מתי ייפלו מחירי הדירות?

האם רמות המחירים הנוכחיות מופרזות? התשובה מפתיעה

דפנה מאור
דפנה מאור
דפנה מאור
דפנה מאור

חזרנו ל–2006, או לפחות כך מראים נתוני קרן המטבע הבינלאומית ו–OECD על המחיר הממוצע של בתים בעולם. מדובר בהתאוששות כמעט שלמה מאז מ–2007, שבה קרסו שוקי הנדל"ן הגדולים ביותר בשווקים המפותחים באחד המשברים הגדולים בהיסטוריה.

8% בלבד מפרידים בין המחיר הממוצע של בתים בעולם לבין מחיר השיא ב–2007. עוד מאמץ קטן, ומחירי הבתים בעולם ישובו לרמות חסרות תקדים. ואולם ממוצעים דרכם להסתיר אמת מורכבת בהרבה. הבועות מתנפחות בשווקים רבים, חלקם מסיבות ברורות וחלקם מסיבות קצת יותר נסתרות מהעין.

המקום שבו אין למצוא בועות הוא שוקי נדל"ן בכלכלות המצויות במצוקה קשה או בטלטלה פוליטית - כמו יוון, הונגריה, קפריסין וספרד. כמה מהם נמצאים בדעיכה ממושכת, כמו ביפן ובגרמניה (האחרונה בגלל מדיניות ממשלתית מכוונת). ויש כאלה שבהם הבועה היתה מאוחרת והיא פוקעת עכשיו, כמו בהולנד, שכלכלתה קרסה תחת עומס אשראי צרכני וחובות משכנתאות ענקיים.

הקבוצה הרלוונטית והמעניינת ביותר עבורנו הישראלים היא של השווקים המתעוררים הרותחים, שהציגו את עליות המחירים החדות ביותר בשנה האחרונה. רובם לא ממש קרסו במשבר ולא עברו תהליך של פקיעת בועה במקביל לשאר העולם. הבולטים שבהם: סין, טורקיה, הפיליפינים וניו זילנד. ישראל, כמובן, נמנית עם קבוצת השווקים הללו. מתוך 51 שווקים מתעוררים ומפותחים, ישראל מדורגת שמינית בקצב התייקרות המחירים בשנה החולפת. זהו נתון לא מפתיע, שעולה בקנה אחד עם נתונים מקומיים ועם תחושתם של הישראלים ששוק הנדל"ן במדינתם מתפרע.

לקוחות בייעוץ
הקבוצה הרלוונטית והמעניינת ביותר עבורנו השווקים המתעוררים הרותחים. מתעניינים בקשר לרכישת דירות חדשותצילום: מוטי מילרוד

שוק הנדל"ן בישראל נמצא הרבה מעל לרמתו ב–2006, אז בקושי התחילה התאוששותו מהדשדוש הממושך של המחצית הראשונה של אותו עשור. כשמחירי הנדל"ן בעולם תפחו ותפחו, בישראל הם סבלו מהשפעות של האטה כלכלית כבדה והאינתיפאדה השנייה. התנפחות הבועה באה מאוחר, בין היתר משום שבנק ישראל שמר על ריבית גבוהה בתחילת העשור והעלה אותה בחדות ב–2002, בדיוק כשהבועה באירופה ובארה"ב החלה לצבור תאוצה. הירידה המשמעותית בריבית בישראל נעשתה בסוף 2008. בארה"ב ובאירופה הורדה הריבית לאחר קריסתם של שוקי הנדל"ן. בישראל, לעומת זאת, היא הורדה בשעה שהשוק היה בתנופה, והתוצאה ידועה.

השאלות הרלוונטיות ביותר עבורנו כעת הן: האם רמות המחירים הנוכחיות מופרזות? והאם, או ליתר דיוק מתי, ייפלו המחירים. לפי נתוני קרן המטבע, התשובה הראשונה מפתיעה למדי: כשמסתמכים על המדד של יחס המחיר לשכירות, שאמור לייצג את כדאיות הרכישה להשקעה או למגורים, ישראל נראית כבועה מתונה למדי. הפער בין היחס הנוכחי לבין הממוצע ההיסטורי של יחס זה מציב את ישראל בערך באמצע הטווח - כ–10%. זאת, בעוד שבשוק הקנדי הפער הוא 80%+, נתון המעיד, לפחות לפי אסכולת המגזין "אקונומיסט", על בועה מופרכת.

האמנם מחירי הבתים בישראל סבירים, או שמא השכירות עלתה עמם? נראה כי האפשרות השנייה סבירה יותר, מה שאומר כי כרגיל, מי שיש לו כסף להשקיע מרוויח, ומי שרוצה קורת גג על ראשו מפסיד גם אם הוא קונה וגם אם הוא שוכר.

ניו זילנד, נורווגיה, בלגיה ואוסטרליה סובלות גם הן מעיוות חמור של עשרות אחוזים בפער הזה. המקומות הזולים ביותר לרכישה לעומת שכירות הם יפן, עם פער של מינוס 40%, יוון (מינוס 20%) וגרמניה (מינוס של כ-18%). בארה"ב נראה כי רמת המחירים הוגנת ביחס לשכירות, לפי הממוצע ההיסטורי.

באשר לשאלת עיתוי הפקיעה, יש להביא בחשבון כי כל עוד הריבית בישראל ובעולם נמוכה, ובהיעדר חלופות השקעה טובות (שוק המניות מזמן איבד את זוהרו כחלופה משמעותית לשוק הנדל"ן), קשה לצפות לנפילה, אלא אם יתרחש משבר כלכלי בלתי קשור.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