שוק הדיור הבריטי מתנדנד על הקצה

מחירי הנדל"ן למגורים בבריטניה זינקו ב-189% בעשור האחרון. כעת מגלה שוק הדיור בבריטניה סימני האטה. הדבר מעלה חששות מפני האטה בכלכלת בריטניה כולה

לוגו בלומברג
בלומברג
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
לוגו בלומברג
בלומברג

מאת סיימון קלארק, בלומברג

ניק קולינס, סוכן נדל"ן עצמאי בריטי, שהגיע לרווחי שיא שנה אחר שנה מאז 2003, ספג מכה בספטמבר: 5 מבין 50 קונים שלו החליטו לוותר על עסקות, על רקע המשבר בבנק נורתרן רוק, שהוביל למשיכת פדיונות בסך 2 מיליארד ליש"ט מהבנק.

בעשור האחרון עלה מחירו הממוצע של בית בבריטניה כמעט פי שלושה, מה שסייע לתדלק את הצמיחה הכלכלית הממושכת בבריטניה ולהעלות את קרנן של ממשלת טוני בלייר וגורדון בראון. תקופת הצמיחה נמשכה 15 שנה והיתה הארוכה ביותר זה 200 שנה.

מצבו של נורתרן רוק, שנאלץ לקחת הלוואת חירום מהבנק המרכזי של בריטניה, לאחר שמשקיעים נמנעו מרכישת אג"ח שהנפיק, הוא רק אחד מהסימנים המאותתים על סיומה של תקופת הפריחה בשוק הנדל"ן הבריטי.

עתה, כשחלה האטה בשוק המשכנתאות ומחירי הבתים יורדים, כלכלת בריטניה עשויה להיקלע אף היא לשלביה המוקדמים של האטה. "מחירי הבתים בבריטניה גבוהים מדי וחשופים בפני סכנת תיקון", אומר דני גבאי, לשעבר כלכלן בבנק אוף אינגלנד וכיום מנהל חברת הייעוץ הפיננסי פאת'ום (Fathom Financial Consulting). "הסכנות האורבות לצמיחה הכלכלית בשנה הקרובה הן ממשיות", הוא מזהיר.

צמיחה מעוררת קנאה

כלכלת בריטניה היתה בשנים האחרונות מושא קנאתן של כלכלות אירופה. קצב הצמיחה שלה עלה על זה של גרמניה וצרפת כמעט בכל רבעון בין 2001 ל-2005. בשנה שעברה זינק קצב הצמיחה בגרמניה ועקף את בריטניה, וב-2008 עתידות הכלכלות הגדולות של אירופה לצמוח בקצב דומה. לפי נתוני קרן המטבע הבינלאומית (IMF), בריטניה צפויה לצמוח ב-2.3%, וגרמניה וצרפת יצמחו ב-2%.

את הצמיחה של בריטניה הוביל פרץ הלוואות, שהתאפשר הודות לרמת השפל של הריבית בין 2001 ל-2006. בסוף 2006 היה החוב הציבורי בבריטניה 1.37 טריליון ליש"ט - פי 1.61 מהכנסות משקי הבית.

מדובר בשיעור הגבוה ביותר בקבוצת שבע המדינות המתועשות (G7), לפי המכון הבריטי למחקר כלכלי וחברתי. ביוני 2007 עלה שיעור זה ל-1.66, כשבארה"ב נותר היחס בין החוב הציבורי להכנסות ממשקי בית בשיעור של 1.42 בתקופה זו.

תושבי בריטניה ניצלו חלק גדול מההלוואות לתחום הדיור - ואז השתמשו בבתים שרכשו כערבונות לחובות נוספים. מחירי הנדל"ן למגורים בבריטניה זינקו ב-189% בעשור האחרון - כמעט כפליים מהעלייה במחירי הבתים בארה"ב באותה התקופה - כך לפי נתונים של בנק המשכנתאות הגדול בבריטניה HBOS, והממשל האמריקאי.

לדברי אלן קלארק, כלכלן BNP פאריבה הצרפתי בבריטניה, הצרכנים הבריטים השקיעו חלק מההלוואות שנטלו גם במוצרים שונים כמו מכוניות או מטבחים חדשים - מוצרים שאותם לא היו יכולים להרשות לעצמם לקנות בתנאים אחרים. "הדבר היחיד שעליו מתבססת הצמיחה בצריכה הפרטית הוא רווחי ההון שנוצרו מעליית ערך הבתים", אומר קלארק, "וזה עומד להיעלם".

כלכלני ליהמן ברדרס בלונדון חזו ב-2005 כי העלייה במחירי הבתים בבריטניה תתחיל להאט באותה שנה. ייתכן כי עתה החלה הירידה שעליה דיברו. בספטמבר אישרו הבנקים את מספר המשכנתאות הנמוך ביותר זה 26 חודשים.

הירידה הגיעה לאחר שביולי העלה הבנק המרכזי של בריטניה את ריבית הבסיס לשיא של שש שנים - 5.75%. מחיר הבית הממוצע ירד ב-0.6% בספטמבר, לאחר שצמח בקצב חודשי של 0.89% ב-2007, לפי נתוני HBOS. בנוסף, בנקים עיקלו 14 אלף נכסים במחצית הראשונה של 2007 - המספר הגבוה ביותר מאז 1999.

דיוויד מיילס, הכלכלן הראשי של מורגן סטנלי בלונדון, אמר כי זעזועים כמו משיכת הכספים האדירה מנורתרן רוק עלולים לפגוע באמון הצרכנים ולהגביר עוד יותר את הירידות במחירים הנדל"ן. "האופטימיות לגבי עליית מחירי הבתים היתה אחד ממנועי הצמיחה בשוק הנדל"ן הבריטי", אומר מיילס, "ציפיות אלה יכולות להיות תנודתיות".

התמונה עדיין לא ברורה

כלכלנים ומשקיעים בענף הנדל"ן עוברים בכל חודש על שבעה דו"חות העוסקים במחירי הבתים בבריטניה, כדי להבין לאן מועדים פניו של השוק. ואולם דו"חות אלה אינם מצליחים עדיין לצייר תמונה מלאה וברורה של עתיד השוק.

לפי חברת הומטראק, הסוקרת 6,000 סוכני נדל"ן, מחיר הבית הממוצע בבריטניה ובוויילס ירד ב-0.1% באוקטובר, ל-176 אלף ליש"ט - זוהי הירידה הראשונה זה שנתיים. ואולם לפי אגודת הבנייה ניישנווייד, מחירי הבתים עלו באוקטובר בקצב המהיר ביותר זה ארבעה חודשים, בשל היעדר היצע נכסים.

"היצע הבתים העומדים למכירה עדיין נמוך באופן יחסי ומעניק תמיכה למחירים, אך מרבית המדדים המובילים לגבי הפעילות בשוק הדיור ממשיכים להיחלש", אמרה פיונואלה ארלי, הכלכלנית הראשית של ניישנווייד.

לפי חברת הנדל"ן סאבילס, הירידה בסכומי הבונוסים המחולקים במגזר הפיננסים תצמצם עוד יותר את הסכומים שיושקעו בנדל"ן בשנה הבאה. גל הפיטורים הגדול ביותר בענף מאז שנת 2000, צפוי להתרחש ב-2008, כש-6,500 בנקאים ומנהלי קרנות עלולים לאבד את משרותיהם. הבונוסים השמנים עשויים להתכווץ ב-16%, ל-7.4 מיליארד ליש"ט, לפי נתוני המרכז למחקר כלכלי ועסקי בלונדון.

הצמיחה במחירי הבתים בבריטניה עתידה להאט ב-1% ב-2008, לעומת צמיחה של 7% שחלה ב-2007, לפי נתונים של מועצת בנקאי המשכנתאות בבריטניה.

במחצית הראשונה של 2007 הכפיל נורתרן רוק את נתח השוק שלו בתחום המשכנתאות ל-7.6% לעומת 3.2% ב-1999. זאת, באמצעות הנפקה של אג"ח מגובות משכנתאות בסך של יותר מ-70 מיליארד ליש"ט והלוואת ההכנסות.

ואולם בספטמבר כשלה שיטה זו, מכיוון שהביקוש לאג"ח נעלם לאחר התמוטטות שוק הסאבפריים (משכנתאות ללווים בעייתיים) בארה"ב. "קונים פוטנציאליים חוששים ממידת השפעתו של המשבר בנורתרן רוק על הזינוק בשוק הדיור", אומר גבאי.

לדברי גבאי, נכסים הנרכשים לשם השכרה חשופים יותר לפגיעה במצב של ירידות מחירים. שוויים של נכסים אלה זינק ביותר מפי 12 בין 1999 ל-2006 - ל-38.4 מיליארד ליש"ט, לפי מועצת בנקאי המשכנתאות. ואולם כשהריבית עולה, קונים אלה מרוויחים פחות מהשכרה, מה שעשוי לפגוע בביקוש ובמחירים.

קמילתו של שוק הדיור הבריטי, שעליה מדברים כבר זמן רב, הגיעה כנראה כעת. וכפי שהאמריקאים למדו, כששוק הדיור מצטנן - הכלכלה כולה יכולה להידבק.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker