ריאיון

האיש העשיר באוסטרליה יודע כיצד לפתור את משבר הנדל"ן במדינה

מחירי הדיור באוסטרליה מזנקים, אך יזם הנדל"ן הגדול במדינה, הארי טריגובוף, טוען שאין בועה בשוק וכי משקיעי הנדל"ן הסינים אינם הגורם לעליות המחירים ■ "אם לא נאפשר לצעירים לקנות דירות, הם לא יגיעו למצב הכלכלי של המבוגרים"

הארי טריגובוף. "אף אחד לא רוצה שהמחירים יירדו יותר מדי, כי זה מסוכן לבנקים"
הארי טריגובוף. "אף אחד לא רוצה שהמחירים יירדו יותר מדי, כי זה מסוכן לבנקים"צילום: בלומברג
קורין דגני
קורין דגני

הארי טריגובוף כבר זכה למקום בדברי הימים של אוסטרליה: הוא בנה בה יותר מ–70 אלף דירות, ונהפך ליזם הפרטי הגדול ביותר במדינה; הוא הראשון שהקים רבי קומות בסידני, כשהבנייה בה עוד היתה נמוכה; ובשנה שעברה עלה לכותרות כאשר "ביזנס רוויו וויקלי" הכריז עליו כאיש העשיר באוסטרליה, עם הון המוערך בכ–8 מיליארד דולר.

אבל טריגובוף אינו רק יזם נדל"ן שצבר הון רב. בתקופה שבה מחירי הדיור באוסטרליה בכלל ובסידני בפרט מזנקים בעשרות אחוזים, טריגובוף הוא שחקן חשוב בזירה. הכלכלן הראשי של סיטיגרופ הזהיר באחרונה את המשק האוסטרלי מ"בועת הנדל"ן העצומה" שלו, אבל טריגובוף יוצא נגד הדעה הרווחת. לטענתו אין בועה, וגם יש לו פתרון לבעיית המחירים.

גם בישראל, שבה מעורב טריגובוף בן ה–84 בפעילות פילנתרופית ענפה, הוא בחר אתגר לא טריוויאלי בשנים האחרונות — קידום התעסוקה במגזר הבדואי (ראו מסגרת).

טריגובוף הוא בן להורים ממוצא יהודי שברחו מרוסיה לסין, שבה נולד, בעיר הנמל דליאן שבצפון־מזרח המדינה. הוא הגיע לאוסטרליה בגיל 14, ומאוחר יותר עשה תואר בטקסטיל בבריטניה, וגם עסק זמן מה בתחום, בין השאר בישראל. ב–1963 הקים את חברת הבנייה מריטון, וקיבל את הכינוי "High rise Harry" (הארי של רבי הקומות), בעקבות הבנייה לגובה בסידני.

גרף: אוסטרליה – מובילה עולמית בזינוק מחירי הדיור

"זה היה בעיקר מזל", אומר טריגובוף על כך שהיה היזם הראשון בתחום. "לפני שהתחלתי היו באוסטרליה סוג של 'דמי מפתח', ואסור היה להעלות את השכירות. בגלל זה לא היתה כמעט בנייה. כשהתחלתי לבנות בדיוק שינו את החוק. אז פתאום השתלם לקנות דירה, וגם להשקיע".

יותר מ–50 שנה חלפו מאז, ומחירי הדיור הם הנושא הציבורי הבוער ביותר באוסטרליה. מסוף 2011 ועד היום עלה המחיר החציוני של בית בסידני ביותר מ–80%. במלבורן, העיר השנייה בגודלה באוסטרליה, זינק המחיר ביותר מ–30% בתוך חמש שנים, וכך גם בעיר הבירה קנברה.

"הצעירים חייבים לקנות דירה", אומר טריגובוף. "זו הסיבה שהדור המבוגר יותר באוסטרליה אמיד מאוד — כי מחירי הדירות עלו עם השנים. אם לא נאפשר לצעירים לקנות, הם לא יגיעו למצב הכלכלי של המבוגרים".

