משקיעי הנדל"ן יוצאים לפרברים - גלובל - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

משקיעי הנדל"ן יוצאים לפרברים

מספר הרכישות של בנייני דירות להשכרה מחוץ למרכזי הערים בארה"ב עלה ב-2014, והמגמה צפויה להימשך

תגובות

משקיע הנדל"ן רוברט הארט הגיע בחודש שעבר למתחם מולטי־פמילי שבו 400 דירות בפרבר של סן דייגו, כשהוא מוכן לשלם עבור הפרויקט שהושלם באחרונה ברחוב שקט באזור. אלא שאז הוא גילה כי מתחרה מחברה ציבורית שבבעלותה דירות כבר היה שם לפניו.

"מצד אחד זה מרגיע לדעת ששנינו מחפשים אותה הזדמנות", אמר הארט, נשיא ומנכ"ל החברה הפרטית טרו־אמריקה מולטי־פמילי. "מצד שני, זה חיזק את הדעה שלי שמשקיעי נדל"ן מוסדיים גדולים ירדפו אחר תשואות מעבר לליבה העירונית".

אחרי שנים שבהן התמקדו ברכישת בנייני הדירות להשכרה באזורים המרכזיים יותר בערים הגדולות, משקיעי הנדל"ן האמריקאים מגלים מחדש את הפרברים. רכישות בתים במתחמי "מולטי־פמילי" - מתחמי מגורים בפרברי הערים, שמציעים כמה מאות יחידות דיור להשכרה, וכן שירותים נוספים לדיירי המתחם בלבד, כמו פארקים, בריכת שחייה ומרכז קהילתי - נמצאות במגמת עלייה, היות שהתגברות קצב הבנייה מאטה את עליית שכר הדירה באזורים מרכזיים יותר.

"ההיצע בערים ממשיך לגדול די מהר", אמר שון ברסלין, סמנכ"ל תפעול בחברת אוולון ביי קומיוניטיז מארלינגטון, וירג'יניה - החברה הציבורית השנייה בגודלה בארה"ב מבין החברות שמחזיקות בבעלות על דירות. "אם מביאים בחשבון את הסיכונים, השווקים בפרברים נראים אטרקטיביים יותר".

בלומברג

כ-45% מהפרויקטים באוולון ביי שנמצאים בשלבי בנייה הם באזורי פרברים, ו–75% מהפרויקטים העתידיים שהחברה עוד לא התחילה הם בכיוון הזה, אמר ברסלין בראיון לבלומברג. בעלים של דירות כמו החברות UDR ואקסס פרופרטי טראסט צופים אף הם צמיחה מחוץ לאזורי העסקים המרכזיים.

בלקסטון, חברת ההשקעה הפרטית הגדולה ביותר המשקיעה בנדל"ן, מקימה חברת דירות משלה שמתמקדת באזורי פרברים שבהם אין הרבה בנייה, ומהמרת על מחסור בהיצע מספק של בתים. החברה הודיעה בינואר על רכישת 36 נכסי מולטי־פמילי נמוכים ברחבי ארה"ב בעלות של 1.7 מיליארד דולר, לדברי מקורבים לעסקה.

ברחבי ארה"ב, הרכישות של בנייני דירות מחוץ לליבה העירונית עלו ב-8.2% בשנה שעברה והגיעו לשווי של 82.5 מיליארד דולר, לפי חברת המחקר ריל קפיטל אנליטיקס. באזור בוסטון, 95% מכל מכירות בנייני הדירות ב–2014 התבצעו מחוץ למרכז העיר, לעומת 66% ב-2013, לפי נתוני החברה. בסיאטל, המכירות מחוץ למרכז העיר תפסו 85% בשנה שעברה.

דמי השכירות בפרברים עלו ב-5%

ההתעוררות בפרברים היא התאוששות בהשוואה למצב לפני כמה שנים, כשקונים ויזמים חיפשו השקעות־מקלט בבניינים להשכרה במרכזי הערים, והסתמכו על הביקוש מצד בני 18–34, שיחפשו דירות להשכרה באזורי הליבה של הערים ברגע ששוק העבודה יתאושש. בכל השווקים בארה"ב, מספר הדירות המושכרות עלה ב–2 מיליון בשנה שעברה, לפי דו"ח מינואר של לשכת הסטטיסטיקה האמריקאית.

"בני דור המילניום נמשכים בעיקר למרכזי הערים", אמר דאגלס הרצברון, ראש חטיבת המחקר ב–CBRE גלובל אינווסטורס. "הם נמשכים לכל מקום שבו יש ריכוז של עסקים בתחומי הקריאייטיב והטכנולוגיה, שנמצאים בצמיחה כיום".

יזמים בארה"ב מיהרו לרכוש בנייני דירות כדי להרוויח מהביקוש, ובכך האיצו זינוק בהיצע, שכעת מכביד על דמי השכירות. יותר מ–77 אלף דירות להשכרה נוספו ברחבי ארה"ב בשלוש השנים האחרונות, לפי חברת המחקר אקיומטריקס. דמי השכירות בשוקי הליבה העירוניים עלו ב–3.5% ב–2014 לעומת השנה הקודמת. זאת בהשוואה לעליה של כ-5% באזורי הפרברים, לפי אקסיומטריקס. החברה מגדירה אזור ליבה עירוני כאזור שנמצא בלב רובע העסקים המרכזי של מטרופולין או בקרבתו. "יהיה מאתגר יותר למשקיעים להמשיך קדימה בשוקי הליבה האלה", אמר ריאן סוורינו, כלכלן בכיר בחברת המחקר רייס. "בהתחשב בכך שהעלייה בדמי השכירות בפרברים ובאזורים המרכזיים לא שונה כל כך, נוסף על העובדה שאין כבר הרבה פיתוח, הפרברים נראים טוב".

אף שבמתחמי דירות חדשים בדרך כלל יש דירות קטנות יותר, עם התמקדות במאפיינים כמו רצפות דק, מתחמי ספא ושטחים משותפים שדומים לטרקליני בתי מלון, דירות בפרברים הן בדרך כלל בבניינים נמוכים יותר, מוקפים במדשאות ובעצים. דירות אלה מתאימות לדיירים שמחפשים שטח גדול יותר בדמי שכירות נמוכים יותר וכן בתי ספר איכותיים לילדיהם, לדברי הארט מחברת טרו־אמריקה. החברה שלו רואה בדרום סן דייגו אזור מושך מאוד להשקעה בנדל"ן, לדבריו. דמי השכירות באזור הפרברי הזה צפויים לעלות ב–12% השנה ובשנה הבאה, לעומת עלייה של 5% במרכז העיר, לפי נתונים שסיפקה רייס. טרו־אמריקה, שבבעלותה נכסים להשכרה בפרברי לוס אנג'לס, סן דייגו, אינלנד אמפייר שבדרום קליפורניה ודנוור, מתכננת להגיש הצעה למתחם באזור, כשיחול המועד האחרון להגשת הצעות החודש, אמר הארט.

בארה"ב כולה, הביקוש לדירות להשכרה יהיה גדול יותר באזורי הליבה העירוניים מאשר בפרברים בשנה הבאה, צופה ברסלין. עם זאת, על הביקוש הזה יאפיל במידה רבה היצע בשווקים כמו בוסטון, שבה העלייה בדמי השכירות היתה בממוצע בשנה שעברה 0.3% - מה שהפך את העיר לאחד האזורים העירוניים החלשים בארה"ב, לפי אקסיומאטריקס. בינואר ירדו דמי השכירות הממוצעים בעיר ב–2.4% לעומת ינואר 2014.

בהמשך השנה אוואלון ביי תניח את אבן הפינה למתחם קהילתי של חמישה בניינים שבהם דירות להשכרה, בקווינסי שבמסצ'וסטס - כ-16 ק"מ מחוץ לבוסטון. החברה גם בונה מתחם בן 191 יחידות דיור בפרבר גרייט נק של העיר ניו יורק, בלונג איילנד. הפרויקט, בהשקעה של 79 מיליון דולר, יכלול בריכה מחוממת וגן, לדברי מתיו ויילן, סגן נשיא בכיר בחברה. עבור קרן ההשקעות בנדל"ן UDR מקולורדו, דירות ישנות יותר בפרברי סיאטל הניבו ברבעון הרביעי תשואות גבוהות יותר מנכסים בתוך העיר, משום שהיו "פחות חשופות להיצע חדש", לדברי סמנכ"ל התפעול של הקרן, ג'רי דיוויס. הקרן גם צופה שבבוסטון יהיה לחץ על ההיצע במרכז העיר, עם ביצועים טובים יותר בפרברים, לדבריו.

אף שטרו־אמריקה עדיין מעוניינת בהשקעות במרכזי ערים מסוימות, כמו סולט לייק סיטי, החברה מתכננת להקצות 80% מהשקעותיה השנה לפרברים. "בני דור המילניום, שמוציאים 40%–50% מההכנסה שלהם על שכר דירה במרכזי הערים, יתעייפו אחרי זמן מה", אמר הארט, "ואז הפרברים יתחילו להיראות אטרקטיביים יותר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#