עליות המחירים הרחיקו את הזוגות הצעירים לפריפריה

בדיקת אתר מדלן מעלה כי עליות המחירים צימצמו משמעותית את מספר הדירות שמשפחות צעירות יכולות לרכוש ■ לדוגמה, ב-2009 מחירן של 89% מדירות ה-4 חדרים בבאר יעקב היה נמוך מ-1.2 מיליון שקל, ואילו ב-2013 שיעורן ירד ל-4% ■ גם הקבלנים שבונים בה מכוונים למעמד הביניים ולמשפרי דיור

רז סמולסקי

מפת האפשרויות של רוכשי דירה ראשונה מצטמקת והולכת וכבר מזמן לא מדובר על דירות בתל אביב ובסביבתה הקרובה. גם במקומות שבהם מחירי הדירות נחשבו ריאליים עד השנים האחרונות, כמו נתניה, באר יעקב ורחובות - נהפכו לערים שבהן אנשי מעמד הביניים לא יכולים לקנות דירות 4 חדרים חדשות. כך עולה מבדיקה השוואתית שערך אתר מדלן בין מחירי דירות ב–2009 ל–2013.

הבדיקה כללה את השתנות מחירי הדירות בנות 4 חדרים חדשות. הממצאים, לא במפתיע, העלו כי רבים מחפשים לעצמם דירות באזור המרכז, אבל גם המחישו היטב את הבעיה החברתית שאליה נקלע שוק הדיור. כך למשל באר יעקב, עד לא מכבר יישוב שהקבלנים ייעדו לזוגות צעירים ולבני המעמד הביניים הנמוך. ב–2009 מחירן של 89% מהדירות 4 חדרים החדשות בבאר יעקב היה נמוך מ–1.2 מיליון שקל. ב–2013 שיעורן קרס ל–4% בלבד וגם הקבלנים שפועלים במקום כבר לא מכוונים יותר לזוגות הצעירים, אלא למעמד הביניים ולמשפרי הדיור.

כמו שבאר יעקב נחסמה לזוגות הצעירים כך גם פתח תקוה שב–2009 היו 72% מהדירות בה במחיר שנמוך מ–1.2 מיליון שקל, ואילו ב-2013 השיעור ירד ל–4%. בחולון הירידה היא מ–42% ל–6%, בנתניה מ–72% ל–4%, בראשון לציון מ–36% ל–3%. ברחובות 89% מהדירות נמכרו ב–2009 בפחות מ–1.2 מיליון וב–2013 פחות מ–15%, באזור מודיעין־מכבים־רעות השיעורים צנחו מ–82% ל–10%, וביבנה מ–87% ב–2010 ל–21% ב–2013.

ואולם מדוע נבחר דווקא רף המחיר של עד 1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים לצורך הבדיקה? במדלן מסבירים שדירות אלה נחשבות עממיות שנמצאות, גם אם במאמץ רב, בהישג ידו של מעמד הביניים. "זוגות צעירים שלא היה להם מזל להיוולד להורים עשירים, מצליחים בדרך כלל לגרד 200–300 אלף שקל, ועם הון עצמי כזה אפשר לקנות דירה ב–1.2 מיליון שקל. זוג עם הון עצמי של 300 אלף שקל והכנסה של 16 אלף שקל נטו בחודש, יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה כזו," מסביר רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה באתר מדלן. "זה גם בערך המחיר הממוצע של מי שרוכש דירה ראשונה בחייו חדשה או מיד שנייה, על פי נתוני משרד השיכון".

באר יעקב. אין בשורות טובות גם לצעירים בעשירונים העליוניםצילום: דניאל בר און

בשכונת אם המושבות בפתח תקוה אפשר היה לקנות דירת 4 חדרים ב–1.155 מיליון שקל ב–2009, אך ב–2013 המחיר קפץ ל–1.586 מיליון שקל. המשמעות של קפיצה של 431 אלף שקל היא צורך להגדיל את ההון העצמי ב–110 אלף שקל, ואת ההחזר החודשי ב–1,500 שקל בחודש.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לכאורה מדובר בסכום של 100 אלף שקל "בלבד" שאולי אפשר לגייס מחסכונות, הלוואה או מהמשפחה, אבל לדברי איתן זה סכום משמעותי שהופך את העסקה מאפשרית לבלתי אפשרית. "הבעיה היא שכבר לפני חמש שנים אנשים היו על הקצה ולחסוך 100 אלף שקל זה כמעט בלתי אפשרי. זוג שחוסך 2,000 שקל בחודש יצטרך לחסוך במשך ארבע שנים כדי להגיע לזה", הוא מסביר. "היזמים זיהו את הבעיה הזו ויצרו פתרונות מימון יצירתיים, כמו דחיית התשלומים על רכישת הדירה עד קבלת המפתח, אבל אלה פתרונות שמכניסים את האנשים להתחייבויות עתידיות כבדות יותר. זה לא פותר את הבעיה אלא בעיקר דוחה אותה".

הקבלנים הבינו שהמחסום העיקרי של זוגות צעירים הוא גיוס ההון העצמי. את ההחזר החודשי אפשר לשלם איכשהו או לפרוס את המשכנתא לכמה שנים נוספות, אבל ההון העצמי הוא משבר שכמעט בלתי אפשרי לפתור אותו. מעבר למבצעי המימון, היזמים שהבינו כי אי אפשר ליצור יש מאין, מחזרים אחרי משפרי הדיור. למשפרי הדיור יש דירה בבעלותם, ההון העצמי שלהם קיים והקושי שלהם הוא לגייס את הסכום להגדלת הדירה. אם הם לא מצליחים, נשארת להם האלטרנטיבה להמשיך לגור בבית שלהם, בעוד שלזוגות הצעירים האלטרנטיבה היא בין מגורים בשכירות למגורים אצל ההורים.

"לפני חמש שנים בפתח תקוה היה תמהיל של אנשים שבאים לשדרג דירה לאנשים שקונים דירה חדשה. כיום נכנסים למשרדי מכירות רק משפרי דיור, כי האפשרות לקנות במעגל השני נמחקה לזוגות הצעירים", מסביר איתן ומביא את ראשון לציון כדוגמה. "שוק משפרי הדיור הוא של אנשים שבדרך כלל מחפשים לגדול מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים. בראשון לציון ראינו שברגע שנמחקה האפשרות לקנות דירות בטווח מחירים שמתאים לזוגות צעירים - הביקושים השתנו. הזוגות הצעירים הם בכלל לא חלק מהמשחק, אז אין ביקוש לדירות 4 חדרים והיזמים שינו את תמהיל הדירות ל–5 חדרים - דבר שגרם למכירה של יותר דירות יקרות ועליית מחירים בעיר".

הדירות מתרחקות מהזוגות הצעירים

ב–2009 נמכרו 36% מהדירות החדשות בנות 4 חדרים במחיר שנמוך מ–1.2 מיליון שקל - 145 עסקות. ב–2013 נמכרו ארבע דירות בלבד במסגרת התקציבית הזו - 3% מהשוק בלבד. טווח המחירים עלה מ–1.295 ל-1.567 מיליון שקל. לדברי איתן, "הבריחה של השוק למעלה הקצינה מאוד את הפער בין הזוגות הצעירים למשפרי הדיור. אם ב–2009 משפרי הדיור היו צריכים 400 אלף שקל כדי לשדרג דירה, הפער ב–2013 גדל אבל לא באופן משמעותי, והוא אינו כזה שמוחק את האפשרות. אבל רוכשי דירה ראשונה נשארו במקום".

הנה המספרים של נתניה: ב–2013 נמכרו בעיר רק 11 דירות 4 חדרים חדשות במחיר נמוך מ–1.2 מילון שקל. בעשור האחרון היתה שכונת קרית השרון בנתניה עיר מפלט למשפחות צעירות שרצו לגור בדירות חדשות וגדולות וב–2009 היא עוד היתה כזו - 317 דירות נמכרו במחירים נוחים. 317 דירות היו 72% משוק דירות ה–4 חדרים בישראל. הרוב הגדול של הדירות היו בטווח המושג והמחיר הממוצע של דירות מהסוג הזה היה 1.1 מיליון שקל. ב–2013 הצטמצם שיעורן בשוק ל–4% בלבד ומחירן נסק לממוצע של 1.53 מיליון שקל.

דוגמה נוספת היא יבנה - עיר שבעשור האחרון לא היתה בה בנייה חדשה עד לבניית שכונת יבנה הירוקה בדרום העיר, והיא היתה החלופה הזולה לתושבי ראשון לציון ונס ציונה. ב–2010 נסגרו 875 מהעסקות במחיר נמוך מ–1.2 מיליון שקל - מדובר ב–310 דירות. ב–2013 המספר ירד ל–24 דירות בלבד: 21% מהשוק, כשמחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עלה מ–1.07 ל–1.3 מיליון שקל.

הנתונים של כל עיר מציירים את אותה המציאות: הגרפים זזו ימינה, לרמות מחירים גבוהות יותר ובדרך כלל גם למטה, כלומר פחות עסקות מבוצעות. אפשר להסיק מכך מסקנה נוספת: לכל עיר יש תקרת המחירים שמעליה הרוכשים לא מוכנים לקנות. כך למשל, בבאר יעקב במחיר של 1.4 מיליון שקל בוצעו ב–2013 כ–95 עסקות וב–1.5 מיליון שקל מספרן ירד לעשר בלבד, כי במיקום הזה אנשים לא מוכנים לשלם את הסכום הגבוה ויש להם אלטרנטיבות עדיפות יותר. לעומת זאת, בערים אחרות כן בוצעו עשרות עסקות של דירות 4 חדרים במחירים של 1.5 מיליון שקל: במודיעין כ–30, בפתח תקוה כ–45, ברחובות כ–60, בנתניה כ–35 ובראשון לציון כ–30.

אין בשורות טובות לזוגות הצעירים. האופציות שלהם ב–2014 מגוונות הרבה פחות מלפני חמש שנים. הם יכולים להרחיק דרומה וצפונה, להמשיך לגור בשכירות, לקנות דירות מיד שנייה או לשקול את האופציה לחזור לגור אצל ההורים, גם אם מדובר בתקופה מסוימת - כדי לנסות לחסוך ולהתקדם.

אין בשורות טובות גם לצעירים בעשירונים הגבוהים שיכולים להחזיר משכנתאות גבוהות אך נחסמים כמו כולם בשלב גיוס ההון העצמי. "השאלה הכלכלית העיקרית היא אם הספקת לקנות דירה לפני הגל או לא. זה משפיע על חייך הרבה יותר מהעשירון שבו אתה נמצא ואם אתה מרוויח 19 או 16 אלף שקל בחודש", טוען איתן. "אני מכיר זוג כבני 50 שמשתכרים יחד 16 אלף שקל בחודש. זו לא משכורת גבוהה, אבל לפני כמה שנים הם קנו שתי דירות להשקעה בבאר שבע. הם במקום אחר לגמרי והשכר שלהם לא רלוונטי".

רחובות. "הבריחה של השוק למעלה הגדילה את הפער בין זוגות צעירים למשפרי דיור"צילום: עופר וקנין

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker