"יש היום מצד אחד, טרנד של אנשים שקונים קרקעות חקלאיות להשקעה, ומצד שני לא מעט כתבות המזהירות על הבטחות שווא. הדבר הבסיסי שצריך לדעת הוא שיש המון קרקעות חקלאיות ברחבי הארץ, ולכל אחת סיכוי שונה להפוך לקרקע לבנייה. הסיכוי הזה תלוי בכל התמונה העתידיתשל פיתוח האזור בו מדובר. "
מה צריך לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית להשקעה?
- איך הקרקע רשומה היום ומהו ייעודה מבחינת הרשות המוניציפאלית – ראשית יש לוודא שהיום הקרקע מוגדרת "חקלאית", ולא שמורת טבע או כל הגדרה אחרת. שנית, צריך להבין מה ייעודה העתידי של הקרקע מבחינת העיר או המועצה. שאלה נוספת היא מדיניות העיר. אם מבחינת העיר יש רצון לפיתוח והרחבה, וזהו אכן כיוון ההתפתחות הרלוונטי , יש כאן הבטחה מסוימתלבנייה. יש קרקעות שיש עליהן כבר תב"ע(תוכנית בניין עיר) בהליכי אישור, לעומת קרקעות שאין שום מידע לגבי עתידן.
- אורך הליך ההפשרה- מובן שמדובר רק בהערכות, אך עם זאת, השאלה המתבקשת היא של מי היוזמה כאן עבור שינוי ייעוד הקרקע. אם מדובר בקבוצה של אנשים פרטיים, זה אכן יכול להיות תהליך מאד ארוך. אם מדובר ביוזמה של עיר או רשות, אז יש ביכולתה לקצר את התהליך, מאחר והיא מובילה אותו והוא משרת את האינטרס שלה.
- עיתוי הקנייה – אחד הדברים החשובים ביותר בהשקעה, תמיד, הינו העיתוי. בדיעבד, יודעים להגיד על קרקעות שהופשרו, שאם רק היינו קונים אותם לפני מספר שנים, היינו בודאי מיליונרים היום. כאשר מדובר בקרקעות חקלאיות, ככל שיותר סימנים מצביעים על הפשרה עתידית, מחירה עולה. כלומר, עיתוי הקנייה צריך להיות כאשר ישנו מחד כבר כיוון ברור לבנייה, אישורים בסיסיים ואין התנגדות מארגוני סביבה ואחרים, אך מאידך הקרקע עודנה מוגדרת חקלאית.
- מיקום – הרבה פעמים מספרים לנו שהקרקע החקלאית נמצאת "בקרבת שכונת מגורים". זה אכן טוב, אך יכול להיות שהתכנון העירוני דווקא רוצה להרחיב את העיר לכיוון השני. חשוב לברר מה ייעוד המיקום מבחינת הרשות וכמובן מה התכנון האדריכלי במידה ויש כזה – מבחינת פארקים, כבישים, גני ילדים, מרכזים מסחריים וכו'.
- מי היזמים – האם מדובר ביזמים גדולים, אשר להם יכולת השפעה רבה, או יזם קטן שלו שטח ספציפי ותו לא. ניתן לומר כי לשחקנים המרכזיים בשוק יש מקורות אינפורמציה טובים יותר מהאזרח הבודד. כמו כן, שווה לבדוק למי שייכים השטחים מסביב. אם הקרקע המועמדת למכירה נמצאת בסמוך לשטחים השייכים לקבוצות או יזמים חזקים, הסיכוי שהיא תופשר בעתיד גבוה יותר.
לאחר רכישת הקרקע, יכול להיות שמדובר בהמתנה של 10 שנים ואף יותר. מתי ההשקעה תניב רווחים?
"קודם כל, אכן מדובר בהשקעה לטווח ארוך שדורשת סבלנות, אך הרווחים צפויים להיות בהתאם. הצורך בדירות חדשות לאוכלוסיה גדולה הוא בלתי נגמר, ולכן יופשרו בעתיד עוד ועוד שטחים. אפשר לתת דוגמאות רק מהשנה האחרונה על קרקע בכפר יונה שהופשרה וייבנו עליה תוך שנה וחצי 150 יחידות דיור, קרקע בבאר יעקב אשר יבנו עליה 240 יחידות דיור. כאמור, יכולה להיות המתנה של מספר שנים, אבל לאחר מכן מדובר ברווח של מאות אחוזים עבור ההשקעה. "
אם תבנה בעתיד בקרקע שרכשנו שכונה, יתכן מאד כי הקרקע או חלק ממש תשמש לרחוב או לגן משחקים, ולמעשה הרשות תפקיע אותה מאיתנו. מה ניתן לעשות במקרה כזה?
"שאלה טובה. לכן יש הסכמי שיתוף ומנגנון איזון בין קבוצת הרוכשים. שטח חקלאי מחולק למספר מגרשים הנמכרים למשקיעים. בין כל הרוכשים יש הסכם, כאשר כל אחד בסופו של דבר, יקבל את השקעתו באופן יחסי. לדוגמא, אם את השטח שאני רכשתי רוצה הרשות להסב בתוכנית הבנייה לטובת שטח ציבורי, זה לא אומר שאני עכשיו אפגע. ע"פ ההסכם, מחשבים את השטח ש"לקחו" לי, ומחלקים את שוויו בין כל המשקיעים, כך שהפגיעה ברווחים העתידיים תתחלק. כמו כן, גם אם הבית במגרש שלי יהיה עם הפנים לכביש, לעומת הבית ממול שיהיה עם נוף לפארק, עדיין נתחלק ברווח ביחס לעלות ההשקעה. כך שבעצם, המשקיע הבודד בעל 200 מ"ר, יקבל באופן יחסי את אותה תמורה כמו היזם הגדול שמחזיק אלפי מטר. זה מנגנון הגנה למשקיעים הקטנים שלא תמצאו בהשקעות פיננסיות אחרות."
"לסיכום", אומר קורש, "מתוך אפשרויות ההשקעה הקיימות היום למשקיע הפוטנציאלי כגון תוכניות חיסכון, שוק ההון, ונדל"ן, בהחלט יש מקום לשקול בזהירות מירבית את ההשקעה בקרקע חקלאית הנמצאת בהליך מתקדם".
לפרטים נוספים אודות מגוון קרקעות חקלאיות אנא השאר את פרטיך מטה:
