מדד TheMarker–yad2

בציפייה למע"מ 0 ועל רקע צוק איתן: מה קרה למחירי הדירות בזמן הלחימה?

הירידה הגדולה שנרשמה בכמות העסקות מאלצת את בעלי הדירות להוריד במקצת את מחירי הדירות שלהם, כדי להחזיר את הרוכשים לשוק

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים

האם הלחימה ברצועת עזה במהלך מבצע צוק איתן, שעברה השבוע למתכונת של טפטופים והפסקות אש, משפיעה בצורה כלשהי על מחירי הדירות בישראל? בדיקות שערכנו בעבר, בעקבות מלחמת לבנון השנייה ומבצעי עופרת יצוקה ועמוד ענן, הראו כי לאורך התקופה שבה אזורי הצפון (במלחמת לבנון השנייה) והדרום (בעופרת יצוקה ועמוד ענן) אוימו במטחים כבדים של רקטות, הדבר השפיע על שוקי הדירות באזורים הרלוונטיים לתקופה של כמה חודשים. ואולם מרגע שהשוק השתכנע כי הלוחמה נרגעה - מחירי הדירות 
שבו וטיפסו.

מבצע צוק איתן מצד אחד הגדיל מאוד את טווח הרקטות שבידי החמאס, אבל מצד שני הוא הציג לציבור את מערכת כיפת ברזל, שבלמה רוב מוחלט של הרקטות הקטלניות שנורו לשטח ישראל. ועדיין, עיקר המטחים ועיקר הפגיעות, נרשמו ביישובי הדרום.

מדד TheMarker–yad2 ליולי אינו חד משמעי באשר להשפעה של הלחימה בעזה על שוק הדירות הישראלי, והוא כולל שתי תופעות מעניינות: מצד אחד, 16 מתוך 31 הערים שנכללות בו רשמו ירידות מחירים של עד 2.3%; מצד שני, מבין שלוש ערי הדרום שנבחנות במדד, באר שבע, אשדוד ואשקלון, רשמה הראשונה ירידה מינימלית של 0.1% במחירים, ל–923 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים, אשדוד רשמה עלייה של 1.1% לרמת מחירים ממוצעת של 1.227 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים, ואשקלון רשמה עליית מחירים של 0.8% ל–913 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים. כלומר דווקא בערים שניתן היה לצפות מהן לירידות המחירים הגדולות ביותר - השוק לא התנהג כצפוי מתקופת המלחמה. לפיכך, ההסבר כי צוק איתן גרם לירידות המחירים ברוב המקומות, אינו נראה סביר.

מרכז תל אביבצילום: עופר וקנין

ואולם בכל זאת, בדיקה שערכנו לאורך השנה האחרונה מראה כי החודש האחרון היה זה שבו נרשם מספר ירידות המחירים הגדול ביותר. בעבר, כשנרשמו ירידות מחירים בכמחצית ויותר מהמדגם בן 31 הערים שלנו במדד, הדבר נבע ממצבים שבהם בעלי הדירות סברו כי השוק נמצא בירידה. למשל בתקופת המחאה החברתית בקיץ 2011, ועוד קודם לכן, בתקופת המשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסוף 2008. מה יכולה להיות הסיבה לכך שבדיקה לאורך השנה האחרונה מעלה כי כמות הערים שבהן נרשמה ירידת מחירים חודשית, היא הגדולה ביותר שנרשמה במדגם שלנו 
בשנה האחרונה?

ככל הנראה יש קשר בין היקף הירידות שנרשמו ביולי לבין ההתכווצות שנרשמת בשוק הדירות מתחילת השנה, שהגיעה לשיא בחודשים האחרונים. כך, על פי מדידת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), הכמות המבוקשת לדירות במחצית הראשונה של 2014 ירדה בכ–18% לעומת המחצית הראשונה של 2013. מדידה חודשית של הכמות המבוקשת העלתה כי ביוני האחרון היא חזרה לרמה של סוף 2008 ותחילת 2009. בתקופה ההיא השוק היה קפוא עקב החששות מהשפעת המשבר הכלכלי העולמי על מחירי הדירות בישראל. כיום הקיפאון מיוחס במידה רבה להמתנה להתפתחויות עם חוק מע"מ 0, והוא גורר אחריו ירידה בכל הפרמטרים של הגדלת היצע הדיור: התחלות בנייה, רכישת קרקעות על ידי קבלנים, מכרזי רשות מקרקעי ישראל ובקשות להיתרי בנייה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כשמדובר בהשלכות על דירות יד שנייה, בעלי דירות שמציעים אותן למכירה חשים בימים אלה את מיעוט הפניות אליהם מצד רוכשים פוטנציאלים, ואחת הדרכים שלהם לעורר עניין בשוק הרדום ולהאיץ את מכירת הדירות שלהם היא להוריד את המחירים המוצעים. ואולם כאמור, הירידות במחירי הדירות המוצעים, כפי שבאות לידי ביטוי במדד שלנו, אינן גדולות יחסית, וכפי שהוכח בעבר - גם אחרי עתות לחימה וגם אחרי עתות משבר קצר - לשוק אין שום בעיה לחזור לרמות המחירים הקודמות.

האזור שבו נרשמה ירידת המחירים האבסולוטית הגדולה ביותר הוא מרכז תל אביב, שם מחירי הדירות צנחו בכ–100 אלף שקל, לרמה של 2.57 מיליון שקל. דירות 4 חדרים באזור זה ירדו בכ–140 אלף שקל, ל–3.6 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים במרכז העיר רשמו ירידות של כ–170 אלף שקל, ל–4.45 מיליון שקל בממוצע. בסך הכל נרשמו באזור זה ירידות מחירים בשיעור של 3.7%.