לא ייתכן שיש בועת נדל"ן באוסטרליה, הוא טוען, כי יש ביקוש ער. יש פה ושם כיסים של עודף היצע, אבל באופן כללי אין מספיק דירות. ה"ראלי", לדבריו, המרוץ של המחירים לפסגה, הסתיים, וכעת יש רגיעה בשוק הנדל"ן: "המחירים לא עולים עכשיו, ולכן זה הזמן לבצע שינויים. אי־אפשר לשנות את השוק בזמן שהמחירים עולים, מפני שאז ייתכן שהם יעלו אפילו יותר".

"האוסטרלים מתמהמהים"

לפי משנתו של טריגובוף, ניסיונות הרגולטורים באוסטרליה להוציא את המשקיעים מהשוק הם טעות, והוא מנסה לנפץ את המיתוס שלפיו הכניסה המאסיבית של קונים סינים לשוק הנדל"ן האוסטרלי טרפה את הקלפים עבור הדור הצעיר ופגעה ברוכשים המקומיים.

סידני. "לא ייתכן שיש בועה — כי אין עודף ביקוש"
סידני. "לא ייתכן שיש בועה — כי אין עודף ביקוש"צילום: בלומברג

"באוסטרליה חושבים שמפני שהסינים נכנסו לשוק, המחירים עלו. אני לא חושב שהסינים שילמו יותר מדי עבור הדירות. מה שקרה הוא שהיה ביקוש גדול, והבנקים לא רצו לתת כסף ליזמים בלי שהם ימכרו את הדירות מראש. אבל האוסטרלים לא קונים מספיק מהר, לא רק מפני שחסר להם כסף — הם חוששים ומתמהמהים. הסינים מהירים, הם מגיעים מסין ליום אחד וסוגרים עסקה. אז הסינים התחייבו לרכוש דירות, והבנקים נתנו אשראי לבנייה.

"אם הממשלה תעצור את המשקיעים, כמובן שזה ישפיע על המחירים — הם לא יוכלו לעלות במהירות ובמידה שבה הם עלו בשנים האחרונות, אבל אני לא מאמין שהם היו הסיבה העיקרית לעליות המחירים. הגורם העיקרי היה הורדת הריבית. באופן היסטורי, הריבית באוסטרליה היתה גבוהה. כיום היא עדיין גבוהה יחסית לעולם, אבל אפשר לחיות אתה: הריבית של הבנק המרכזי היא 1.5%, ובבנקים בסביבות 4.5%. זה גבוה, אבל בעבר אנשים שילמו ריבית של 9%–10%".

המשקיעים הסינים שרכשו דירות באוסטרליה הם רק נדבך אחד ביחסים הכלכליים המורכבים בין המדינות. אוסטרליה נהנתה מאוד משנות הצמיחה האדירה של סין, בעיקר בזכות הביקוש הבלתי פוסק של של סין לחומרי הגלם המצויים באוסטרליה. במקביל, המעמד הבינוני־גבוה המתרחב בסין רוכש מזון מתוצרת אוסטרליה, שולח את ילדיו לאוניברסיטאות ביבשת — ורוכש בה נדל"ן.

כמי שגדל בסין, האם היחס שלך כלפי הסינים שונה מזה של האוסטרלי הממוצע?

סידני
סידניצילום: בלומברג

"כשאתה איש מצליח, היחסים שלך טובים עם כולם. כמובן שגם הושפעתי מהסינים. אני יודע שהם תמיד רוצים להוציא את הכסף מחוץ למדינה, והם תמיד ימצאו את הדרך לעשות זאת, גם אם מנסים לעצור אותם. אני גם יודע שהם לא קונים דירה כדי למכור אותה מחר ולעשות רווח. הם יציבים, הם רוצים לשמור על הנכס. אז יש לי אמון בהם".

לפי דיווחים באתר החדשות דה אוסטרליאן, רוכשים סינים היו לא מזמן כשלושה רבעים ממחזור עסקיו של טריגובוף. לפי פרסומים בכמה אתרים אוסטרליים, בגלל הקשיים של הסינים לקבל הלוואות מבנקים באוסטרליה, ובגלל המגבלות שהטילה ממשלת סין באחרונה על הוצאת כסף מהמדינה, טריגובוף מלווה כסף לחלק מלקוחותיו, בסכום כולל של 200 מיליון דולר, שייתכן שיעלה בעתיד ל–400 מיליון דולר.

"ממשלת אוסטרליה רוצה שהצעירים ירכשו דירות, אבל הם לא יכולים — הכסף שלהם נמצא בסופר־פאנדס (סוג של קרנות פנסיה, ק"ד). אבל אנחנו נשנה את המצב", אומר טריגובוף. "יש תנועה גדולה לשינוי שכוללת הרבה אנשים. אבל הם מפחדים מהשינוי, משום שהם חוששים כי המחירים יחזרו לעלות. עכשיו יש רגיעה בשוק, ולכן זה הזמן לבצע שינויים".

איך תוכל לשנות את המצב?

הארי טריגובוף
הארי טריגובוףצילום: מוטי מילרוד

"הוא ישתנה בדרכים רבות. עלויות הבנייה גבוהות מדי. אנחנו מחויבים, למשל, לבנות חניונים תת־קרקעיים, אבל אנחנו רוצים לבנות על הקרקע. הסיבה היא שהרבה מהאדמה שעליה אנחנו בונים מלאה במים ובזבל שזרקו בה במשך השנים. אם נצליח להעלות את החניונים על פני הקרקע — נחסוך כסף, וגם יהיו פחות חניונים, כי המגמה היא לבנות פחות חניונים.

"האנשים שרוצים פחות חניונים הם מתחום התחבורה, כי באוסטרליה מוציאים הרבה כסף על תשתיות, והם לא רוצים לבזבז את כל הכסף על קווי רכבת, מה שיקרה אם כולם ימשיכו להתנייד במכוניות ולפקוק את הכבישים. הם גם לא יתערבו בגודל יחידות הדיור שאנחנו בונים — בגבול ההיגיון כמובן. אנחנו לא רוצים שאנשים יחיו בתנאים לא טובים. אלה השינויים שצריכים להתרחש בתחום הבנייה.

"כמו כן, אם יהיה שינוי בסופר־פאנדס, יותר צעירים יוכלו לקנות דירות, וזה מה שכולם רוצים. הצעירים לא צריכים לחשוש כי המחירים לא יעלו. אני בונה היום הרבה למדי, אבל יש בעיה עם האישורים של הוועדות, שמעכבות את הבנייה. אז אנחנו צריכים לעבוד על זה ולוודא שהן ייתנו אישורים מהר יותר. זה חשוב. יש הרבה דרכים להפוך את הבנייה ליעילה יותר, והזמן לעשות את זה הוא לא בשיא הביקוש — שבו יזם צריך לקנות אדמה כמו משוגע.

"עכשיו צריך להירגע, לבנות על האדמה שיש לנו, ולוודא שיותר אנשים נכנסים לשוק. השוק יציב באופן כללי, ובמקביל מחירי השכירות עולים. אנחנו נמצאים בתקופה של שינוי, וכדאי גם להבין שאף אחד לא רוצה שהמחירים יירדו יותר מדי, כי אז המצב מתחיל להיות מסוכן עבור הבנקים".

סידני
סידניצילום: בלומברג

"3% תשואה על השכרת דירה"

טריגובוף מסביר שעבור המשקיעים, יש היגיון כלכלי בקניית נכס — לא מפני שהמחירים אולי יעלו, אלא בגלל התשואה על השכרה.

מהי תשואה טובה על השכרה?

"אולי 3%. מצד אחד יש פחת, ומצד שני מקבלים ניכוי מס על תשלומי הריבית, אז זה לא רע".

אתה מפתח עכשיו את דרום סידני, שהיה בעבר אזור תעשייתי.

"דרום סידני הוא אזור מעניין. שדה התעופה נמצא שם, וגם האוניברסיטאות. הוא קרוב ל'סיטי', התחבורה טובה מאוד, והוא גם קרוב לחוף. אבל אני בונה גם באזורים אחרים. אף פעם לא רחוק מדי מהעיר — מקסימום 15 ק"מ. אני בונה בסידני ובגולד קוסט (עיר חוף בדרום־מזרח קווינסלנד, ק"ד). אני מגיע לשם מדי חודש. אשתי אוהבת לנסוע לשם ואין לי מה לעשות, אז אני בונה", הוא אומר בחיוך.

