נתוני האמת נחשפים: כמה יפסידו בעלי הדירות מהמס החדש? - מחירי דירות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2-TheMarker למשקיעים

נתוני האמת נחשפים: כמה יפסידו בעלי הדירות מהמס החדש?

למרות הוויכוח הסוער שמתנהל סביב הצעת החוק שיזם שר האוצר, משה כחלון, שוק הדירות לא הושפע ממנו באופן מיוחד ברבעון השלישי השנה ■ אם החוק יאושר, משקיעים יצטרכו להחליט במהירות אם למכור דירות או לא

236תגובות
טבריה
גיל אליהו

האם חוק ריבוי נכסים הוא המנוף שישנה את שוק הדירות? קשה להאמין, ולפחות עד כה נראה כי לא מתחוללת כל דרמה בשוק הנדל"ן להשקעה: השוק אינו מוצף בדירות מוזלות, כפי שהבטיחו במשרד האוצר, ומחירי השכירות אינם מזנקים אל על, כפי שאיימו בעלי דירות - כך עולה ממדד המשקיעים של אתר yad2 ונדל"ן TheMarker לרבעון השלישי של השנה.

החוק אמנם עדיין לא אושר בכנסת, אבל באוצר אופטימיים לגבי סיכויי אישורו - מה שאולי מהווה ניסיון נוסף לשנות אווירה בשוק הדיור, שמחיריו ממשיכים לעלות. החוק, ואולי אף הבאזז שנוצר סביבו, הוא הפטיש האחרון שהממשלה מנסה ליידות במשקיעים. זה התחיל בתוכנית הפטישים של יובל שטייניץ בעת כהונתו כשר האוצר ב-2011, נמשך אצל יורשו בתפקיד, יאיר לפיד, שב-2014 ביטל פטורים והעלה את מס הרכישה למשקיעים, והגיע לשיא אצל השר הנוכחי, משה כחלון, שהקפיץ את מס הרכישה ממדרגה התחלתית של 5% למדרגה של 8%, ואף מקדם את חוק ריבוי הנכסים, שמוכר בציבור גם כ"חוק הדירה השלישית".

על פי הצעת החוק, החל ב-2017 יוטל על בעלי שלוש דירות ומעלה מס בשיעור של 1% על כל אחת מדירותיהם, החל בדירה השלישית, ועד לסכום מירבי של 1,500 שקל בחודש לכל דירה. בעלי הדירות יוכלו לבחור את הדירות שברצונם למסות - כלומר, אם ברשותם דירות ששוות 2 מיליון שקל, 1.8 מיליון שקל ו-1.1 מיליון שקל, מן הסתם יבחרו למסות את הדירה הזולה מביניהן, שתחייב אותם בתשלום שנתי של 11 אלף שקל.

הנה כמה דוגמאות לחישוב המס המוצע (בלי להביא בחשבון את נוסחת השווי הכלולה בהצעת החוק והמעוררת מחלוקת): לפי נתוני מדד yad2-TheMarker, דירת 2 חדרים יד שנייה בכפר סבא נמכרת במחיר ממוצע של 966 אלף שקל ונותנת תשואה שנתית של 3.9%, שבאה לידי ביטוי בשכר דירה של 3,168 שקל בחודש. דירה כזו אמורה להיות ממוסה ב-9,660 שקל בשנה - מה שיקזז בכ-25% את התשואה השנתית שלה.

דירת 2 חדרים ברמת השרון, שמחירה הממוצע מגיע ל-1.45 מיליון שקל, מושכרת ב-3,753 שקל בחודש, ומניבה לבעליה תשואה שנתית של 3.1%. דירה כזו אמורה להיות ממוסה ב-14,500 שקל בשנה - מה שיקזז מהתשואה השנתית 32%.

ואילו בשדרות, שבה מחירן הממוצע של דירות 2 חדרים מגיע ל-397 אלף שקל, והן מושכרות בכ-1,900 שקל בחודש, התשואה השנתית גבוהה ומגיעה ל-5.9%. במקרה זה, המס יסתכם ב-3,970 שקל בשנה בממוצע - והתשואה תקוזז ב-17% בלבד.

שדרות
אליהו הרשקוביץ

במלים אחרות, ככל שמחיר הדירה השלישית עולה והתשואה יורדת - מס ריבוי נכסים יפגע יותר במשקיע, בכל הקשור לתשואה השוטפת שלו, המתקבלת מדמי שכירות. בשנים האחרונות נוספה לתשואה זו תשואה גבוהה בהרבה, והיא עליית שווי הדירות.

אחת התעלומות הגדולות בתחום היא כיצד ישפיעו הצעדים המתוכננים על מחירי הדירות ועל מחירי השכירות. באוצר ובבנק ישראל מיהרו לטעון כי צעדי הממשלה יגרמו למשקיעים להציע דירות למכירה, ובכך הם יגדילו את היצע הדירות ועשויים להוביל לירידות מחירים. אין לכך כל ודאות, כי המפתח לירידת המחירים הוא מספר הדירות שהמשקיעים יוציאו לשוק ומיקומן. אחד החסמים למכירת דירות של משקיעים הוא מס שבח גבוה שיוטל על הדירות הנמכרות - מה שעשוי להניא אותם מהמכירה.

לא חייבים לקבל בצורה עיוורת את דברי האוצר - שם גם מדברים בשני קולות בכל הקשור למספר הדירות הרלוונטי לחוק הזה. כשמדובר בשוק הדירות למכירה, הם טוענים שהכמות המוחזקת בידי בעלי שלוש דירות ומעלה תהיה גדולה דיה כדי להגדיל את ההיצע ולהוריד מחירים; ואילו כשהם מתבקשים להגיב לטענה שלפיה צעד זה יגרום לעליית מחירי שכירות, משיבים אנשי האוצר כי אין מדובר במספר דירות משמעותי עד כדי כך שישפיע על עליית דמי השכירות.

אז האם בעלי שלוש דירות ומעלה ייפגעו מהמס, והיצע הדירות להשכרה יקטן בחדות, עד כדי כך שמחירי השכירות יתחילו לעלות? לפחות החלק הראשון של המשפט נכון - ומשקיעים רבים כבר העבירו לשוכרי הדירות את המסר שהם יגלגלו אליהם לפחות חלק מהמס העתידי. ואולם, אין לשכוח כי המשקיעים לא הצליחו להעלות את שכר הדירה בממדים הקרובים לממדי עליית מחירי הדירות, וזאת בגלל ההיצע הנאה של דירות להשכרה הקיים כיום ומייצר תחרות בין המשכירים.

היצע הדירות למכירה גדל בשנים האחרונות ב-600 יחידות בחודש

הסיכום של אגף הכלכלן הראשי באוצר בנוגע לפעילות הנדל"ן למגורים במחצית הראשונה של 2016, נותן אינדיקציה חשובה לגבי השינויים בהיצע הדירות להשכרה. על פי סקירה זו, בשנים האחרונות היצע הדירות גדל בכ-600 דירות בחודש - כלומר, משקיעים רכשו כ-600 דירות יותר ממספר הדירות שהם מכרו.

ביוני 2015 - החודש שבו עלה מס הרכישה בחדות - משקיעים שרצו להקדים את המס, הסתערו על השוק, והוסיפו לשוק השכירות כ-4,000 דירות - מספר הדומה לתוספת הדירות המצטברת של שבעה חודשים.

מאז, המאזן בין רכישת דירות על ידי משקיעים למכירת דירות על ידם, התאפס כמעט לגמרי - כלומר, מספר הדירות שמשקיעים מכרו היה דומה למספר שרכשו - מה שיצר מצב שבו כמעט לא נוספו דירות לשוק השכירות. חלק מזה בא בגלל היקף הרכישות הגדול שנרשם ביוני 2015, וחלק, מן הסתם, בגלל החשש של המשקיעים שהממשלה תמשיך לפעול נגדם. מכל מקום, כרגע אמנם ניתן לדבר על שינוי חד בהתנהלות המשקיעים בשוק, אבל לא על הצפת השוק בדירות למכירה ולא על ירידה גדולה בהיצע הדירות להשכרה.

על פי המדד למשקיעים של yad2 ו-TheMarker, ברבעון השלישי של 2016 אמנם התחוללו דרמה פוליטית וויכוח ציבורי סוער סביב חוק ריבוי הנכסים, אבל אלה לא באו לידי ביטוי בשוק הדיור עצמו. בדיקת התנהגות המחירים של דירות 2 חדרים ברבעון השלישי השנה מעלה כי רק בארבע מתוך 35 ערים שמשתתפות במדד - רעננה, חדרה, קרית מוצקין ועכו - נרשמו ירידות מחירים.

