המיליארדר שניצל את המשבר פעמיים

הרוויח הון מקריסת שוק הנדל"ן בארה"ב ב-2008 - וכעת מרוויח גם מההתאוששות

מנהל קרנות הגידור ג'ון פולסון רכש 35 אלף מגרשים בארה"ב - והחל באחרונה למכור אותם ■ עם זאת, מנהל הנדל"ן שלו מעריך שהמחירים עוד יעלו: "אנחנו באמצע המחזור במרבית השווקים"

לוגו בלומברג
בלומברג
לוגו בלומברג
בלומברג

מנהל קרנות הגידור, ג'ון פולסון, הרוויח מיליארדי דולרים מהימור נגד שוק הנדל"ן האמריקאי באמצעות עסקות שורט על ניירות ערך מגובי משכנתאות סאבפריים לפני המשבר הפיננסי של 2008. כעת הוא החל להרוויח מההימור שלו בהמשך על התאוששות שוק הדיור לאחר המשבר, הימור שנדרש לו זמן הבשלה ממושך יותר.

לדברי מייקל באר, המנהל את הנדל"ן של חברת קרנות הגידור פולסון אנד קו - מאז 2009, החברה רכשה כ-35 אלף מגרשים בארה"ב, אך בשנה שעברה היא החלה למכור אותם, ומאז הגבירה את קצב המכירות. הקרנות של פולסון השקיעו 770 מיליון דולר, מרביתם במגרשים שנרכשו בעקבות פשיטות רגל באריזונה, קליפורניה, קולורדו, פלורידה ונוואדה.

ג'ון פולסון ואשתו ג'ני. הון של 11.2 מיליארד דולרצילום: בלומברג

"התזה היתה שהדרך הטובה ביותר להמר על התאוששות בשוק הדיור היא רכישת קרקעות, ונראה שהיא מתבררת כנכונה", אמר באר בראיון טלפוני לבלומברג מניו יורק. "בתקופת מיתון, קרקעות הן התחום הנדל"ני שסופג את המכה הקשה ביותר. לאחר מכן, בשלב ההתאוששות של המחזור, שבו מחירי הבתים מטפסים, מחירי הקרקעות מטפסים אף יותר".

פולסון, שאחזקות המגרשים שלו מציבות את החברה שלו כמעט באותה רמה של חברת הבנייה העשירית בגודלה בארה"ב, מתכוון למכור בהדרגה מגרשים בפרויקטים שבהם המחירים כבר זינקו, אך להחזיק בנכסים אחרים. הוא מצטרף לרוכשי קרקעות גדולים אחרים שמוכרים - בשוק דיור המוגבל על ידי מיעוט היצע של מגרשים, לאחר כמעט עשור של בנייה מתונה בלבד.

חברות בנייה המנסות להגדיל את שטחי קרקעותיהן מגלותשהמחירים עלו. לפי נתוני חברת הייעוץ ג'ון ברנס ריל אסטייט מחירי המגרשים המוכנים לבנייה בארה"ב זינקו ב-57% מאז השפל שאליו הגיעו ב-2009. בכמה שווקים שהוכו קשות המחירים עלו ביותר מפי שניים בשש השנים האחרונות.

פולסון מתחיל למכור מאוחר יחסית לחברות אחרות שרכשו קרקעות לאחר הקריסה הגדולה. לפי דו"ח שהוכן עבור איגוד הפנסיה של עובדי מחוז קונטרה קוסטה בקליפורניה, לקרנות הנדל"ן שלו נדרשו עשר שנים להחזיר את ההשקעה לרוכשי היחידות בקרן.

בתי מגורים בשכונה בלאס וגאס. במקרים רבים, למכירת שכונה כזאת נדרשות שניםצילום: בלומברג

"היתרון התחרותי של קרנות אלה הוא האופק הרחוק", אומר ג'ון ברנס, יועץ דיור בקליפורניה שעבד עבור פולסון. "המנהלים שלהן יכלו לרכוש קרקעות שמעטים התעניינו בהן מכיוון שנראה היה שייקח זמן רב לממש את ההשקעה".

"צריך להתחיל למכור"

מנהלים רבים מעריכים שזוהי הזדמנות לממש רווחים. לואיס פרידל, סגן נשיא רכישות נדל"ן באנג'לו גורדון אנד קו, חברה ניו־יורקית המנהלת נכסים בשווי 27 מיליארד דולר, היא מכרה מגרשים או אופציה לרכישת מגרשים בשיעור של כ–80% מ–14 אלף המגרשים שרכשה ב-2008–2012. מייק מוזר, מנכ"ל סטארווד לנד ונצ'רס, חטיבה בחברת ההשקעה הפרטית סטארווד קפיטל גרופ, אומר כי החברה מכרה כמחצית מבין 20 אלף המגרשים שרכשה מאז 2007 בקליפורניה, פלורידה, אריזונה וקולורדו.

GTIS פרטנרס, שהוציאה כמיליארד דולר מ–2009 על רכישת יותר מ–35 אלף מגרשים ב-27 שווקים, מוכרת מגרשים במחירים גבוהים פי שניים או פי ארבעה מששילמה עבורם, לדברי המנכ"ל שלה טום שפירו. לדברי שפירו, "אם מחירי הבתים מטפסים ב–5% או 10%, מחירי הקרקעות יכולים לזנק ב–20%–30%. כדאי להיזהר, כי זה עובד באופן דומה גם בדרך למטה, וזה מה שפגע באנשים ממש קשה במשבר הפיננסי".

לפי הדו"ח של קרן הפנסיה של קונטרה קוסטה, הקריסה בשוק הדיור דחפה בעלי קרקעות ויזמים רבים לפשיטת רגל, והעניקה למשקיעים הזדמנות לרכוש שכונות מתוכננות אך לא גמורות במחירי מציאה. ב–2012, למשל, שילם פולסון 17 מיליון דולר על רכישת 3,540 דונם בלייק לאס וגאס בנוואדה - כ-6% מיתרת החוב על הפרויקט לאחר פשיטת הרגל שלו. הוא שילם 4,802 דולר לדונם, כשלדברי דניס סמית, מנכ"ל חברת הייעוץ מלאס וגאס הום בילדרס ריסרץ', המחירים כיום הם 99,000–111,200 דולר לדונם. עם זאת, לא כל העלייה בערך הקרקע תהפוך לרווחים, מכיוון שחלק גדול מהקרקעות מוקצות לשטחים פתוחים, ופולסון גם השקיע בשיפורים בשטח - למשל שיקום מגרש גולף.

פולסון עשוי להיתקל בסיכונים כעת, כשעליות המחירים מתחילות להתמתן. לפי נתוני חברת ג'ון ברנס מחירי מגרשים מוכנים לבנייה, שזינקו בכ–28% ב–2013, טיפסו ב–2% בלבד ברבעון הראשון לעומת הרבעון המקביל. לפי דו"ח טרי של ברקליס קפיטל, חברות בנייה מצמצמות את רכישות הקרקעות לאחר פרץ השקעות בשנים 2010–2013.

וילוק סטריט קפיטל, חברת השקעה פרטית בנדל"ן שרכשה 24 אלף מגרשים בערך באותה תקופה כמו פולסון, מוכרת אותם בקצב יציב. דן גרין, ממנהלי הקרן, אומר: "רצינו להיכנס ולרכוש, וליהנות מההתאוששות בלי לחכות לשיא".

למכירת שכונות מתוכננות נדרשות לעתים שנים. עם השכונות הראשונות שהחל פולסון למכור בהן נכסים נמנות בלמונט וטריפל קריק באזור טמפה בפלורידה; סאותשור באורורה וקריסטל לייק בקרבת דנוור, שתיהן בקולורדו; ולייק לאס וגאס בנוואדה.

"זה לא נעשה מכיוון שהגיע הזמן לצאת מהשוק, אלא מכיוון שצריך כבר להתחיל למכור את הנכסים הגדולים לטווח ארוך", אומר באר. "אנחנו עדיין חושבים שאנחנו באמצע המחזור במרבית השווקים שלנו".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