דה מרקר
התחזית לשוק הנדל''ן: צפויה התקררות
תחזית TheMarker המלאה למחירי הדירות שלכם בשנה הקרובה
E
תחזית TheMarker המלאה למחירי הדירות שלכם בשנה הקרובה
E
תחזית דה מרקר המלאה למחירי הדירות שלכם בשנה הקרובה
E

באילו שכונות וערים המחירים יירדו ואיפה הם ימשיכו לעלות ■ תחזית TheMarker השנתית למחירי הדירות שלכם

אריק מירובסקי וכתבי TheMarker

שחקן חדש פוקד את שוק הנדל"ן: הריבית. עד כה היא לא השפיעה מאוד על עליות המחירים, אבל אם היא תמשיך לעלות - יש סיכוי שזה יקרה. האם זה יועיל לרוכשים? לרובם, ובייחוד לזוגות הצעירים, לא. עליית ריבית משמעה התחייבות גדולה יותר לבנקים, הגדלה בהחזרים החודשיים על המשכנתאות, וצורך בהון עצמי גדול יותר. ואולם האווירה הנוכחית היא של העלאת ריבית, וכך צריך להסתכל על השוק לקראת השנה הקרובה.

בניגוד לסברה, שהשינוי בריבית משפיע במהירות על השוק, המציאות של השנים האחרונות מלמדת כי יש עוד גורמים שמשפיעים עליו. החל מסוף 2009 ועד לסוף 2011 ריבית בנק ישראל עלתה בשיעורים ניכרים, אבל למעט ירידות קלות בסוף 2011, במקביל למחאה החברתית שהתרחשה באותו הזמן, מחירי הדירות המשיכו לעלות. מאז ריבית בנק ישראל אמנם רשמה ירידות, ובתקופה האחרונה היא נותרה קבועה, אבל הבנקים העלו את הריביות על משכנתאות במידה ניכרת, החל מיוני 2015. העובדה היא שלמרות זאת, מחירי הדירות לא רשמו ירידות. המסקנה היא שהשוק פועל בתוך מכלול של נתונים והתנהגויות של השחקנים הפועלים בו, שהריבית היא רק אחד מהם.

אחרי תקופה מסוימת של התקדמות בעצלתיים, מבצעי מחיר למשתכן צוברים תאוצה, ונותנים את הטון בחלק גדול מאוד מהיישובים בישראל. איננו סבורים שמבצעים אלה כשלעצמם ישפיעו בכיוון של ירידות מחירים. זה המקום גם להדגיש לא מעט בעיות שנמצאו בהם, שמקצצות חלק ניכר מההנחות שניתנו על הדירות הנמכרות, ושחלקן מעבירות סיכונים יזמיים על גב הרוכשים. עם זאת, אנו סבורים כי למבצעים צפויות להיות השפעות נקודתיות במקומות מסוימים, בעיקר פריפריאליים וקטנים.

לגבי רמת המקרו, אין ספק שלפחות בשנתו וחצי הראשונה של המבצע, מי שצפה לגדולות ונצורות בתחום המחירים - התבדה. מחירי הדירות ב–2015 עלו בשיעור ניכר של 8%, וגם 2016 הסתיימה בעליית מחירים גבוהה, של 6.3%.

בכך ניתן אישור, לפחות בינתיים, להערכה של בנק ישראל מהדו"ח השנתי שלו ל-2015, שבו נטען, בין היתר, כי "התוכנית אינה מגדילה את היצע הדירות בדרך כלל, שכן היא משנה רק את שיטת השיווק של קרקעות המדינה המתוכננות. חישוב גס מראה כי מתוך כ–100 אלף עסקות שנתיות בדירות, רק כ–15% יוכלו להתבצע במסגרת מחיר למשתכן. היקף זה נמוך מפוטנציאל העסקות של הזכאים - רוכשי דירה ראשונה - שבשנים האחרונות נע סביב כ–40% ממספר העסקות השנתי".

בבנק ישראל העריכו גם שהתוכנית עלולה אף לגרום לגידול בביקוש לדירות מצד אנשים שכלל לא תיכננו לרכוש דירות, אך יצטרפו לשוק בתקווה ליהנות מההטבות הגלומות במבצע, שמוגבל רק עד 2017. הגדלת הביקושים, סבורים בבנק המרכזי, תפעל להעלאת מחירי הדירות בשוק החופשי, כלומר דירות יד שנייה ודירות קבלן שיימכרו שלא במסגרת המבצע.

הזוגות הצעירים ממתינים

דודו בכר

אם נבחן את התנהלות הזוגות הצעירים בפסח הנוכחי לעומדת קודמו, נבחין כי אלה שינו את התנהלותם: אם בפסח של השנה שעברה ניכר היה בהם כי הם לא ממתינים למבצעים וממשיכים לרכוש דירות בשוק החופשי, זמן קצר אחרי אותו פסח, החל להירשם אצלם שינוי בהתנהלות, ובתקופה האחרונה נתוני הכלכלן הראשי מצביעים באופן מובהק על המתנות של זוגות צעירים ברכישת הדירות עד לגלי מבצעים של מחיר למשתכן. בדו"ח השנתי האחרון של בנק ישראל מובעת ההשערה כי רבים מהצעירים רוכשים דירות במבצע הם "משקיעים צעירים".

מהמחצית השנייה של 2015, הורידו משקיעים את הרכישות שלהם משמעותית, עקב המיסוי הגבוה שהטיל משרד האוצר ביוני 2015, ביטול פטורים על מס שבח וקידום חוק מס ריבוי נכסים, המוכר יותר כ"חוק הדירה השלישית". מרמת רכישות חודשית של 2,000–3,000 יחידות דיור בתקופת השיא של סוף 2014 ועד אמצע 2015, לרמות חודשיות ממוצעות של כ–1,600 מנובמבר 2016 ועד ינואר 2017. תופעה בולטת אף יותר בחודשים האחרונים של 2016, היא מכירה של יותר ויותר דירות על ידי משקיעים, לרמות של עד 2,800 דירות בחודש, שנרשמה בינואר האחרון (על פי הכלכלן הראשי באוצר).

הסיבה לכך היא בעיקר חוק הדירה השלישית. זה אושר בכנסת אמנם, אבל בימים אלה גורלו נתון בידי בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ, ויש סיכויים לא קטנים שהוא יבוטל עקב הודאת המדינה שנפל פגם רציני בהליכי אישורו. אם יבוטל - ספק אם ניתן יהיה לאשרו מחדש.

יתכן שבמצב כזה, משקיעים ימתנו את גל מכירת הדירות שלהם, אך ספק אם יגדילו משמעותית את הרכישות, שכן גם אם המס יבוטל - הממשלה מקרינה נחישות לסלקם מהשוק כמעט בכל אמצעי שלרשותה, בעיקר במיסוי. מסיבה זו, כמו גם מסיבה שרבות מהדירות בפריפריה אינן מגיעות לרף המינימלי של הטלת המס הזה, איננו סבורים כי ביטול אפשרי של החוק ישנה את המגמות הנוכחיות בשוק באופן משמעותי.

ההתנהלויות האלה של זוגות צעירים ומשקיעים, אמורות להוריד את היקף העסקות השנה אל מתחת לרמה שנתית של 110 אלף. רמה זו גבוהה אמנם מהרמה שאפיינה את השוק עד 2013, אבל נמוכה יחסית ל–2013,2015 ו–2016.

כשמעלים את הרזולוציה לרמה מקומית, מתקבלת תמונה מורכבת יותר. כפי שנכתב מקודם, איננו סבורים שמבצעי מחיר למשתכן, ישפיעו באופן מהותי על מחירי דירות בערים המבוקשות באזור המרכז.

ואולם בפריפריה המצב שונה. במקומות רבים שבהם מתוכננים מבצעי מחיר למשתכן בפריפריה, למדינה יש מלאי קרקעות גדול, ולכן היא תציף את השווקים המקומיים בדירות שיוקמו במסגרת המבצע. חלקם לפחות, סובלים מהגירה שלילית רבת שנים. הצפתם ביחידות דיור מעבר לביקושים הטבעיים, עלולה לגרום בעיות קשות בשווקים המקומיים, ובסופו של דבר לירידות מחירים, בדומה למבצעים הממשלתיים מלפני 15 שנה ביישובי הפריפריה.

גם אז סבלו המקומות האלה מרמות נמוכות של ביקושים, אבל הממשלה עודדה בהם את הבנייה ועודדה צעירים לרכוש שם דירות, באמצעות הטבות מס ומענקים. ואולם צעירים מהמרכז לא נהרו לשם. היצע הדירות שנוצר בערים כמו כרמיאל, באר שבע, נהריה ואחרות, עלה בהרבה על הביקושים המקומיים; מחירי הדירות נפלו, קבלנים פשטו רגל ורוכשים נתקעו עם דירות בעייתיות במיוחד, מבחינת ליקויי בנייה ויכולת לרשום אותן בטאבו.

לכן, בנייה אינטנסיווית כיום בערים כמו כרמיאל, נהריה, עפולה, הקריות, דימונה, ירוחם ודומות להן, עלולה לגרום לנפילות מחירים מקומיות. בנייה בהיקפים גדולים מידי במקומות האלה ובערים קטנות באזור המרכז כמו ראש העין, עלולה לגרום גם לבעיות חמורות בתפקוד השוטף של הרשויות המקומיות וביכולת שלהן לספק שירותים מוניציפליים ברמה תקינה לתושביהן.

אין שינוי במחירי 
דירות יד שנייה

אמיל סלמן

באחרונה התבשרנו על אפשרות לייבא ארצה פועלי בניין סינים, וזאת כחלק מהטענה הממשלתית החוזרת שלפיה קיים מחסור בהיצע הדירות, וכי זה גורם עיקרי לעליות המחירים, ולכן צריך לפעול להגדלת הבנייה. לפחות בשנים האחרונות, לא נמצאו לטענה הזו תימוכין מובהקים. בבנק ישראל רואים את היקפי הבנייה הנוכחיים (כ–52 אלף דירות בשנה בשנתיים האחרונות) כמספקים, וגם מכוני מחקר שונים מעריכים כי לא מחסור בדירות הוא זה שגרם לעליות המחירים. רובם מדברים על ירידת הריביות מאז סוף העשור שעבר כעל הגורם המכריע לעליות. ואולם זו, כאמור, נמצאת במגמת עלייה מהירה, מבלי שמחירי הדירות הושפעו מכך עדיין.

אולי העובדה הבאה עשויה לספק חלק מההסבר: במקומות רבים מצאנו בשנה האחרונה, אבל גם בשנים שקדמו לה, כי בעוד מחירי הדירות יד שנייה עלו בשיעורים נמוכים מאוד, ולעתים לא עלו כלל, מחירי הדירות החדשות זינקו באופן משמעותי. המשמעות היא שהפרשי המחירים בין דירות חדשות לדירות ישנות גדלים - פועל יוצא לכך שהציבור מעדיף לשלם יותר ולקבל מוצר חדש. כמו כן, קבלנים הצליחו לעצב מתווי תשלומים גמישים לרוכשים, שמצליחים לנצח בשלב זה אפילו את הריבית העולה.

ואולם רכישת הדירות מיזמים פחתה בתקופה האחרונה והיא נמצאת ברמות של 2013–2014 - קצב של 2,500–3,000 דירות בחודש. התחלות הבנייה בתקופה הקרובה יתבססו בעיקר על מחיר למתשכן ופחות על בנייה פרטית, שתעביר את מרכז הכובד שלה להתחדשות עירונית ובתמ"א 38.

לאור כל זאת, אנו צופים כי מחירי הדירות יעלו ברמות נמוכות - אולי אפילו משמעותית - מאלה של 2016. כל זאת בתנאי שהממשלה הנוכחית תמשיך לשרוד ולתפקד. מחירי הדירות הראו בשנים האחרונות שהם רגישים מאוד לשינויים פוליטיים, והם נוטים לזנק כל אימת שממשלה לא מתפקדת ומתפרקת.

מצב שבו בכל שני וחמישי מושמעים איומים לפרק את הממשלה, וחוקים נשלפים מהשרוול ומתנהלים בבתי משפט - יוצר אי אמון בציבור, שבא לידי ביטוי בעליות מואצות של מחירי דירות. ברגע שממשלה מתפרקת - חוקי המשחק משתנים, וכבר ראינו ממשלות שמבטלות יוזמות של קודמותיהן והופכות את הגלגל.

לפיכך, מכל הנתונים שרלוונטיים לשוק הדיור הישראלי של השנה הקרובה, היציבות הפוליטית והריביות על משכנתאות הן הגורמים החשובים ביותר. לגבי השנייה כבר כתבנו. לגבי יציבות הממשלה - זה הגורם החשוב ביותר, שיקרין אווירת המשכיות ביישום התוכניות, גם אם אינן הטובות ביותר שיש. הבעיה היא שלחזות את הגורם הזה אנחנו לא יכולים.