הירידה הרבעונית הגבוהה ביותר נרשמה בעכו, בשיעור של 2.3%. מחירה של דירת 2 חדרים מיד שנייה בעיר מסתכם ב-488 אלף שקל בממוצע. בחדרה (מחיר דירה מגיע ל-610 אלף שקל) נרשמה ירידת מחיר של 1.3%; ברעננה (1.06 מיליון שקל) ירידה של 1%; ואילו בקרית מוצקין (608 אלף שקל) נרשמה ירידה של 0.7% במחירי דירות אלה.

בשאר הערים נרשמה עליית מחירים, ולעתים אף עלייה גדולה. מכיוון שחוק ריבוי הנכסים עשוי לפגוע בעיקר בבעלי נכסים יקרים, שהתשואות שלהם נמוכות — ורובם נמצאים באזור המרכז - נתמקד במיוחד בנכסים אלה, שיש לצפות כי בעליהם ישקלו להיפטר מהם לפני שהחוק ייכנס לתוקף.

דווקא בגבעתיים וברמת השרון - הערים השנייה והשלישית (בהתאמה) ברמת מחירי הדירות - נרשמו עליות מחירים תלולות ברבעון האחרון, של 5.6% ושל 8.6% בהתאמה. מחירה של דירת 2 חדרים בגבעתיים מגיע ל-1.46 מיליון שקל בממוצע, ואילו מחיר דירה כזו ברמת השרון מגיע ל-1.45 מיליון שקל. התשואה הגולמית המופקת על דירות בשני המקומות האלה, יחד עם תל אביב - שם מחירה של דירת 2 חדרים מסתכם ב-1.73 מיליון שקל, והוא רשם עלייה מכובדת של 2.1% - היא הנמוכה ביותר מכל הערים הנסקרות במדד, ושיעורה 3.2%. בירושלים - עוד עיר שבה התשואה משכר דירה נמוכה (3.3%; מחיר דירת 2 חדרים 1.26 מיליון שקל) - מחירי הדירות עלו ב-1.8%.

הערים עם התשואה הגבוהה ביותר בסביבת תל אביב הן חולון (מחיר דירה 991 אלף שקל) ובת ים (מחיר דירת 2 חדרים - כמיליון שקל), שבשתיהן תשואה ממוצעת של 3.9% על דירות 2 חדרים, וראשון לציון (982 אלף שקל), שם התשואה מגיעה ל-4.1%. גם במקומות האלה נרשמו עליות מחירים.

הדירות הנושאות את התשואות הגבוהות ביותר נמצאות באזורי הפריפריה. הערים שנוספו למדד ב-2016 - שדרות, עפולה ונתיבות - מככבות ברשימה זו, עם שיעורי התשואה הגבוהים ביותר, לצד עכו וטבריה - שמלוות את מדד yad2־TheMarker עוד מתחילתו, לפני שמונה שנים.

יש לציין כי בספטמבר המדגם של דירות 2 חדרים לשכירות בשדרות ובנתיבות היה קטן מדי, והדירוג מתבסס על נתוני החודשים שקדמו לספטמבר. בטבריה נרשמה ברבעון השלישי השנה ירידה בלתי סבירה במחירי השכירות (13%) ועלייה בלתי סבירה במחירי הדירות (10%) - ולכן התחשבנו בנתונים שלה באופן חלקי בלבד.

גם בערים אלה לא ניכר סימן כלשהו לפעילות חריגה מצד משקיעי נדל"ן בחודשים האחרונים - ולמעט בעכו, לא ניכר כל שינוי משמעותי במגמות של השנים האחרונות, של עליות מחירי דירות ועליות נמוכות יותר במחירי השכירות. כשהאווירה באמת תשתנה, יהיה מקום לצפות לשינוי במגמה זו.

ואם השינוי הזה עדיין לא ניכר, גם כשמדובר בערי המרכז היקרות ונושאות התשואות הנמוכות, וגם בערי הפריפריה הזולות, הנושאות תשואות גבוהות - סימן שנכון להיום, הדיון הציבורי סביב מס ריבוי הנכסים עוד לא חילחל לשוק הדיור.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם