איך מודדים כדאיות לרכישת בית?

בקניית בית גורמים רבים - אך את הגורמים הכלכליים אפשר למדוד ולכמת

דפנה מאור
דפנה מאור

לקניית בית יש היבט שאינו כלכלי, שחשיבותו אינה מבוטלת: הגנה, עצמאות, יציבות, מגורים בסביבה נעימה, קרבה למוסדות חינוך טובים, וכמובן ודאות. רוב האנשים שקונים בית למגורים עושים זאת בשל שילוב של גורמים כאלה, בנוסף לגורמים כלכליים. הגורמים הכלכליים הם אלה שאפשר למדוד ולכמת בצורה לא מורכבת מדי, ורצוי שכל אדם היוצא לרכוש בית מסיבות שאינן סנטימנטליות בלבד ילמד לבחון אותם.

"אקונומיסט", שבועון כלכלי חשוב ובעל גישה שמרנית, משתמש בשתי אמות מידה עיקריות בחישוב הכדאיות הכלכלית של קניית בית. מדד אחד הוא היחס בין שכירות למחיר הבית. בכל נקודת זמן, צריך למדוד את היחס הזה ולהשוות אותו לממוצע ההיסטורי של היחס. ההפרש באחוזים מעיד על תמחור יתר או חסר של הבית. המדד השני הוא היחס בין הכנסה, או שכר שנתי, לבין מחיר הבית, עם השוואה דומה לממוצע ההיסטורי. בעזרת המדדים שלו הצליח "אקונומיסט" לנבא את בועת הדיור, אם כי עשה זאת כמעט 5 שנים לפני פקיעתה, כך שמשקיעים רבים הצליחו להרוויח כסף מקנייה ומכירה לפני המפולת.

בתים למכירה ביוסטון, ארה"בצילום: בלומברג

חישוב פשטני, שמסביר מדוע ריבית נמוכה מעודדת קנייה, הוא להשוות את התשואה, למשל כמה אחוזים מכניסה או עולה שכירות שנתית ביחס למחיר הבית. אם מחירו של בית הוא מיליון שקל ושכירות שנתית היא 50 אלף שקל, הרי שהתשואה ‏(או העלות‏) היא 5% לשנה. אם אפשר לשים את הכסף בבנק ולקבל ריבית שנתית של יותר מ–5% - מוטב לעשות זאת ולשכור את הבית במקום לקנות אותו. מצב כזה שרר בישראל של 2000–2001.

לצפייה בסמארטפונים ובטאבלטים - לחצו כאן

רוברט שילר, פרופסור לכלכלה שיצר את מדד מחירי הבתים בארה"ב והיה מחלוצי המדידה של מחירי הדיור, מצביע על עוד שיקולים כלכליים הקשורים ברכישת בית: עלויות תחזוקה, וסיכון רב מדי של השקעה לא מבוזרת. שילר טוען שההיסטוריה הוכיחה שנדל"ן אינו השקעה כדאית ביחס להשקעה בשוק המניות, למשל.

גורם נוסף שרבים אינם לוקחים בחשבון הוא עלות המימון. כשאדם לווה מהבנק מיליון שקל ל–20 שנה בריבית קבועה של 3% לשנה בשיטת שפיצר ‏(החזר חודשי קבוע בגודלו‏), הוא מחזיר לבנק 9,656 שקל לחודש לפני הצמדה למדד. במהלך 10 שנים, אם כך, הוא יחזיר לבנק 1,158,720 שקל. ואולם, אם המשכנתא היא ל–20 שנה, הוא יחזיר לבנק 1,331,040 שקל. כל זה עוד לפני שהכנסנו לחשבון את האינפלציה ‏(או שינויים בריבית‏). אם במהלך 20 השנים עלה ערכו של הבית ב–30% והקונה ימכור אותו בסופן, הוא יישאר עם אפס רווח. גם אם קנה האדם את הבית במזומן, ולא שילם ריבית על המשכנתא, הרי שבאותן 20 שנה הוא היה תיאורטית עשוי להרוויח יותר בשוק המניות, או בהשקעה באג"ח: ב–20 השנים האחרונות עלה מדד 500 S&P ב–262%. מדד ת"א 25 עלה ב–434%.

חשוב מאוד לזכור שמה שמתדלק מגמות ובועות הן תפישות. בשנים האחרונות שלפני המשבר קיבל שוק הנדל"ן בארה"ב ובמקומות רבים באירופה צביון של קדחת המונית. אנשים האמינו שאין גבול לעליות, והאמונה הזו הצליחה לתדלק את העליות גם כשלא היה להן בסיס כלכלי. בשל כך, אנשים נוטים לקנות בתים לא כשמחיריהם נמוכים או יורדים, אלא כשהם גבוהים ויקרים - הם רוצים לתפוס את הרכבת במרוצה. בשל כך, המשאלה ששוק הדיור יחזור לרמות ארציות היא מסוג המשאלות שרבים יצטערו שביקשו אותן: כשמחירי הבתים ירדו, רבים מהקונים פשוט לא ירצו כבר לקנות.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker