בניו יורק גילו דרך חדשה לבנות - וכל מה שידענו על גורדי שחקים עומד להשתנות

המחסור בשטחים לבנייה בניו יורק הוליד גורדי שחקים שהקומות התחתונות בהם צרות והעליונות מתרחבות ומרחפות באוויר ■ "באורבניות של ניו יורק יש חוקים, כל אחד מפרש אותם אחרת"

מגדל ERA בניו יורק
מגדל ERA בניו יורקצילום: KATHERINE BRABYN / NYT
לוגו ניו יורק טיימס
ניו יורק טיימס
טים מקיאו
לוגו ניו יורק טיימס
ניו יורק טיימס
טים מקיאו

אם תבקשו מילד לצייר גורד שחקים, הוא ודאי יצייר אותו בצורתו המוכרת: מלבן צר וגבוה, או מבנה בעל קצה מחודד. אחרי הכל, יותר מ–100 שנה עוצבו כך בניינים גבוהים.

אולם בניו יורק, שבה השטח הקרקעי מצומצם והרחובות נעשים צפופים יותר ויותר, נבנים מיזמי מגורים חדשים שמשנים כל מה שידענו עד היום על גורדי שחקים. באמצעות בניית מדפים תלויים (קנטיליברים), הם מתחילים בקומה צרה ברחוב ומתרחבים ככל שהגובה עולה, דומים יותר לסוכרייה על מקל מאשר לעוגת חתונה.

למרות האתגרים הברורים בבנייה כזאת, שבה חלקים גדולים מהבניין מרחפים באוויר, יש בה גם יתרונות. לעתים, זו דרך לבנות יותר דירות מוארות עם נוף יפה. במקרים אחרים, כשהיזמים מוגבלים בשל הגבלות בנייה לגובה, בנייה לצדדים מעל לבניינים שכנים היא הדרך היחידה למקסם את השטח כחלק מעסקה על זכויות אוויר. לפעמים, זו דחיקה של מגדלים מתחרים, תוך יצירת שטח מושך יותר בקומת הקרקע או מימוש הצהרה עיצובית שעוזרת לפרויקט להתבלט.

"קנטיליברים מספקים אלמנט נחמד של דרמה לצורה של בניין", אומר האדריכל מייקל קירשמן, מייסד ומנכ"ל חברת פיתוח הנדל"ן GDSNY, שבאחרונה השלימה את אמרסון, בניין בן שמונה דירות ברחוב 25, שבו הקומות העליונות מרחפות באוויר לכיוון טיילת ה–High Line. "ככל שהבניין גבוה יותר, כך ערך השטח עולה", אומר קירשמן. "כך שזה לא רק עניין אדריכלי, זה יכול להיות מועיל מבחינה פיננסית".

מנופפים לשכנים מהמרפסת

הקומות העליונות של אמרסון אינן מתנשאות מעל לבניין שכן, והבניין בן עשר הקומות נשאר בגבולות המיועדים לו. GDSNY יצרה את הקנטיליבר בעזרת הצד המערבי של הבניין השכן, ולדברי קירשמן, היו לכך כמה יתרונות. החלל שבין שני הבניינים איפשר לחברה ליצור מרפסת פרטית חיצונית לכל יחידה ולהוסיף חלונות במקום שבו, לולא כן, היה רק קיר. הקומות העליונות גבוהות מכפי שהיו ללא הקנטיליבר, ויש לדירות נוף ל–High Line ולנהר ההדסון.

"ככל שהבניין גבוה יותר, כך ערך השטח עולה. כך שזה לא רק עניין אדריכלי, זה יכול להיות מועיל מבחינה פיננסית"

מגדל סנטרל פארק בניו יורקצילום: KATHERINE BRABYN / NYT

ברחוב פרונט 98 בדמבו שבברוקלין, משרד האדריכלים ODA תיכנן בניין עבור חברת הופ סטריט קפיטל, שבו חלק מהדירות מורם באוויר בשיטה דומה. הבניין נראה כערימה לא סימטרית של קוביות שעומדות אחת על גבי השנייה. "השיטה הישנה של בנייה בערים היא באמצעות בלט על הבסיס, שממנו מתרחבים עד אינסוף, או עד שחוקי התכנון עוצרים אותנו", אומר ערן חן, מנהל ומייסד ODA. "זו אולי שיטה יעילה וקלה לבנייה, אבל היא מגבילה מאוד מבחינת האלמנטים החיוניים ביותר שאני מאמין שאנחנו מחפשים עבור הקהילה והאווירה". האלמנטים האלה כוללים גישה לאור טבעי ואוויר, וגם הזדמנויות למפגשים אקראיים עם שכנים, אומר חן, שמדמיין את הדיירים בבניין מברכים זה את זה מהמרפסות שלהם.

לדברי שא דינור, שותף בהופ סטריט קפיטל ונשיא טריומף פרופרטי גרופ, לחריגה הזאת מהמבנה המסורתי של בניין ישר נלווים כמה אתגרים. "זה בהחלט מורכב יותר לבנייה", הוא אומר, ומציין כי התכנון של ODA כלל כמעט 100 תוכניות שונות ל–165 הדירות בבניין, וכי הצנרת, החשמל והאיטום והבידוד צריכים כולם להיות מותאמים לצורה המשתנה של הבניין.

שטחם של בניינים בניו יורק נקבע, בין היתר, על פי חישוב של יחס שטח הרצפה (FAR) — שטח הרצפה שמותר לבנות עליו ביחס לשטח המגרש כולו. כשיזמים מבקשים לבנות בניין גדול יותר מכפי ששטח המגרש מאפשר, אחת האפשרויות היא לקנות זכויות על האוויר — הזכות להשתמש בשטח הפתוח שמעל למגרש או בניין שכן. חוקי התכנון העירוני לעתים מגבילים את הבנייה לגובה, ולכן לפעמים הדרך היחידה למקסם את השטח היא להשתמש בכל זכויות האוויר ולבנות לצדדים באוויר במקום לבנות מעלה.

ברחוב 91 מערב 251, למשל, ODA תיכננה בניין בן 20 קומות בשם Era, שמאתגר את חוקי הכבידה — פרויקט דירות של אדם אמריקה ריל אסטייט ונורתלינק קפיטל שנמצא בבנייה. הרוחב בקומת הקרקע, שנמצאת על ברודוויי, הוא רק 15 מטרים, אך הקומות העליונות הולכות ומתרחבות, עד לתוספת של 14 מטרים בקומה העליונה.

"השיטה הישנה של בנייה בערים היא באמצעות בלט על הבסיס, שממנו מתרחבים עד אינסוף, או עד שחוקי התכנון עוצרים אותנו"

בניין אילבן הנקוק בניו יורק. ממקסמים את זכויות הבנייהצילום: KATHERINE BRABYN / NYT

בשיטה דומה תוכנן בניין דירות אחר בן 12 קומות בהנקוק פלייס 11 בהארלם, שבנייתו מתקרבת לסיומה. הבניין, אילבן הנקוק, שתוכנן על ידי משרד האדריכלים אייזק אנד סטרן עבור חברת נורטקו דוולופמנט, משיג תחושה דומה של ריחוף באוויר באמצעות הארכה של 6.5 מטרים מעל הבניין השכן.

אחד הבניינים המעניינים ביותר שנבנה בשיטה הזאת בניו יורק הוא מגדל סנטרל פארק ברחוב 57 מערב 217. המגדל, שגובהו 470 מטר ותוכנן על ידי משרד האדריכלים אדריאן סמית וגורדון גיל עבור אקסטל ורשות ההשקעות המוניציפלית של שנחאי, הוא מגדל המגורים הגבוה בעולם.

בגובה 88 מטר, הבניין מתרחב 9 מטרים למזרח, מעל לבניין ליגת הסטודנטים לאמנות בניו יורק. ניתן היה לעשות זאת בצד המערבי, לדברי גורדון גיל, אך אז נוף הסנטרל פארק היה מוסתר בכמה דירות. שיקול נוסף בבחירת הצד המזרחי היה לאפשר יצירת חלל קמעוני אטרקטיבי עבור חנות נורדסטרום בקומת הקרקע.

אדריכלים ויזמים משתמשים בקנטיליברים כדרך יצירתית להשיג כל יתרון אפשרי בנוף העירוני, שמצטופף והולך, גם אם הם צריכים לעשות תמרונים רבים עבור כך.

השיטה מאפשרת מגורים בגובה, וכך מסייעת להתגבר על הגבלות הבנייה בערים צפופות כמו ניו יורק. ברוב המקרים, זו לא רק הצהרה אדריכלית, אלא גם הכרח, הנובע מהצורך למצוא דרך לבנות יותר דירות.

"מה שבאמת נהדר לגבי האורבניות של ניו יורק הוא שיש שורה של חוקים, וכל אחד מוצא דרך לפרש אותם בצורה קצת שונה", אומר דן קפלן ממשרד האדריכלים FX קולבורטיב. "הם מוצאים דרך חכמה לעבוד במסגרת הכללים כדי ליצור את קו הרקיע".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"