טריגובוף מספר כי בנה סך הכל 70–80 אלף דירות, ומתוכן שמר בחזקתו כ–8,000 דירות, שאותן הוא משכיר — 5,000 פועלות כסוג של מלון דירות, והשאר בשכירות רגילה. "צריך את שני הסוגים", הוא אומר.

למה?

"אם יש לך דירות רגילות להשכרה, אתה מוכר אחת בכל פעם ומקבל מחיר גבוה יותר. אם יש לך מלון דירות, אתה צריך למכור את כל הבניין בבת אחת, והמחיר פחות טוב — הקונים רוצים תשואה גבוהה יותר, כי הם צריכים גם לנהל את הבניין. ואולם בזמן שאתה מנהל את הבניין — אתה מרוויח יותר. אז זה איזון טוב מבחינתי".

מה העצה הטובה ביותר שלך לדור הצעיר?

סידני
סידניצילום: בלומברג

"צריך להצטרף לתעשייה הנכונה. תן לאנשים הזקנים לנהל את התעשיות הגוועות. אני, למשל, למדתי להיות מהנדס טקסטיל. כשהגעתי לאוסטרליה ראיתי שהמכונות לא טובות, עלות העבודה גבוהה מדי והשוק קטן — אז ויתרתי על זה. ובאמת התעשייה הזאת פשטה את הרגל, זה פשוט היה הדבר הלא נכון בזמן הלא נכון. אפשר להיות באותו תחום בסין או בהודו ולהצליח מאוד.

"אני גם חושב שכל אחד חייב לדעת לעשות עוד דברים מלבד מה שהוא למד. כדאי שיהיו לאדם כמה מיומנויות, ולא רק להגיד 'זה מה שאהיה'. הסינים, למשל, הם בעלי כמה מיומנויות. בנוסף — צריך להיות חיובי תמיד, בגבולות ההיגיון. ככה דברים הולכים טוב יותר".

רתם את הקהילה היהודית בסידני לסייע לבדואים

הארי טריגובוף שומר על יחסים הדוקים עם ישראל כבר שנים רבות, ומקדם פרויקטים פילנתרופיים לא שגרתיים, באמצעות מכון טריגובוף שבראשו עומד שלום נורמן. בעבר התמקדה פעילותו בהקמה של מאגרי מים והשבת מים לחקלאות, בשיתוף פעולה הדוק עם קק"ל, כשישראל עוד סבלה ממחסור במים.

לפני כשנה וחצי שינתה העמותה את יעדיה, ובימים אלה היא מתמקדת בפיתוח הנגב. הפרויקט המרכזי שלה נמצא בפארק התעשייה עידן הנגב, פארק התעשייה השלישי בגודלו בישראל, המשותף למועצות המקומיות רהט, בני שמעון ולהבים. השותפות הזאת, שעדיין נמצאת בהליכי הקמה, כוללת את המרכז האדמיניסטרטיבי בית עידן הנגב, ובתוכו שתי יוזמות של מכון טריגובוף המוקדשות לקידום התעסוקה בקרב בדואים: מרכז להכשרה מקצועית וחונכות, שיכלול תוכניות מקצועיות והדרכה אישית של כמה אלפי משתתפים בשנה; ומרכז לקידום והעצמת נשים עובדות, שיתמקד בבריאות הנשים הבדואיות, ייעוץ תזונתי, הדרכה הורית ועוד. טריגובוף הצליח לרתום לפרויקטים את תמיכתה של הקהילה היהודית בסידני, וגם את תמיכתה של קק"ל.

מכון טריגובוף מעורב גם בעמותת כוכבי המדבר, שפועלת מ–2013 בשיתוף גורמים רבים, במטרה לקדם מנהיגות בדור הצעיר של המגזר הבדואי. הוא גם תומך בין השאר במיזם משותף של היישוב שגב שלום עם פארק התעשייה נאות חובב, שמציע עבודה והכשרה לבני נוער שנשרו מבית הספר ונמצאים בסיכון.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker