הנדידה הגדולה: למה האמריקאים נוטשים את ערי הענק?

שגשוג העבודה מרחוק, מחירי הדיור הגבוהים ומדיניות המס הקשוחה גרמה לאמריקאים רבים לנטוש ערים יקרות בקליפורניה ובחוף המזרחי לטובת דרום ודרום־מערב ארה"ב ■ ההגירה המסיבית מפיצה לעיירות קטנות הון אנושי משכיל וחדשני, אך מחוללת גם דרמה נדל"נית

NYC SUBURBS
צילום: בלומברג
לוגו אקונומיסט
אקונומיסט
לוגו אקונומיסט
אקונומיסט

לאחר מלחמת העולם השנייה נכנסו האמריקאים למכוניותיהם ועלו על הכבישים המהירים. הם עברו לגור בפרברים — ושינו את פני החיים באמריקה לעד. כיום האינטרנט והעבודה מרחוק מחוללים שינוי גדול לא פחות. נסיעה של שעתיים ביום פעמיים בשבוע יכולה להיות מוצדקת אם אפשר לגור בבית גדול יותר ולשלם פחות משכנתא. מעבר דירה לצד השני של הארץ, אם לא צריך להגיע למטה החברה המעסיקה, עשוי להיות מוצדק גם הוא. אדם אוזימק מ–UpWork, פלטפורמה של פרילאנסרים, העריך כי 14–23 מיליון אמריקאים עשויים להעתיק את מקום מגוריהם בגלל עלייתה של העבודה מרחוק, שכיום מסתכמת ב–9%–13% מכלל כוח העבודה בארה"ב.

"אנשים שואלים שאלות עמוקות על איך ואיפה הם רוצים לחיות", אומר ריצ'רד פלורידה מאוניברסיטת טורונטו, שרואה תזוזת ענק בדרך החשיבה האמריקאית על מקום מגורים. כריס פורטר, שעובד בחברת ג'ון ברנס המייעצת לקבלנים, אומר כי המצב "אינו דומה לשום דבר שראינו זה עשורים. ההשוואה הקרובה ביותר היא הפרבור של שנות ה–50". כיצד תשפיע הניידות האמריקאית החדשה על האומה?

ההגירה מציגה שתי מגמות, ששתיהן התקיימו עוד לפני מגפת הקורונה. ראשית, אנשים עזבו אזורים אורבניים גדולים, דחוסים ויקרים לטובת ערים קטנות יותר, צפופות פחות, וגם לפרברים. שנית, אנשים וחברות עברו לגור במדינות חמימות יותר, ובעלות משטר מס נוח יותר בדרום ובדרום־מערב ארה"ב.

כריס פורטר, מחברת ג'ון ברנס המייעצת לקבלנים

ניו ג'רזיצילום: בלומברג

כן עוזב את העיר

סטפן ויטאקר מהבנק הפדרלי של קליבלנד אומר כי יותר אנשים עזבו ערים גדולות כמו ניו יורק, לוס אנג'לס ושיקגו ופחות עברו אליהן. בשלהי 2020 ההגירה משכונות אורבניות הגיעה לשיא — 75 אלף; ברבעון השני של 2021 הממוצע היה 54 אלף לחודש, יותר מכפול מלפני המגפה. ויטאקר מעריך כי בין מארס 2020 למארס 2021 עברו 600 אלף איש מאזורים מטרופוליטניים יקרים וגדולים בארה"ב לערים בגודל בינוני (שכוללות 500 אלף עד 2 מיליון איש), ויותר מ–740 אלף איש עברו לאזורים כפריים, לעיירות קטנות ולערים עם אוכלוסיות של פחות מ–500 אלף איש; גידול של 13.5% לעומת המצב שלפני המגפה בשני המקרים. ניו יורק וסן פרנסיסקו סבלו מהגידול החד ביותר בשיעור האנשים שעזבו אותן.

עיירות ופרברים ליד ערים גדולות היו המגנטים העיקריים למהגרים הפנימיים. לפי ניתוח "אקונומיסט" של נתוני שירות הדואר של ארה"ב, שלושת אזורי המיקוד עם הכי הרבה החלפות כתובת לתושבים חדשים היו בפרברים מחוץ ליוסטון ואוסטין בטקסס, וג'קסונוויל, פלורידה. הנדל"ן זול יותר, אבל אנשים עדיין גרים במרחק נסיעה קצרה מהעיר הגדולה.

יותר ויותר אזורים מושכים אנשים. נתוני חברת הנדל"ן זילו, שהכריזה ביולי 2020 שרוב 5,400 עובדיה יוכלו לעבוד מהבית תמיד, מראים את דפוסי ההגירה החדשים. ממארס 2020 עד פברואר 2021, 35% מעובדי החברה עברו דירה. כ–75% מהם באותו אזור עירוני, וכ–21% מהם התרחקו לפחות 70 ק"מ מביתם הקודם — פי שלושה משיעורם ב–2018. היעדים היו אזורים שבהם מחירי הבתים היו נמוכים ב–9% בממוצע, בהשוואה ל–0.5% פחות ב–2018.

לדברי קאלום קלרק, מנהל מיזם הצמיחה הכלכלית של מכון בוש באוניברסיטת סאתרן מתודיסט, למקומות שמושכים אנשים יש כמה תכונות משותפות: מחירים בני השגה, קהילה חזקה, אטרקציות טבעיות או מעשי ידי אדם וידידותיות לעסקים. גם קרבה לטבע היא גורם משיכה, וכך גם היכולת להקים משפחה ולחסוך. לפי ג'ואל קוטקין מאוניברסיטת צ'פמן, "אנשים הולכים למקומות שבהם אפשר להשיג את החלום האמריקאי. ואולם קשה יותר ויותר לעשות את זה בערים שבהן החלום נוצר, כמו ניו יורק, בגלל יוקר המחיה".

עלויות הדיור הן אחד מהאינדיקטורים לכיוון ההגירה. כך למשל, בקליספל, מונטנה, מחירי הבתים עלו בשיעור הגדול ביותר בארה"ב בשנה האחרונה — 50% בממוצע. השנייה היא אוסטין, טקסס, ואז בויסי, איידהו. עיירות שאנשים מעולם לא שקלו לגור בהן נהפכו למבוקשות. הנהירה לפרברים היא מגמה שנמשכה יותר מחצי מאה בארה"ב, אך מגפת הקורונה נתנה דחיפה נוספת. "האורבניזציה של הפרברים", כפי שמכנה זאת קלרק, הובילה לשיפור בשירותים ובגורמי המשיכה של הפרברים תוך שמירה על הצפיפות הנמוכה שלהם.

בתים בבנייה באוסטין, טקססצילום: בלומברג

בניגוד לסטריאוטיפ של בתים זהים עם דיירים לבנים, הפרברים של ימינו מגוונים אתנית. ונדל קוקס מחברת הייעוץ דמוגרפיה מעריך ש–86% מהאוכלוסייה של אזורים עירוניים גדולים מתגוררת בפרברים או בסמוך להם. זו כוללת 90% מהתושבים הלבנים של האזור, 83% מהלטינים, 81% מהאסיאתים ו–76% מהשחורים. לטינים עוברים לפרברים בקצב גבוה בשני העשורים האחרונים. מאז 2000 מספרם גדל שם ביותר מ–50%, לעומת 20% לשחורים ואסיאתים ורק 1.3% ללבנים. רוס פרו הבן, איש נדל"ן, אומר: "מעולם לא ראיתי כל כך הרבה אנשים עוברים לדאלאס. זה מדהים". ואולם יותר אנשים עוברים לפרברים שסביב העיר.

הגידול באזור דאלאס־פורט וורת מדגיש את המגמה השנייה — מעבר של אנשים למדינות עם מסים נמוכים בדרום ובמערב היבשת. טנסי, צפון קרולינה ויוטה משכו חברות ומהגרים חדשים. מתוך 50 אזורי המיקוד שבהם היה הגידול החד ביותר בהגירה הפנימית מאז תחילת הקורונה, 86% היו רק בשלוש מדינות: טקסס, פלורידה ואריזונה.

גידול האוכלוסייה נבלם — ויש תחרות עזה על כל תושב

אקלים חמים משפיע, אבל כך גם דיור בר־השגה ומסים. בפלורידה ובטקסס אין כלל מס הכנסה, בעוד בקליפורניה יש מס של עד 13.3% ובניו ג'רזי של עד 10.75%. ואולם השיקולים אינם כלכליים גרידא. בניגוד לטקסס ולפלורידה, שנפתחו מחדש במהירות, קליפורניה התעקשה להשאיר מפעלים ועסקים סגורים למרות מחאת בעלי העסקים. פלורידה מאוניברסיטת טורונטו טוען כי "אנשים עברו לאזורים כפריים במרכז ארה"ב או לערים בדרום לא רק בגלל המסים. ליכולת להמשיך לחיות את חיי היומיום ולשלוח ילדים לבית הספר היתה השפעה לא מבוטלת".

פאלם ביץ', פלורידה. בפלורידה ובטקסס אין כלל מס הכנסה, בעוד בקליפורניה יש מס של עד 13.3% ובניו ג'רזי של עד 10.75%צילום: בלומברג

מנגד, רבים מכרו בתים יקרים בערים, והמזומנים שהציעו הקפיצו את מחירי הבתים באזורים בני־ההשגה. המחירים שעלו במהירות בפריסקו, טקסס, גרמו לסקוט וורסטלר, מנהל אגף החינוך במחוז, להעמיד את ביתו למכירה. הוא מכר אותו לקונה מקליפורניה בתוך שלושה ימים בלבד — במחיר גבוה משביקש. הוא הגיש הצעות לארבעה בתים להשכרה, עם מקדמה של שישה חודשים, אבל נוצח על ידי מציעים ששילמו שכר שנה מראש. לבסוף, מצא בית להשכרה בפרוספר, העיירה הסמוכה.

וכמו בכל תחום אחר, לעשירים יש יותר אופציות. 100 הקילומטרים בין מיאמי לפאלם ביץ' נהפכו ליעד פופולרי של אנשים שברחו מוול סטריט ומעמק הסיליקון. לפחות עשרה בתים בפאלם ביץ' נמכרו ב–85 מיליון דולר או יותר השנה. פיננסייר שעבר מקונטיקט לפלורידה מעריך כי מחירי הבתים בפאלם ביץ' איילנד שולשו מתחילת הקורונה. הוא חוזה שהגל הבא של הגירת מיליונרים לא יהיה מצפון־מזרח ומהחוף המערבי לדרום, אלא מכל 50 המדינות לפוארטו ריקו — המקום היחיד באמריקה שבו אפשר לא לשלם מס רווחי הון.

גם אם לא לפוארטו ריקו, ההגירה מקליפורניה צפויה להימשך, מאחר שפוליטיקאים במדינה רוצים להעלות את המיסוי על עשירים ולאכוף רגולציות חדשות. לפי ג'וזף וראניץ' מספקטרום לוקיישן סולושנס, חברת ייעוץ לרילוקיישן, מאז ינואר העבירו 114 חברות את המטה שלהן מקליפורניה, כפליים מב–2018 — ובהן טסלה, יצרנית המכוניות החשמליות של אילון מאסק, שעברה מקליפורניה לטקסס.

"כבר לא צריך להציע תמריצים לחברות שרוצות להגר", אומר כריס סטיינוקר מלשכת המסחר של אזור סנט פיטרסברג בפלורידה. "כיום חברות עוברות למקומות שבהם העובדים הדרושים להן רוצים לחיות. במקום שהעובדים ינדדו בעקבות מקום עבודה, כמו בעבר — העבודה נודדת בעקבות העובדים".

פרישתה מחדש של האוכלוסייה משמעה שיהיו יותר מקומות שישגשגו. "אם הייתי צריך לבחור בין אמריקה שבה יש שתיים־שלוש ערים עשירות, או 200–300, הייתי בוחר בשנייה", אומר גלן קלמן, מנכ"ל רדפין, חברת תיווך. ב–2005–2017 התרכזו 90% מהגידול בתעסוקה בתחומי החדשנות בחמש ערי חוף גדולות: בוסטון, סן דייגו, סן פרנסיסקו, סן חוזה וסיאטל. בעשורים הבאים החדשנות כבר תתפזר בצורה שווה יותר.

ואולם למגמות האלה יש גם השלכות מטרידות. עתיד הערים תלוי בניהולן התקין. פשיעה וריבוי דרי הרחוב יפגעו בסיכוייהן להתאושש. אם פחות אנשים יגיעו למרכזי הערים וחנויות בהן ייסגרו, העיריות יתקשו לממן שירותים בסיסיים כמו תחבורה ציבורית. במקביל, אנשים בפרברים עלולים לגלות שמחירי הבתים כבר אינם בהישג ידם. "ככל שהיכולת לקנות בית מתרחקת, אמריקה תיהפך לרדיקלית יותר", חוזה קלמן מרדפין. "אם אתם גרים באזור שפעם היה בר־השגה ועכשיו לא, אתם מרגישים שאין לכם חלק בעוגה".

אם האוכלוסייה היתה גדלה, לא היתה בעיה עם שינוי מגמת ההגירה. אך בעשור האחרון הואט קצב גידול האוכלוסייה בארה"ב לרמה שלא נראתה מאז 1790, וקצת מעל הגידול בתקופת השפל הגדול, אומר ביל פריי ממכון המחקר ברוקינגס. ההגירה הואטה גם היא, בשל המגפה ופיקוח מחמיר בגבולות. בשל כך, המדינות מתחרות עתה על משאב מוגבל: אנשים שמשלמים מס.

ב–2019–2020 היו 24 מדינות עם הגירה שלילית. בעשור האחרון היתה ירידה באוכלוסיות של אילינוי, מיסיסיפי ומערב וירג'יניה. ההשלכות על מימון הפנסיות והחינוך הציבורי חמורות. המדינות שאוכלוסייתן מצטמצמת לא מושכות צעירים שיכולים לממן את ההוצאות הללו. מדינות צומחות, כמו טקסס ופלורידה, יהיו בעלות יתרון כלכלי. מדינות שמשכו אליהן אוכלוסייה חדשה, כמו קולורדו, מונטנה, אורגון וצפון קרולינה, קיבלו יותר מושבים בבית הנבחרים, ואילו ניו יורק וקליפורניה איבדו מושבים.

בתים במהלך בנייה בצפון קרולינהצילום: בלומברג

לפי סקר האוכלוסין של 2020, 62% מהאמריקאים גרים במערב ובדרום, לעומת 48% ב–1970. חלקם של תושבי המערב התיכון וצפון־מזרח ירד מ–52% ל–38% ב–50 השנים האחרונות. הדבר מייצר תגובת שרשרת, שכן מושבים בקונגרס, מימון פדרלי וקולות בחבר האלקטורים, שמכריע את הבחירות לנשיאות, מתבססים על גודל האוכלוסייה.

מעבר האוכלוסייה משפיע גם על הפוליטיקה המקומית. מסורתית, לדמוקרטים היתה פחות השפעה מכיוון שבוחריהם התרכזו בערים. ואולם ב–2020 הדמוקרטים הגדילו כוח באריזונה וג'ורג'יה בין היתר בזכות קהל צעיר, משכיל ולא לבן שעבר לגור שם. "הפרברים עברו לצד הדמוקרטים", אומר ג'ונתן רודן, מרצה למדעי המדינה בסטנפורד.

לא ברור כמה זמן יימשך השינוי. "השאלה הגדולה היא אם מדובר בתגובה קצרת טווח של צעירים ומשכילים לצעדי המפלגה הרפובליקאית, או שזה שינוי ארוך טווח באופי הפרברים", אומר רודן. קשה לדעת. חלק מהמהגרים מקליפורניה לפלורידה ולטקסס חשים רדופים ויבחרו להצביע נגד הדמוקרטים.

ארה"ב אינה דורכת במקום. עיירות, ערים ופרברים משנים את פניהם. המגוון והיצירתיות של הערים יתפשטו למקומות קטנים — מה שעשוי לפוגג סטריאוטיפים. "התפזרות בני דור המילניום, מיעוטים ומהגרים משמעו שלתושבים יהיה יותר במשותף משהיה להם קודם", צופה קוטקין.

לכתבה באקונומיסט

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"