רוברט שילר: אין סיכוי להתאוששות בשוק הנדל"ן - גלובל - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רוברט שילר: אין סיכוי להתאוששות בשוק הנדל"ן

שילר, מומחה לבועות נכסים, טוען כי מעולם לא היתה בארה"ב בועה בסדר גודל שהיה לפני המשבר הנוכחי; במפתיע, הוא טוען כי לריבית אין תפקיד חשוב ביצירת הבועה

תגובות

ביזנס אינסיידר

>> הנרי בלודג'ט, עורך הבלוג העסקי "ביזנס אינסיידר", ריאיין בשבוע שעבר את הכלכלן רוברט שילר, פרופסור באוניברסיטת ייל ואחד מממציאי מדד מחירי הדיור קייס-שילר, במהלך הפורום הכלכלי העולמי בדאבוס.

שילר זיהה מבעוד מועד את היווצרותן של שתי בועות מחירים בעשורים האחרונים: בועת המניות בסוף שנות ה-90 ובועת הדיור בסוף שנות ה-2000.

אחת מתכונות המפתח של מרבית הבועות היא שכשהן מתפוצצות, המחירים נוטים לצנוח יתר על המידה, לרמות נמוכות בהרבה מהערך ההוגן, עד שכל ההתלהבות נעלמת לחלוטין מהמערכת. זה מה שיקרה למחירי הבתים הפעם?

שילר: "אנשים נוהגים לומר 'הגענו לתחתית'. זה מרמז שיש ציפייה לנקודת מפנה משמעותית, אך אני לא רואה זאת כעת. יש אמנם חדשות טובות בתחום הדיור - היתרי הבנייה עלו, וזה מדד שנותן לנו מבט קדימה, אך הוא לא עלה בהרבה. שיעור השינוי נראה דרמטי, אבל הוא עדיין אטי יחסית".

יש הטוענים שסוף סוף התמודדנו עם עודף ההיצע, ושבהתחשב בצמיחת האוכלוסייה בארה"ב, אנו מתקרבים לשוויון בין ההיצע לביקוש. האם זה נכון?

"מודל פשוט יחסית של מחירי דיור הוא מודל עלות הבנייה. באופן מסורתי, שווי בית היה מורכב מ-15% שווי הקרקע ו-85% עלויות בנייה. רכיב הקרקע גדל והלך בתקופת הבועה. זה עשוי להיות שיווי משקל ארוך טווח יחסית, ובמקרה זה לא צפויים שינויים גדולים".

והיכן נמצאים מחירי הבתים ביחס למגמות ארוכות טווח?

"תלוי מה כוונתך בערך הוגן. אם לוקחים בחשבון את שיעורי הריבית הנמוכים בארה"ב, אפשר היה לחשוב שמחירי הבתים צריכים להיות גבוהים לעומת המחירים ההיסטוריים. אך מצד שני, מודל זה לא הוכיח את עצמו היסטורית. נראה שהמודל של הבנק הפדרלי לא מתאים לשוק הנדל"ן. המודל של עלות הבנייה אינו תלוי בשיעורי הריבית - אבל זהו כמובן אינו המודל היחיד".

מה לגבי מודלים של היחס בין מחיר להכנסה פנויה או היחס בין מחיר דירה למחיר השכירות?

"יחסים אלה ירדו מאוד. אני לא בטוח היכן הממוצע, אבל נראה שלפי מודלים אלה, אין כבר תמחור יתר. השאלה עכשיו היא האם היחס ירד הרבה מתחת לממוצע, שזה דבר נפוץ לאחר התפוצצות בועה".

האם במאות השנים שבחנת במחקריך ראית בועות שבהן לא היתה צניחה חדה מדי?

"בארה"ב מעולם לא היתה בועה בסדר גודל כזה. זו בעיה בסיסית של כלכלנים: היינו רוצים להיות סטטיסטיקאים, אבל העולם כל הזמן משתנה, ולבסוף אנחנו צריכים להסתמך על כושר השיפוט שלנו, ואנחנו לא מאוד מוצלחים בזה".

האם לשיעורי הריבית תפקיד חשוב ביכולת לרכוש בתים?

"באופן היסטורי, נראה שלשיעורי הריבית אין תפקיד חשוב בקביעת מחירי הדיור. הדבר החשוב בחיזוי מחירי בתים הוא מומנטום. זה שונה מאוד משוק המניות - כך שאם המחירים עולים, הם ימשיכו לעלות, ואם הם יורדים, הם ימשיכו לרדת. לפי מודל זה, המחירים ימשיכו לרדת".

אתה השקת, או לפחות הפכת לפופולרי, את CAPE, יחס מחזורי של מחיר לרווחים, הבוחן את המחירים ביחס לממוצע רווחים על פני 10 שנים. אתה עדיין רואה ב-CAPE מדד טוב לערך בסיסי?

"זה מדד טוב לחיזוי השוק. אני וג'ון קמפבל, תלמידי לשעבר שהיום עומד בראש החוג לכלכלה בהרווארד, גילינו שהמחיר, מחולק ברווח הממוצע על פני עשור, חוזה היטב שינויי מחירים לטווח ארוך. כרגע יחס זה גבוה יחסית בארה"ב, וזה מרמז כי השוק לא במיטבו, אך גם לא מאוד גבוה. לכן המודל עדיין חוזה תשואות חיוביות ומשמעותיות - יותר מתשואה של 2% על אג"ח ממשלתיות של ארה"ב כיום".

רבים טוענים כי CAPE כולל גם את 2009 ושנים חריגות נוספות, המעוותות את הממוצע.

"הניתוח שביצענו לא כלל את השנה ההיא, מכיוון שעשינו בדיקה לגבי 1996. אך חייבים לבחון גם את השנים החריגות. אני לא יודע למה אנשים ממשיכים להשתמש ברווחים לשנה יחידה. זה הזמן שנדרש לכדור הארץ להקיף את השמש. אני לא רואה בזה כל משמעות אחרת".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#