד מהם אופי משלו, מעניקה מענה טוב יותר מאשר רכישת דירה במגדל או במתחם מגדלים".
שיקול נוסף הוא החיסכון בדמי הניהול. "במגדלים ההוצאה לא מסתכמת במחיר של הדירה", מסביר אלמי. "אלא גם בעלויות ניהול שיכולות להגיע לאלפי שקלים. הפרויקטים הקטנים, בהם יש מספר מצומצם של דירות, אינם כוללים את העומס התקציבי הנוסף הזה על הרוכשים, ולכן הן אטרקטיביות יותר".
פער לטובת בנייני הבוטיק
כיצד ההעדפות האלה משתקפות במחירי הדירות בתל אביב? מוסיף אוהד דנוס: "חשוב לזכור דבר פשוט בהקשר זה, מספר הדירות המוצעות בפרויקט קטן מהווה בחלק מהמקרים 20-30% ממספר הדירות במגדל. לכן, משום שהמלאי מצומצם, הרי שהמחירים יהיו תמיד גבוהים יותר. בנוסף, המגדלים מייצרים אתגר בכל הנוגע לתחזוקה לאורך זמן, בעוד שבפרויקטים הקטנים האתגר הזה לא קיים. לכן, סביר להניח כי יהיה תמיד פער במחירים לטובת הפרויקטים הבוטיקיים בכלל ובתל אביב בפרט."
>> חושבים בגדול: מהפיכת התשקיפים של הגשמה
