דיור בר-השגה והטבות שכר דירה בגרמניה מבטיחים גן עדן לשוכרים - גלובל - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דיור בר-השגה והטבות שכר דירה בגרמניה מבטיחים גן עדן לשוכרים

חוק מיוחד שמעניק הטבות בשכר דירה ומגביל את סכום דמי השכירות ייכנס לתוקפו השנה, במדינה שבה יותר ממחצית האזרחים מעדיפים לשכור ולא לקנות נכס. ואולם כמעט כל הכלכלנים הגרמנים מאוחדים בדעה נגד הגבלת דמי השכירות - ויש להם יותר מנימוק אחד לכך

תגובות

מי לא אוהב דיור בר-השגה? דיווחים בעיתונים על עלייה חדה בדמי השכירות בערים הגדולות בגרמניה גרמו לשתי המפלגות במדינה, לקראת הרכבת הקואליציה בסוף 2013, לנסות ולהפוך לחוק את ההצעה שלא ניתן לעמוד בפניה - שכל אדם צריך להיות בעל יכולת לשים קורת גג מעל ראשו ללא תלאות.

התוצאה היא "הטבת שכר דירה", שצפויה להיות מיושמת השנה, ומגבילה את העלאות המחירים. כמו בכל פיקוח על מחירים, ההטבה צפויה להוביל לשוק שחור ולהגביל את ההיצע. זה, בתגובה, יבלום את ההשקעות בכלכלה שזקוקה ליותר מהן.

בלומברג

הגרמנים רוכשים מכוניות, לא בתים: רק 46% מהגרמנים הם בעלי בתים - השיעור הנמוך באיחוד האירופי. אין להסיק מכך שמדובר באומה של שוכרים, שנדחקים לפינה על ידי בעלי בתים חמדניים - הנתונים מצביעים על ההפך (ראו תרשים). למעשה, גרמנים רבים הרוויחו לא רע משכירות: הדירות גדלו אפילו כשהמשפחות הצטמצמו. במערב גרמניה לשעבר, גודל הדירה לתושב יותר מהוכפל מאז 1956–1957, מ–18 ל–39 מ"ר. בינתיים, ברחבי גרמניה, שיעור ההוצאות על דירה נותר קבוע למשך 30 שנה - כ-23%.

דמי השכירות טיפסו באופן משמעותי ובאופן עקבי רק בערים הגדולות והמשגשגות ביותר בגרמניה. בהמבורג העשירה נרשמו עליות שנתיות של 4%–5% מאז המשבר הפיננסי של 2008. בברלין, שמושכת צעירים רבים ותושבי חוץ רבים, מחירי השכירות עלו ב–1%–2% מדי שנה מאז. בשכונות מרכזיות ואטרקטיביות המחירים עלו הרבה יותר בחדות.

בגרמניה כבר יש חוק שמגביל את העלאות דמי השכירות תחת חוזה קיים, בהתבסס על עלויות דיור מקומיות. ההגבלה נוגעת לשכירויות חדשות: היא מונעת מבעלי בתים לדרוש שכירות הגבוהה ב–10% מעל לממוצע המקומי לנכס מקביל. בעקבות טענות שהעלו בעלי הנכסים, דירות רבות יהיו פטורות מההגבלות: אלה שהושכרו לראשונה אחרי אוקטובר 2014 (כדי לא להרתיע השקעות חדשות), ואלה ששופצו באופן מקיף (מוגדר כהשקעה של שליש משווי הנכס או יותר). ההטבה תיושם רק בשווקים "צפופים" - מונח שכל אחת מ–16 המדינות בגרמניה יכולה להגדיר לפי שיקול דעתה. ברלין (שהיא עיר־מדינה) מתכוונת ליישם את ההטבה לכל הדיור בר הזכאות ברגע שהחוק ייכנס לתוקפו. לכך צפויה השפעה חזקה: ניתוח של מכון IW קלן מצא כי 60% מהדירות בברלין המוצעות באתרי הדיור הפופולריים יהיו מעל למגבלת ה–10%.

הגבלת דמי השכירות תרתיע בעלי בתים מלשפץ נכסים רעועים

כמעט כל הכלכלנים מאוחדים בדעה המתנגדת להגבלה בדמי השכירות. דו"ח של המכון הגרמני למחקר כלכלי מפרט את החששות. ההטבה צפויה להרתיע בעלי בתים מלשפץ נכסים רעועים, משום שהשיפוץ חייב להיות מפואר כדי להצדיק את שכר הדירה הגבוה. ההגבלה גם עשויה להרתיע בנייה, משום שהפטור לנכסים חדשים עשוי לא להימשך. שוק שחור צפוי ללבלב, ובו מתווכי נדל"ן מעבירים שוחד לבעלי דירות משוכרים פוטנציאליים, המוכנים לשלם יותר מאשר תקרת התשלום לפי ההגבלה. לחילופין, בעלי דירות יכולים להשאיר את המחיר שנקבע, אבל לבקש תשלום נוסף עבור שימוש בציוד המטבח, שלרוב משולם בנפרד בשוק השכירות הגרמני.

ההתערבות הזאת מתרחשת בשוק שצובר תנופה. שיעורי הריבית שנמצאים בשפל - פירושם תשואה נמוכה על סוגים רבים אחרים של נכסים. כשדירות מתייקרות, בעלי נכסים של דירות נעשים להוטים יותר על נדל"ן כהשקעה. גרמנים רגילים, שנוטים לא לקנות מניות או אג"ח, אלא לחסוך בפקדונות ארוכי טווח, נמשכים גם הם לדיור. באותו הזמן, משכנתאות זולות מקלות על שוכרים להפוך לרוכשים. שיעורי הבעלות על הבתים התחילו לעלות כשנכסים בשווי של כ-190 מיליארד יורו החליפו ידיים ב-2014 - 50% יותר מאשר ב-2009.

כשהביקושים חזקים, מחירי הבתים עולים גם הם: בין 2010 ל-2014 הם טיפסו ב–47% במינכן ו–41% בברלין. יש הסבורים שהדבר מצדיק אמצעים לצינון השוק, כולל "שפיכת מים קרים" על דמי השכירות - ומתוקף כך גם על התמריץ לרכוש בית כהשקעה. ואולם העלייה במחירים נראית יותר כמו התאמה מאוחרת מאשר בועה. ניתוח של IW קלן, שהביאה בחשבון את שיעורי המשכנתא, ריבית ידועה מראש מהשקעות אחרות ועליות מחירים עתידיות צפויות, הוביל למסקנה שהשינויים שהתרחשו בתנאים הכלכליים יותר ממצדיקים את העלייה במחירים.

שוק נדל"ן משגשג יסייע לדחוף את גרמניה הרחק ממודל צמיחה מבוסס יצוא, שנראה כי הוא נמצא תחת סכנה. בניית יותר בתים תסייע להרים את שיעור ההשקעות במדינה, שהוא כיום 20% מהתמ"ג - מתחת לממוצע במדינות עשירות. הוצאות גדולות יותר על שיפוצי בתים יעלו גם את הצריכה, היות שגרמנים יוציאו כספים על כלי עבודה וצבע. באמצעות התערבות בשוק בריא, הפוליטיקאים הגרמנים תורמים אולי לפופולריות שלהם - אבל לא לשגשוגה של גרמניה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#