מדד yad2–TheMarker

מע"מ 0% הביא לירידת מחירי דירות 
ברוב הערים

ברוב ערי המדגם מחירי הדירות ברבעון השלישי ירדו בהשוואה לרבעון שקדם לו, אך ברמה השנתית, הדירות ברוב הערים התייקרו ■ הערכה: הציפייה לחוק מע"מ 0% ומבצע צוק איתן מיתנו את המחירים המבוקשים על ידי בעלי הדירות

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

מדד yad2–TheMarker לבחינת מחירי הדירות בישראל נעשה מורכב יותר באחרונה, לאחר שהשנה עוד ועוד ערים נכנסו לקטגוריה של ירידת מחירים. בסוף 2013, רק ב–16% מתוך 31 הערים שנסקרות במדד נרשמו ירידות מחירים בהשוואה לרבעון השלישי בשנה שעברה. השנה, לעומת זאת, בין הרבעון הראשון לבין הרבעון האחרון של 2013 נרשמה ירידה בתשע ערים (29% מהערים במדד, ראו תרשים), בין הרבעון השני לראשון השנה נרשמה ירידה ב–11 ערים (35%), וברבעון השלישי שהסתיים בספטמבר, נרשמו ירידות ב–16 ערים (51% מהערים) בהשוואה לשני. מגמת הירידות התחילה בראשית השנה התחזקה עם ההכרזה על תוכנית מע"מ 0%, וסביר להניח שגם למבצע צוק איתן ולמצב הכלכלי היתה השפעה כלשהי על המחירים.

מעניין לציין את רמת השרון, המדורגת שנייה מבין כל הערים מבחינת גובה מחירי הדירות, שבה נרשמו ירידות מחירים במשך שלושה רבעונים ברציפות: ברבעון השלישי השנה ירדו בה המחירים ב–0.4% לעומת הרבעון השני, בשני הם ירדו ב–7.8% לעומת הראשון, ובראשון הם ירדו ב–1% לעומת הרבעון האחרון של 2013. בסך הכל, ירדו מחירי הדירות בעיר ב–3.8% בשנה האחרונה. בספטמבר 2013 הוצעו למכירה דירות 3 חדרים בעיר ב–1.7 מיליון שקל בממוצע, דירות 4 חדרים ב–2.4 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב–2.94 מיליון שקל (כ–21.8 אלף שקל למ"ר, ראו טבלאות). בספטמבר השנה, לעומת זאת, המחירים בעיר ירדו ל–1.69 מיליון שקל בממוצע לדירות 3 חדרים, 2.31 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, ו–2.83 מיליון שקל לדירות 5 חדרים (כ–21 אלף שקל למ"ר).

רחוב זבוטינסקי בעכוצילום: ירון קמינסקי

עיר נוספת שבה המחירים הממוצעים של דירות ירדו בשלושה רבעונים ב–2014, אם כי לא בשלושה רצופים, היא כרמיאל. ברבעון השלישי השנה ירדו המחירים בעיר בממוצע ב–2.3% לעומת הרבעון השני, ואילו ברבעון השני היתה עלייה של 1% לעומת הרבעון הראשון. ברבעון הראשון השנה נרשמה בכרמיאל ירידה זעירה, של 0.2%, לעומת הרבעון האחרון ב–2013, ובסך הכל, בסוף ספטמבר היו המחירים בעיר נמוכים ב–3% לעומת ספטמבר אשתקד.

האם הירידות האלה מבשרות על סופן של עליות המחירים הגדולות שאיפיינו את ערי הפריפריה בשנים האחרונות? קשה לדעת, אבל צריך להביא בחשבון שהפריפריה בישראל מתנהגת לפי הכלל של "אחרון נכנס, ראשון יוצא" - כלומר, ערי הפריפריה הן האחרונות שבהן מחירי הדירות עולים, והראשונות שבהן הם יורדים. אם כך, ניתן בהחלט לשאול האם ירידות מחירים מתמשכות בפריפריה לא יביאו עמן ירידות מחירים בכל הערים במדינה.

דירות למכירה. אוקטובר 2014

אם נחזור לכרמיאל, דירת 3 חדרים עלתה בחודש שעבר 697 אלף שקל בממוצע, לעומת 718.8 אלף שקל בספטמבר 2013 (ירידה של כ–21.5 אלף שקל); דירת 4 חדרים עלתה בספטמבר השנה כ–983 אלף שקל בממוצע, לעומת 1.01 מיליון שקל בסוף הרבעון השלישי ב–2013 (ירידה של כ–30.5 אלף שקל); ודירת 5 חדרים עלתה 1.2 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.24 מיליון שקל בשנה שעברה (כ–37.3 אלף שקל פחות).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כאמור, יש גורמים מסוימים, ובראשם הציפייה לחוק מע"מ 0%, שלחצו לכיוון של ירידות מחירים. ואולם לאורך ההיסטוריה, מחירי דירות ירדו בעתות מיתון, וכפי שנראה כיום, ישראל צועדת לכיוון של מיתון, ואז סביר להניח שמחירי הדירות ירשמו ירידה. עם זאת, כרגע לא ניתן עדיין לדבר על ירידות מחירים כוללות, ובטח לא על ירידות ברמות שנדרשות על ידי ציבור הזוגות הצעירים.

דירות להשכרה. אוקטובר 2014

אין בשורה גדולה לצעירים

בהסתכלות שנתית, אין בשורה גדולה לזוגות הצעירים ולרוכשי הדירות שממתינים לירידות מחירים משמעותיות. בין ספטמבר השנה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשמו ירידות מחירים רק בשלוש ערים, וגם בהן לא מדובר בשינוי דרסטי: ברמת השרון - ירידה של 3.8%; בכרמיאל - ירידה של 3%; ובהוד השרון - ירידה של 0.5% בלבד.

רחוב אביב הוד השרוןצילום: דודו בכר

אל מול אותן ירידות נרשמו עליות מחירים בשאר 28 הערים שנסקרות במדד yad2–TheMarker, ומדובר בעליות משמעותיות: לוד (11.8%), עכו (10.9%), באר שבע (10.5%), טבריה (9.4%) ונתניה (8.9%). רוב הערים, למעט נתניה, שבהן נרשמו עליות מחירים קיצוניות, הן ערים שמחירי הנדל"ן בהן נמוכים מ–10,000 שקל למ"ר. לכך יכולות להיות כמה סיבות אפשריות: ככל הנראה, בערים שבהן מחירי הנדל"ן גבוהים, יש מיצוי ביכולת של המחירים להמשיך לטפס, ונוסף על כך, בערים שבהן המחירים נמוכים, כל שינוי בא לידי ביטוי בשיעור גבוה יותר של עליית מחירים.

בלוד, מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים עלה מ–664 אלף שקל בספטמבר 2013 ל–742 אלף שקל בספטמבר השנה - פער של 78 אלף שקל, שמבטא עלייה של 11.7% (לשם השוואה, דירת 4 חדרים בגבעתיים עלתה באותה תקופה מ–2.266 מיליון ל–2.356 מיליון שקל - פער של כ–90 אלף שקל, שמבטא תוספת של 4% בלבד למחירה של הדירה בתוך כשנה). מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בלוד עלה מ–936.5 אלף שקל וחצה את קו המיליון שקל, ל–1.046 מיליון שקל - פער גדול של 110 אלף שקל. המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים עלה מ-1.14 מיליון שקל ל-1.284 מיליון שקל - זינוק של 135 אלף שקל.

רחוב חטיבת עציוני בכרמיאלצילום: ירון קמינסקי

בטווחי זמן קצרים יותר, נראה כי מצב הרוכשים משתפר מרבעון לרבעון, וביותר ערים נרשמות ירידות מחירים. אם משווים את הרבעון השלישי השנה למקבילו בשנה שעברה, רואים כאמור ירידות רק בשלוש ערים; אך בהשוואה לרבעון הרביעי של 2013, רואים ירידות מחירים בשמונה ערים, וברבעון הראשון השנה, כבר רואים ירידות בעשר ערים, ובהשוואה לרבעון הקודם, השני של 2014, המחירים הממוצעים ירדו ב–16 ערים. הרבעון השני השנה סבל גם מירידה במספר העסקות, שכן זה הרבעון שבתחילתו הכריז שר האוצר, יאיר לפיד, על כוונתו לחוקק את חוק מע"מ 0%, שעדיין לא עבר את אישורן של ועדת הכספים והכנסת.

בחצי השנה האחרונה, ממארס 2014, ירדו מחירי הדירות הממוצעים ב–11 ערים, ובעיקר ברמת השרון (ירידה של 8.1%) וקרית אתא (6.6%), שבה המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים ירד מ–895.5 אלף שקל ל–836.7 אלף שקל.

רחוב הפרחים בלודצילום: אייל טואג

בהשוואה למחירים בסוף 2013, נרשמו ירידות במחירי הדירות הממוצעים בשמונה ערים. בין היתר, ירדו המחירים ברמת השרון (9.3%), בכרמיאל (2.8%), בנהריה (2.7%) - שבה דירת 4 חדרים עולה כיום כ–1.03 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.066 מיליון שקל - ובחדרה (2.4%), שבה דירת 4 חדרים עולה כיום כ-1.05 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.077 מיליון שקל בסוף השנה שעברה.

בהשוואה לרבעון השני השנה, נרשמו ירידות מחירים ב–16 ערים, והבולטות שבהן הן במודיעין־מכבים־רעות (ירידה של 3.6%), שם ירדו המחירים מ–1.674 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים ל–1.572 מיליון שקל; הרצליה (3.7%), שבה מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים כיום הוא 2.2 מיליון שקל, לעומת 1.648 מיליון שקל ברבעון הקודם; ותל אביב (2.5%), שבה מחירי דירות 4 חדרים ירדו מממוצע של 2.866 מיליון שקל ל–2.795 מיליון שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker