בערים שבהן מחירי הדירות נמוכים 
נרשמה הירידה החדה ביותר בעסקות

דו"ח רבעוני של האוצר מראה כי הזוגות הצעירים הקטינו במידה רבה רכישת דירות חדשות במחירים של עד 1.6 מיליון שקל, מתוך תקווה שייכללו במסגרת החוק ■ המקומות שהובילו את הירידה במספר העסקות: ירושלים, חיפה, רמת גן ומודיעין

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

ציפיות השוק למימוש התוכנית של שר האוצר, יאיר לפיד, למע"מ אפס על דירות חדשות במחירים של עד 1.6 מיליון שקל, גרמו לכך שהרבעון השני של 2014 היה הגרוע ביותר מבחינת מספר עסקות מאז הרבעון האחרון של 2011, שבו נרשמה נפילה גדולה בעקבות המחאה החברתית. כך עולה מהסיכום הרבעוני של ענף הנדל"ן למגורים שפירסם אתמול משרד האוצר. כמו כן, מביע האוצר חשש כי ירידה חדה ברכישת דירות להשקעה באזור המרכז תגביר את עליות מחירי השכירות בערים שונות.

בין אפריל ליוני, זמן קצר לאחר שלפיד בישר על תוכניתו לאפס את המע"מ לדירה חדשה לזכאים שרוכשים את דירתם הראשונה, ובתנאי שתגיע לרמת מחיר של עד 1.6 מיליון שקל - נמכרו 22.3 אלף דירות. נתון זה מהווה ירידה של 13% לעומת הרבעון הקודם, וירידה של 29% לעומת הרבעון השני של 2013. הממצא המקשר ישירות בין ירידת השוק ברבעון השני לבין הציפייה שהממשלה תממש את תוכנית לפיד, בא לידי ביטוי ברכישות בקרב ציבור רוכשי הדירה הראשונה, שממנו מגיעים הזוגות הצעירים והזכאים, לפי התוכנית.

מתחם בנייה בחולוןצילום: אייל טואג

לפי הדו"ח, ברבעון השני היו 8,000 עסקות של רוכשי דירה ראשונה - ירידה של 14% לעומת הרבעון הראשון, ו–40% לעומת הרבעון השני של 2013. באוצר מציינים כי הפעם האחרונה שנרשמה רמה נמוכה כזו של רכישות על ידי זוגות צעירים היתה בשני הרבעונים האחרונים של 2011, על רקע המחאה החברתית.

אמנם גם בקרב משפרי הדיור והמשקיעים נרשמו ירידות חדות במספר הדירות שנרכשו, אבל בהשוואה לתקופת המחאה החברתית מ–2011, סך הרכישות שלהם ברבעון השני השנה היה גבוה יותר - מה שמחזק את ההערכה כי חלק גדול מההתכווצות המהירה של השוק נגרמה בגלל קידום חוק מע"מ אפס. לא זו בלבד, בדו"ח נמצא כי הירידה ברכישות הזוגות הצעירים מתרכזת בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, שרשמו ירידה של 30% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, רכישת דירות יד שנייה על ידי הזוגות הצעירים רשמה ירידה של 6% בלבד, משום שדירות אלה לא נכללות בחוק המקודם של לפיד.

לאור הציפייה למימוש החוק, רבים מאלה שמעוניינים לרכוש דירות במחיר של עד 1.6 מיליון שקל, שהוא התקרה שנקבעה לדירות שישתתפו בחוק, החליטו לדחות את המהלך. ניתן לראות זאת בנתון שלפיו כ–74% מהדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון השני היו במחיר שנמוך מ–1.6 מיליון שקל, לעומת 79% מהדירות שנרכשו ברבעון הראשון.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

באופן כללי, קובע הדו"ח, ככל שמחיר הדירה הממוצע גבוה יותר - הירידה היחסית ברכישת דירות שעומדות בתנאי חוק מע"מ אפס גדולה יותר, למעט ביישובים שבהם מחירי הדירות הממוצעים גבוהים במיוחד, כמו תל אביב, ולכן ברור מלכתחילה שהם לא אקטואליים להחלה במסגרת החוק. ירושלים, שבה נרשמה ירידה של 21 נקודות אחוז במשקל הדירות החדשות שנרכשו במחיר של עד 1.6 מיליון שקל; וחיפה, מודיעין ורמת גן, שרשמו ירידה של כ–18 נקודות האחוז, מובילות את הירידות.

ירידה של 8% בתל אביב, 
עלייה של 6% בירושלים

סקירה גיאוגרפית של עסקות הנדל"ן מעלה כי האזור שבו נרשמו הירידות החדות ביותר ברכישת דירות היה הערים פתח תקוה, חולון, רמת גן, גבעתיים, בני ברק ויהוד, שבו נרכשו 3,033 דירות, ונרשמה בו ירידה של 25% לעומת הרבעון הראשון של השנה ו–30% לעומת הרבעון השני של 2013; בשפלת החוף - ראשון לציון, מודיעין, רחובות, נס ציונה, לוד ויבנה - נרכשו 3,530 דירות, שהן ירידה של 18% ברכישת הדירות לעומת הרבעון הראשון של השנה, ושל 28% לעומת הרבעון השני של 2013; בנגב נרכשו 2,887 דירות - ירידה של 19% לעומת הרבעון הראשון ושל 35% לעומת רבעון שני של 2013. באזור ירושלים נרשמה דווקא עלייה של 6% במספר העסקות לעומת הרבעון הראשון, אך צניחה של 24% לעומת הרבעון השני של 2013, ובסך הכל נרכשו בו 2,689 דירות.

אתר בנייה בפתח תקוהצילום: מוטי מילרוד

בתל אביב נרכשו 2,139 דירות - ירידה של 8% לעומת הרבעון הראשון של השנה, ושל 32% לעומת הרבעון השני של 2013. הירידה הקטנה ביחס לרבעון הראשון מוסברת בכך שדירות חדשות בתל אביב יקרות בהרבה מ–1.6 מיליון שקל.

המשקיעים רכשו ברבעון השני של השנה 5,400 דירות - ירידה של 16% לעומת הרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 19% ברבעון הראשון. במקביל, ירד משקל המשקיעים מ–25% מכלל השוק, ל–24% מסך העסקות. בהשוואה לרבעון השני של 2013, ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד אף יותר - 24%, אך כשיעור מסך העסקות משקלם ברבעון השני השנה גבוה יותר, על רקע הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באותה התקופה. נתון רלוונטי שהותיר את מגזר המשקיעים ברמה גבוהה יחסית להכבדות נטל המס שנקטה הממשלה באחרונה (העלאת מס רכישה למשקיעים וביטול פטורים למס שבח), היה ריבית בנק ישראל, שהיתה ברבעון השני נמוכה יותר מבקודמיו - מה שקרץ לחלק מהמשקיעים להמשיך ולהשקיע בענף הנדל"ן.

בפילוח גיאוגרפי בולט כאמור אזור פתח תקוה, חולון, רמת גן, גבעתיים, בני ברק ויהוד, עם שיעורי הירידה החדים ביותר ברכישת דירות להשקעה (ירידה של 31% לעומת הרבעון הקודם, וכפליים משיעור הירידה הארצי), בהמשך לירידה חדה של 26% ברבעון הראשון. "עובדה זו, בשילוב עם הירידות החדות שנרשמו ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה (מעבר לשיעור הירידה הארצי), יש בהם כדי ללחוץ כלפי מעלה את מחירי השכירות באזור", אומרים באוצר.

על רקע הירידות ברכישות המשקיעים בכל האזורים, בולט אזור ירושלים עם גידול של 6% לעומת הרבעון הקודם, אף שמשקל המשקיעים בסך העסקות באזור נותר ללא שינוי (לעומת ירידה שנרשמה ברמה הארצית). ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול ברכישות המשקיעים באזור הושג בעיקר על רקע גידול במשקל תושבי החוץ ברכישות אלה (שליש מרכישות המשקיעים ברבעון השלישי, לעומת רבע מהן ברבעון הראשון). גם באזור השרון הדרומי, שכולל את רעננה, כפר סבא, הרצליה, רמת השרון ונתניה, רשם ירידה גדולה.

נתון מעניין לגבי המשקיעים הוא שברבעון השני של 2014 הם מכרו 3,100 דירות - ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה חדה של 24% שנרשמה ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2013, לפני כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח. כמשקל מסך העסקות בדירות יד שנייה, ירד משקל מכירות המשקיעים ב–1 נקודת אחוז לעומת הרבעון הקודם, ל–18%.

גורמים בענף מזהירים מהחרפה ברבעון השלישי

הנתונים מחזקים נתונים שפורסמו באחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ועל ידי התאחדות בוני הארץ, שמצביעים על התכווצות ענף הנדל"ן, ירידה בביקושים, וירידה בהיקפים של התחלות הבנייה. מעבר להשפעה השלילית של חוק מע"מ אפס, שגרמה לירידה ברכישת דירות אבל לא בלמה כלל את עליות המחירים, הקבלנים טוענים כי הממשלה יצאה בקמפיין ציבורי שקרא שלא לרכוש דירות כי מחיריהן יירדו בקרוב, אבל היא ממשיכה לדרוש מהם להגדיל את ההיצע של הדירות ולרכוש קרקעות חדשות במחירים גבוהים.

מצד שני, 2013 היתה שנת שיא שבה בוצעו 114 אלף עסקות, וזאת עקב פעילות ערה מאוד מצד משקיעים, שהגבירו את העסקות שלהם (רכישה ומכירה של דירות) לפני שינויי המס שנקבעו לתחילת 2014; ומצד זוגות צעירים ומשפרי דיור שהביעו אי אמון בממשלה, שעד לסוף השנה לא הביאה מדיניות שנראתה לציבור אפקטיבית.

גורמי נדל"ן מזהירים כי ברבעון השלישי של השנה צפויה פעילות הנדל"ן לשקוע עוד יותר עקב מבצע צוק איתן המתמשך, ועקב הדחיות והעיכובים במימוש חוק מע"מ אפס. אם אכן מדובר בהערכות שיתממשו, התכווצות השוק נגרמת על ידי ביקושים כבושים של ציבור בהמתנה. בשלב כלשהו הציבור יממש את כוונתו לרכוש דירה, והחשש הוא שהדבר יביא להתפרצות ביקושים שתלחץ בכיוונים של עליות מחירים נוספות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker