עיריית גבעת שמואל מקדמת הקמת אזורי תעסוקה "כמו ברמת החייל"

מאות אלפי מ"ר שטחי תעסוקה מתוכננים בגבעת שמואל; העירייה מתכננת להשתמש בהכנסות מארנונה לשיפור השירותים העירוניים

שלומית צור
שלומית צור
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שלומית צור
שלומית צור

>> גבעת שמואל, שהצליחה כבר לפני עשור להתגבר על דימוי בעייתי וליהפך לאחת הערים המבוקשות במרכז הארץ, מנסה כעת לשחזר את ההצלחה בתחום התעסוקה. העיריה מקדמת בחודשים האחרונים תוכנית, שאמורה להגדיל את שטחי המשרדים בעיר מ-150 אלף מ"ר כיום לחצי מיליון מ"ר.

גבעת שמואל, שכוללת כיום 25 אלף תושבים, תגדל בעוד כעשר שנים ל-40 אלף תושבים. למרות שהעיר התפתחה מאוד בשנים האחרונות ושכונות מגורים עם בניינים רבי קומות צצו בה מכל עבר, עדיין כ-40% מעתודות הקרקע של גבעת שמואל פנויות - מתוך 2,500 דונם שכוללת העיר, 1,000 דונם עדיין פנויים לבנייה.

בראש התוכניות החדשות נמצאים 400 אלף מ"ר שטחי משרדים שעתידים לקום בשוליים המזרחיים של העיר, סמוך לשכונת כפר גנים בפתח תקוה, ובשוליים המערביים של העיר בסמוך לכביש גהה.

גבעת שמואל

"עיקר ההתפתחות של גבעת שמואל היתה בשנות ה-90, ואז דיברו רק על מגורים", אומר מהנדס העיר, איציק אוז'לבו, "רוב התוכניות לא כללו בכלל משרדים ומעט מאוד מסחר. בשנים האחרונות הסתכלנו קדימה, והבנו ששטחי המשרדים מהווים 15% מהכנסות העיריה - וזה מעט מדי. ברמת גן למשל הכנסות העיריה ממשרדים מגיעות ל-50%. לכן החלטנו לפתח שטחי תעסוקה".

כיום נמצאות בשלבי תכנון מתקדמים שלוש תוכניות גדולות לשטחי תעסוקה. הקרקעות ברובן נמצאות בבעלות פרטית. התוכנית הגדולה ביותר נקראת "הרצועה השלישית" וממוקמת מזרחית לשכונת רמת הדר בעיר, עד לציר יצחק רבין הגובל גם בשכונת כפר גנים בפתח תקוה. מדובר בחטיבת קרקע גדולה במיוחד, המיועדת ל-250 אלף מ"ר שטחי משרדים עם מסחר בקומת הקרקע. בשטח זה נכלל גם גן האירועים "הבאר של סבא".

לדברי אוז'לבו, "התכנון הוא לאזור תעסוקה דומה לזה שברמת החייל - בנייני משרדים מודרניים עם הרבה מסחר ודגש על בילוי. מאחר שאוניברסיטת בר אילן נמצאת בסמוך, החלטנו לשלב בתוכנית גם בנייני מגורים שיהיו מתאימים לסטודנטים ולצעירים". תוכנית זו הוצגה לבעלי הקרקע, ובקרוב תובא לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

תוכנית נוספת מכונה "אצבע הסיליקון", וממוקמת בסמוך לכביש גהה, בקטע שממחלף גהה ועד לנקודה הצפונית שבה מתחילה העיר. ברצועה זו מתוכננת שדרת בנייני משרדים בשטח של 120 אלף מ"ר, וכן 350 יחידות דיור. התוכנית אושרה בוועדה המקומית והומלצה להפקדה בוועדה המחוזית.

מעט מזרחית משם נמצאת עתודת קרקע של 60 דונם המיועדת ל-320 יחידות דיור, שעליה נאבקות בימים אלה חברות יזמיות גדולות, בהן קרדן נדל"ן ונוה גד. הקרקע היתה בבעלות איש העסקים דודי אפל, שנקלע לחובות ונמצאת כיום בתהליך מכירה על ידי כונס הנכסים מטעם בנק מזרחי טפחות עו"ד שאול ברגרזון.

איזורי התעשייה המתוכננים בגבעת שמואל

תוכנית נוספת, שכבר מאושרת לבנייה, נמצאת צפונית לקאנטרי קלאב, ומיועדת ל-100 אלף מ"ר משרדים ומסחר. התוכנית מאושרת לבנייה, ותיצור רצף תעסוקתי עם קריית מטלון בפתח תקוה.

70 מיליון שקל מארנונה

"היום הכנסות העיר מארנונה לעסקים מסתכמות ב-12 מיליון שקל בשנה", אומר ראש עיריית גבעת שמואל יוסי ברודני, "זה לא הרבה אך זה תואם את העובדה שיש לנו רק 150 אלף מ"ר שטחי עסקים בעיר. כשנגיע ל-400 אלף מ"ר שטחי משרדים, הארנונה בשנה תגיע ל-70 מיליון שקל. אז נוכל להשקיע את הכסף בדברים שהיום קשה לנו לבצע כמו בניית מבני ציבור.

"את הבריכה העירונית למשל, הקמנו בשיטת BOT, שיזם חיצוני הקים ומפעיל, כי לעיריה לא היה כסף להקים ולהפעיל את הבריכה בעצמה. כתוצאה מכך, אנחנו מוגבלים יותר, כי היזם הוא שקובע מה יהיו מחירי הכניסה לבריכה והאם יינתנו הנחות לאוכלוסיות מסוימות או לא. כדי שגבעת שמואל תיתן שירותים ברמה גבוהה לתושביה, חובה להכניס אליה אזורי תעסוקה הכוללים משרדים ומסחר, שיהוו עוגן חזק לעיר".

אילן רוטנברג, מנכ"ל חברת עמיטק פיתוח וניהול נכסי נדל"ן, המחזיקה בבניין משרדים ותיק ברחוב בן גוריון בעיר, בסמוך לכביש גהה - בית עמיטק - מסביר כי בניגוד לשוק המגורים, שוק המשרדים והמסחר בגבעת שמואל, ידע לא מעט קשיים. לדבריו, "מחירי המשרדים בגבעת שמואל ירדו עם השנים, והם עומדים כיום בממוצע על 40-50 שקל למ"ר בגימור מלא. אחת הסיבות לכך היא זליגה של עסקים וחברות לפארקי תעסוקה מודרניים בערים סמוכות כמו פתח תקוה. היתה אצלנו חברת היי-טק גדולה, שעזבה לפארק אזורים בפתח תקוה בגלל שלא היו בגבעת שמואל שירותים נלווים למשרד כמו מסעדות. בניין משרדים בודד לא מספיק אטרקטיבי. כשתהיה מסה קריטית של משרדים בגבעת שמואל, הכל ישתנה".

חברת עמיטק מחזיקה במגרש סמוך לבניין הקיים, ומתכננת להקים עליו מגדל משרדים בשטח 50 אלף מ"ר, עם 20 קומות מעל שתי קומות מסחר. לאחרונה חתמה הנהלת המשביר לצרכן על הסכם עם החברה לשכור שטח של 3,500 מ"ר בפרויקט ב-80 שקל למ"ר.

הפרויקט, שתיכנן האדריכל משה צור, כבר אושר לבנייה ויחל להיבנות בעוד חצי שנה. רוטנברג מאמין כי תוכניות המשרדים הרבות יבלמו את תופעת הזליגה של עסקים מהעיר ויביאו חברות נוספות להתעניין בגבעת שמואל. "גם התושבים ירוויחו מכל העסקים שיגיעו לכאן", אומר רוטנברג, "קשה מאוד להחזיק כלכלית עיר ללא שטחי תעסוקה, כי רוב ההכנסות מגיעות מארנונה למשרדים. לכן, ככל שיהיו יותר משרדים, כך גם התושבים ייהנו מיותר שירותים שהעיריה תוכל לתת".

דתיים וחילונים בדו קיום

גבעת שמואל עברה מהפך בתחום המגורים. ממועצה מקומית, שזוהתה בעיקר עם שמות של תושבים שהופיעו במדורי הפלילים בעיתונים, היא נהפכה לעיר מבוקשת, שמחירי הדירות בה גבוהים. גם בתחום החינוך נרשמה הצלחה - על פי נתוני משרד החינוך המעודכנים, תלמידי גבעת שמואל ממוקמים במקום השלישי בטבלת אחוזי הזכאות לבגרות במדינה.

חלק בלתי מבוטל מהתפתחותה של העיר טמונה בנהירה של אוכלוסייה דתית לאומית אמידה, של בעלי מקצועות חופשיים ואקדמאים. עם זאת, ברודני, למרות היותו דתי, מעוניין באוכלוסייה חילונית: "כיום יש 60% דתיים בעיר, ו-40% חילוניים. אין אצלנו סגירות כבישים. אני קורא למשפחות חילוניות לבוא לעיר ולראות עיר מודרנית פתוחה לכולם, והראיה - הקאנטרי קלאב של הולמס פלייס שנפתח ביוני פתוח שבעה ימים בשבוע, והוא הגדול באזור המרכז". יחד עם זאת מבהיר ברודני כי המסחר בעיר יהיה סגור בשבת.

זכיין אנגלו סכסון בגבעת שמואל, עמירם גוטפריד, מסביר כי "גבעת שמואל מבוקשת במיוחד מצד אוכלוסייה דתית-לאומית, אך זו חיה בשלום לצד האוכלוסייה החילונית, שגם מצדה יש ביקושים לדירות חדשות בעיר. ככל שיפתחו יותר אזורי תעסוקה וכל עוד מחירי הדירות זולים יותר מתל אביב, גבעת שמואל היא אופציה אטרקטיבית למשפחות צעירות".

לדברי גוטפריד, מחיר דירת 4 חדרים באזורים טובים בעיר נע סביב 2.2 מיליון שקל ו-5 חדרים סביב 2.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים באזורים ישנים יותר ניתן למצוא גם ב-1.5 מיליון שקל.

גוטפריד מוסיף כי בשכונת גיורא, הכוללת שיכוני רכבת ישנים, יש דירות בשטח של 50-65 מ"ר, שבעליהן מצפים כבר שנים רבות לפינוי-בינוי שלא קורם עור וגידים מסיבות שונות. יחד עם זאת, הדירות במתחם נהנות מביקושים גדולים, בין היתר מצד משקיעים שמשכירים את הדירות לסטודנטים באוניברסיטת בר אילן תמורת 1,000 שקל לחדר. מחיר דירת 3 חדרים במקום עלה מ-450 אלף שקל לפני שנתיים ל-900 אלף שקל כיום.

ביקושים גבוהים

בין הפרויקטים החדשים בגבעת שמואל ניתן למצוא את מגדל אולימפיה ברחוב הזיתים שבצפון העיר, שכל 76 הדירות שבו נמכרו והוא מתאכלס בימים אלה. "רוב הפרויקט כולל דירות 6 חדרים בגלל הביקושים הגבוהים לדירות גדולות", אומרת מנהלת השיווק של חברת אולימפיה, אורית אשכנזי. לדבריה 50% מהרוכשים בפרויקט הם דתיים-לאומיים אמידים ו-50% חילוניים.

"מדובר ברמת אביב ג' של הכיפות הסרוגות", אומרת אשכנזי, "התחלנו לפני שלוש שנים עם רמת מחירים נמוכה יחסית לקריית אונו וכפר גנים ג', וסיימנו עם מחירים דומים להם. דירת 4 חדרים נמכרה לפני שלוש שנים ב-1.25 מיליון שקל, ובסוף השיווק ב-1.6 מיליון שקל. דירת 5 חדרים נמכרה בתחילת השיווק ב-1.35 מיליון שקל, ובסופו ב-1.8 מיליון שקל. רוב הרוכשים הם משפרי דיור מתוך גבעת שמואל ו-25% מחוץ לעיר".

גם חברת גינדי השקעות השאירה חותם בגבעת שמואל, כאשר הקימה את הקניון הראשון והיחיד בעיר - קניון הגבעה בשכונת רמת הדר, שכיום נמצא בבעלות חברת בריטיש ישראל. בנוסף הקימה גינדי פרויקט מגורים של 90 דירות, שנמכר כולו למעט פנטהאוז אחד.

"איכלסנו כבר בניין אחד מתוך שני הבניינים שהקמנו ברחוב הזיתים", אומר מנור גינדי מבעלי גינדי השקעות, "לפרויקט נכנסה אוכלוסייה איכותית, אקדמאית ומסורתית. יפה לראות כיצד הדתיים חיים לצד החילוניים בדו-קיום. רוב הדירות שמכרנו הן דירות של 6 חדרים ב-2 מיליון שקל. דירות 5 חדרים נמכרו סביב 1.8 מיליון שקל.

בנוגע להקמת הקניון אומר מנור: "זיהינו את הפוטנציאל הקיים בקרקע המיועדת למסחר של 8,000 מ"ר בלב שכונת רמת הדר, שמוחזקת על ידי עשרות בעלים. עצרתי אנשים ברחוב ושאלתי אותם איפה הם עושים קניות, והם סיפרו לי שהם נוסעים רחוק לצורך זה. הגענו לכל בעלי הקרקע, ופיתחנו את המגרש. לימים מכרנו את הקניון לחברת הראל ב-200 מיליון שקל והראל מכרה אותו לבריטיש ומליסרון. המודל היה של קניון פתוח, והוא זכה להצלחה גדולה - אין כיום אפילו מ"ר פנוי אחד בקניון, והשכירויות במקום במגמת עלייה".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

מסך נתונים בבורסת וול סטריט מציג מרוץ עליות, בשבוע שעבר

רווחי החברות צומחים? מתברר שיש גורם שמנפח אותם

מייק בן ארי

"תמיד היתה לו תשובה הגיונית": כך הצליח איש אחד להונות 1,000 משקיעים

ליאור וייס. "אנשים לא יודעים עד כמה גדילה של עסק היא כואבת"

"אנשים אמרו לי - סיימת תואר בהצטיינות בטכניון וזה מה שאתה הולך לעשות?"

שירות נסיעה לפי קריאה של חברת ויה בניו יורק

חברות ההיי־טק שמפסידות מיליארדי דולרים מצאו דרך להישאר בחיים

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. ייתכן שזו הזדמנות עבורו לפעולות שיקררו את הביקושים לדירות

מחדל מחירי הדיור: כך התייקרה דירה ממוצעת ב-280 אלף שקל בשנה

גילעד אלטשולר

אלטשולר שחם חזר להוביל - ומי בתחתית? תשואות קרנות ההשתלמות לחודש יולי