רוברט שילר: מחירי הדיור בארה"ב לא יעלו בקרוב - גלובל - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
דאבוס 2012

רוברט שילר: מחירי הדיור בארה"ב לא יעלו בקרוב

בראיון עם הנרי בלודג'ט, בוחן שילר מדדים שונים לשוק הדיור ומנסה לחזות את מגמת מחירי הדיור בארה"ב

2תגובות

הנרי בלודג'ט, עורך הבלוג העסקי "ביזנס אינסיידר", ראיין בשבוע שעבר את הכלכלן רוברט שילר, פרופ' בייל ואחד מממציאי מדד מחירי-הדיור קייס-שילר, במהלך הפורום הכלכלי העולמי (WEF) בדאבוס. שילר זיהה מבעוד מועד את היווצרותן של שתי בועות מחירים בעשורים האחרונים - היווצרות בועת המניות בסוף שנות ה-90, והיווצרות בועת הדיור בסוף שנות ה-2000.

אחת מתכונות המפתח של מרבית הבועות היא שכאשר הן מתפוצצות בסופו של דבר, המחירים נוטים לצנוח יתר על המידה, לרמות נמוכות בהרבה מהערך ההוגן, עד שכל ההתלהבות נעלמת לחלוטין מהמערכת. האם זה מה שיקרה למחירי הבתים הפעם? או שמא מחירי הבתים הגיעו סוף סוף לשפל, ויתחילו תיכף לטפס מחדש?

שילר: "אנשים נוהגים לומר 'הגענו לתחתית'. זה מרמז כי יש ציפייה לנקודת מפנה משמעותית. אך אני לא רואה זאת כעת. יש אמנם חדשות טובות בתחום הדיור. היתרי הבנייה עלו, וזה מדד שנותן לנו מבט קדימה, אך הוא לא עלה בהרבה. שיעור השינוי נראה דרמטי, אבל עדיין מדובר בשינוי איטי יחסית".

אחד הדברים שאנשים אומרים הוא שסוף סוף התמודדנו עם עודף ההיצע, ושבהתחשב בצמיחת האוכלוסיה בארה"ב, אנו מתקרבים לשיוויון בין ההיצע לביקוש. האם זה נכון?

שילר: "מודל פשוט יחסית של מחירי דיור הוא מודל עלות הבנייה. באופן מסורתי, שווי בית היה מורכב מ-15% שווי הקרקע, ו-85% עלויות בנייה. רכיב הקרקע הלך וגדל בתקופת הבועה. זה עשוי להיות שיווי משקל ארוך טווח יחסית, ובמקרה זה, איננו צפויים לראות שינויים גדולים".

והיכן נמצאים מחירי הבתים ביחס למגמות היסטוריות ארוכות טווח? עקבתי אחר מדדים רבים, ונראה לי שאנחנו סוף סוף מתקרבים לערך ההוגן. אך זה לא שירדנו אל הרבה פחות מהערך ההוגן.

שילר: "תלוי מה כוונתך בערך הוגן. אם לוקחים בחשבון את שיעורי הריבית הנמוכים בארה"ב, אפשר היה לחשוב שמחירי הבתים צריכים להיות גבוהים לעומת המחירים ההיסטוריים. אך מצד שני, מודל זה לא הוכיח את עצמו היסטורית. נראה שהמודל של הבנק הפדרלי לא מתאים לשוק הנדל"ן. המודל של עלות הבנייה אינו תלוי בשיעורי הריבית – אבל זהו כמובן אינו המודל היחיד".

מה לגבי מודלים של היחס בין מחיר להכנסה פנויה או היחס בין מחיר דירה למחיר השכירות?

שילר: "יחסים אלה ירדו מאוד. אני לא בטוח היכן הממוצע, אבל נראה שלפי מודלים אלה אין כבר תמחור יתר. השאלה עכשיו היא האם היחס ירד הרבה מתחת לממוצע, שזה דבר נפוץ לאחר התפוצצות בועה".

אתה מומחה לבועות, ובחנתי את מחקריך, שבוחנים כמה מאות שנים בשוק הדיור. האם ראית בועות בהן לא הייתה צניחה חדה מדי?

שילר: "הבעיה היא שבארה"ב מעולם לא הייתה בועה בסדר גודל כזה, וזו הבעיה. זו בעיה בסיסית של כלכלנים – היינו רוצים להיות סטטיסטיקאים, אבל למעשה העולם כל הזמן משתנה לנו, ולבסוף אנחנו צריכים להסתמך על כושר השיפוט שלנו, ואנחנו לא מאוד מוצלחים בזה".

בחזרה לשיעורי הריבית - אנשים מתעסקים רבות בנושא היכולת לרכוש בתים. במחקרך, האם לשיעורי הריבית תפקיד חשוב בכך? או שמשכנתאות הן תחום חדש מדי בהיסטוריה של בעלות על בתים מכדי לצבור מספיק נתונים בנושא?

שילר: "אני חושב שבאופן היסטורי, נראה שלשיעורי הריבית אין תפקיד חשוב בקביעת מחירי הדיור. במונחים של חיזוי, שזה מה שאתה מבקש ממני לעשות, לחזות את השינוי, הדבר החשוב בחיזוי מחירי בתים הוא מומנטום. זה מאוד שונה משוק המניות. כך שאם המחירים עולים, הם ימשיכו לעלות, ואם הם יורדים, הם ימשיכו לרדת. לפי מודל זה, שהוא המוצלח ביותר לחיזוי מחירי בתים, המחירים ימשיכו לרדת".

ומה לגבי מניות? אתה השקת, או לפחות הפכת לפופולרי, את CAPE, יחס מחזורי של מחיר לרווחים, הבוחן את המחירים ביחס לממוצע רווחים על פני 10 שנים. בשנים האחרונות, הרבה אנשים טוענים כי צריך לקחת בחשבון פרק זמן אחר, וג'רמי סיגל בכלל טוען שלא צריך לבצע נורמליזציה של יחס זה כלל. האם אתה עדיין רואה במדד CAPE כמדד טוב לערך בסיסי?

שילר: "זה מדד טוב לחיזוי השוק. אני וג'ון קמפבל, תלמידי לשעבר שהיום עומד בראש החוג לכלכלה בהרווארד, גילינו כי המחיר, מחולק ברווח הממוצע על פני עשור, חוזה היטב שינויי מחירים לטווח ארוך. הוא אולי לא טוב בחיזוי ההתרחשויות בשנה הקרובה. כרגע יחס זה גבוה יחסית בארה"ב, וזה מרמז כי השוק לא במיטבו, אך גם לא מאוד גבוה. לכן המודל עדיין חוזה תשואות חיוביות ומשמעותיות – יותר מתשואה של 2% על אג"ח ממשלתיות של ארה"ב כיום".

הרבה אנשים טוענים כי CAPE כולל גם את 2009, שהייתה שנה נוראית, וגם שנים חריגות נוספות, המעוותות את הממוצע. האם זה נכון?

שילר: "הניתוח שקמפבל ואני ביצענו לא כלל את השנה ההיא, כיוון שעשינו בדיקה לגבי 1996. אך חייבים לבחון גם את השנים החריגות. אני לא יודע למה אנשים ממשיכים להשתמש ברווחים לשנה יחידה. זה הזמן שנדרש לכדור הארץ להקיף את השמש. אני לא רואה בזה כל משמעות אחרת".

חלק מהטענה שלך היא ששולי הרווח נוטים לחזור לממוצע, וכי כרגע שולי הרווח קרובים לשיא. האם אתה חושב ששולי הרווח של החברות האמריקאיות יכולים להמשיך לצמוח?

שילר: "הרווחים מאוד תנודתיים בעשור האחרון, ונראה שהם שואפים יותר מבעבר לממוצע. זה מרמז כי הרווחים החזקים המתפרסמים כעת עשויים להתברר כמטעים".

בלומברג


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#