בצפון תל אביב נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של 2.4% (מחירי דירות 3 חדרים באזור מגיעים ל–2.09 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים ל–2.9 מיליון שקל), ובדרום העיר הירידה הגיעה ל–1.5% בממוצע (1.86 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים). ביפו ובסביבתה דווקא נרשמו עליות מחירים של 1.2% (1.275 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–1.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים).

עליות המחירים הבולטות: בעכו ובטבריה

דירות למכירה

גם בגבעתיים נרשמה ירידת מחירים - של 2.3%, לרמות של 1.65 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.33 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. ערים נוספות באזור תל אביב שרשמו ירידות היו הרצליה, שמחירי הדירות בה ירדו ב–1.4% ל–1.6 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–2.25 מיליון שקל לדירות 4 חדרים; חולון, שבה המחירים ירדו ב–1.2% ל–1.195 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ו–1.686 מיליון שקל לדירות 4 חדרים; וראשון לציון, שמחירי הדירות בה ירדו בממוצע ב–0.6% לעומת יוני, ל–1.154 מיליון שקל עבור דירות 3 חדרים, ו–1.628 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

העיר הבולטת בירידות המחירים בפריפריה שקרובה לתל אביב היא חדרה, שאף בה הם ירדו ב–2.3%, לרמות של 749 אלף שקל בדירות 3 חדרים ו–1.057 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. מקום בולט נוסף שבו נרשמה ירידות מחירים של יותר מ–1% הוא נס ציונה, שרשמה ירידה של 1.6% ל–1.11 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ו–1.563 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

גם באזור חיפה נרשמו ירידות מחירים של עד 1%, למעט קרית מוצקין שרשמה ירידה של 1.8% וקרית ביאליק עם עלייה של 1.6%.

דירות להשכרה

עליות המחירים הבולטות ביולי נרשמו בשתי הערים הצפוניות, עכו וטבריה. בעכו המחירים עלו ב–4.3% ל–640 אלף שקל לדירות 3 חדרים ו-903 אלף שקל ל–4 חדרים, ואילו בטבריה המחירים עלו ב–2.4% ל–512 אלף שקל ו–722 אלף שקל ל–3 ו–4 חדרים, בהתאמה.

שוק השכירות, כפי שבא לידי ביטוי במדד שלנו ובמדדים נוספים, מנותק במידה רבה משוק רכישת הדירות, שכן הוא פועל יוצא של יחסי כוחות אחרים - בין משקיעים בעלי דירות לבין שוכרי הדירות. אמנם הראשונים צימצמו את רכישת הדירות שלהם במהלך 2014, לאור הקשחת מדיניות המס הממשלתית והירידה הכוללת ברכישת דירות, אבל הדבר עדיין לא בא לידי ביטוי בירידת היצע הדירות להשכרה (וגם לא בטוח שיבוא לידי ביטוי).

השינוי הבולט שנרשם בשוק השכירות באזור המרכז היה ירידה של כ–10% בדמי השכירות החודשיים לדירות 4 חדרים בפתח תקוה, לממוצע של 3,278 שקל. מדובר במספר חריג הן לסביבתו, הן לגודל הדירות והן למה שקרה באופן כללי בשוק הזה. לפיכך ניתן להניח שמדובר באירוע נקודתי, שאולי נובע משינוי חד בתמהיל דירות 4 חדרים שמוצעות לשכירות, אבל לא משקף שינוי ממשי.

אשקלוןצילום: אליהו הרשקוביץ

מחירי השכירות בתל אביב מאופיינים בשונות הרבה בין האזורים בעיר: שכר דירה ממוצע על דירת 3 חדרים במרכז העיר מגיע ל–6,307 שקל בחודש, בצפון העיר הוא יורד ל–5,658 שקל, בדרום־מזרח העיר הוא יורד ל–4,723 שקל, והאזור הזול בעיר הוא יפו ושכונות הדרום, שבהן המחיר מגיע ל–3,865 שקל. מדובר בפער של 63%. זאת בעוד שהפרשי מחירי הדירות גדולים יותר: מחיר דירת 3 חדרים ביפו ובשכונות הסמוכות מגיע לכ–1.28 מיליון שקל בממוצע, בעוד שמחיר דירה בגודל דומה במרכז העיר מגיע ל–2.57 מיליון שקל, כלומר כפול. ההפרש משקף הפרשי תשואה ניכרים - 3.6% ביפו לעומת 2.9% במרכז העיר.

בחיפה הפרשי מחירי השכירות בין שכונות הכרמל להדר הכרמל והעיר התחתית משמעותיים גם כן, אך מגיעים ל–28% (3,095 שקל ממוצע לדירות 3 חדרים על הכרמל, לעומת 2,412 שקל בעיר התחתית ובהדר). לעומת זאת, ההפרש במחירי הדירות באותן שכונות מגיעים ל–58% בממוצע - 1.123 מיליון שקל בכרמל, לעומת 710 אלף שקל בעיר התחתית ובהדר. השינויים משפיעים על שיעורי התשואה בשני האזורים — 3.3% בכרמל, ו–4% בעיר התחתית ובהדר.

ביתר המקומות הנסקרים עבור המדד שלנו נרשמו שינויים חודשיים של עשרות שקלים, ולעתים אף פחות מזה, כך שנראה שבסך הכל שוק השכירות מגלה יציבות רבה לעומת שוק הדירות לרכישה, וכרגע לא ניתן להבחין בשוק הזה השפעות של הלחימה במסגרת צוק איתן וכמובן שלא של תקופת הציפייה לחוק מע"מ 0, שלכאורה אמור לתמרץ זוגות צעירים ששוכרים דירות כיום לשנות סטטוס לרוכשים.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker