מדד yad2 ו-TheMarker

שכונת העוני עולה על מפת ההשקעות

מחירי הדירות בשכונת בקרית משה ברחובות עלו בכ-18% מתחילת השנה ■ הערכה: הדבר נובע מפעילות משקיעים בשכונה, שמבטיחה להם תשואות דומות לערי פריפריה מרוחקות

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

שינויי המחירים הממוצעים שנרשמו במהלך החודש שעבר בערים הנסקרות במדד yad2-TheMarker היו קטנים יחסית, אך בדיקה ברזולוציה של אזורים ושכונות בתוך הערים מעלה שבאחדות מהן נרשמו עליות מחירים דרמטיות תוך חודשים ספורים. יולי הביא עמו שינויים מינוריים במחירים הדירות ברמה העירונית.

ב-18 מתוך 31 הערים הנסקרות במדד עלו או ירדו מחירי הדירות בפחות מ-1%. עליית מחירים בולטת, של 4.6%, נרשמה בהרצליה, שבה מחירי הדירות הגיעו לממוצע של 18,798 שקל למ"ר. עליות בולטות נרשמו גם בעכו ובכרמיאל, שעלו ב-3.7% לרמות של 7,236 שקל למ"ר בעכו ו-8,849 שקל למ"ר בכרמיאל. רמלה רשמה את עליית המחיר הבולטת באזור המרכז (למעט הרצליה) - 3.3% ל-10,351 שקל למ"ר.

כתבות נוספות ב-TheMarker

הסטארט אפיסט הישראלי שמצא אוליגרך

דירות למכירה

מיתוס החדשנות: מי באמת אחראי להמצאות הגדולות?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ברוב ערי המרכז נרשמו שינויי מחירים נמוכים מ-1%. ירידת המחירים הגדולה ביותר נרשמה בנס ציונה - 1.8%, לרמה של 13,880 שקל למ"ר. ברמת השרון נרשמה עליית מחירים של 1.4% ל-21,525 שקל למ"ר, במודיעין עלו המחירים ב-1.2% 
ל-13,627 שקל למ"ר, ובכפר סבא ב-1.1% ל-14,324 שקל למ"ר.

עליית המחירים הבולטת בערים הגדולות נרשמה בירושלים, שם עלו המחירים ב-2.3% ל-19,805 שקל למ"ר. בחיפה הם עלו ב-1.2% ל-9,905 שקל למ"ר, ואילו בתל אביב הם עלו ב-0.7% ל-24,137. מחירי הדירות בתל אביב הם הגבוהים בישראל. הם גבוהים ב-12% מהעיר הבאה אחריה מבחינת מחירים, רמת השרון, וב-18% מגבעתיים, שהיא השלישית בסולם המחירים. העיר האחרונה במדרג המחירים היא טבריה. חדר תל־אביבי ממוצע שווה לדירת 4 חדרים ממוצעת בטבריה.

עלייה ברזולוציה לרמות של אזורים בתוך העיר מגלה כי בעוד שברמה העירונית הנתונים אולי מתונים, ומצביעים על הישארות באותה רמת מחירים, היו כמה שכונות ואזורים שמתחילת השנה המריאו ממש. במקום הראשון, עם עלייה של 18% במחיר מתחילת השנה, נמצאת שכונת קרית משה בדרום־מזרח רחובות, הצמודה לדרך הים. מדובר בשכונה בעלת צביון סוציו־אקונומי חלש. כמחצית מתושביה הם עולים מאתיופיה, המבנים הם באיכות וברמת תחזוקה ירודה, ורמת מחירי הדירות בשכונה ‏(844 אלף שקל בממוצע לדירת 3 חדרים‏), היא מהנמוכות באזור המרכז. היא גבוהה בכ-5% מרמת המחירים של דירות ברמלה ובמרכז אשדוד, ודומה לזו של שכונת נורדאו בנתניה. יחסית למחירי הדירות יד שנייה ביתר חלקי העיר, מחירי הדירות בשכונה נמוכים בכ-15%.

שכונת קרית משה ברחובות. 844 אלף שקל לדירת 3 חדריםצילום: אלון רון

הסיבה לעליות המרשימות היא כנראה משקיעים, שמצאו בקרית משה יעד מעניין להשקעה, שמזכיר בתשואות שלו את הפריפריה המרוחקת. בתחילת השנה הגיעה התשואה השנתית על דירת 2 חדרים בשכונה לכ-5%. עליות המחירים הגדולות שלוו בעלייה מתונה בדמי השכירות החודשיים קיזזו את התשואה על דירת 2 חדרים בשכונה לכ-4.5%.

אזור אחר שרשם עלייה משמעותית במחירי הדירות הוא הדר הכרמל והעיר התחתית בחיפה - שני יעדים ותיקים ומוכרים היטב לציבור המשקיעים. באזורים אלה עלו מחירי הדירות בכ-14% ל-8,801 שקל למ"ר במממוצע. התשואה בסוף 2012 היתה אטרקטיבית במיוחד - 5.5%, אך עליות המחירים הגדולות קיזזו אותה לקצת פחות מ-5%.

על אף הירידות בתשואה השנתית, עדיין אפשר לומר על שני האזורים האלה שהם תחרותיים לתשואות הממוצעות המתקבלות על דירות בפריפריה מרוחקת יותר. דירות 2 חדרים באשקלון משיאות לבעליהן כיום 5.9% בשנה, בעכו 5.7%, בטבריה 5.6% ובכרמיאל ובבאר שבע 5.4%. התשואות אמנם גבוהות מאלה שבקרית משה ובהדר ובעיר התחתית, אך מכיוון שמדובר במקומות מרוחקים ממגורי רוב המשקיעים ‏(בדרך כלל באזור המרכז‏), הנכסים במקומות האלה דורשים מהם עלויות נסיעה וזמן גבוהות בהרבה מקרית משה ומחיפה.

מקומות נוספים שהמחירים בהם עלו במידה משמעותית הם שכונות במרכז ירושלים, שרשמו עלייה של 12.4% לעומת סוף 2012. מחירי הדירות באזור זה גבוהים ביותר - 27,626 שקל למ"ר, ומובן שכאן לא מדובר בפעילות של משקיעים. סביר שבמקרה הזה תושבי החוץ הם שגרמו לעלייה.

דירות להשכרה

מחירי הדירות בשכונת התקווה, יפו, קרית שלום, יד אליהו ונוה ברבור בתל אביב רשמו עלייה של 5.8% מתחילת השנה, ל-15,956 שקל למ"ר. אמנם מדובר במחירים שמגיעים לכמחצית ממחירי הדירות במרכז העיר, אך מדובר בעלייה הבולטת ביותר, שמצביעה על ביקושים גדולים יחסית לנכסים באזורים האלה.

ומה היו השכונות שמחירי הדירות בהן רשמו ירידות משמעותיות מתחילת השנה? האזור הבולט ביותר הוא יד התשעה ‏(שביב‏), נוה עמל וגן רשל בצפון הרצליה, שרשמו ירידה של 4.5% במחירים לרמה של 17,506 שקל למ"ר. אמנם ביולי המחירים עלו ב-0.5% לעומת יוני, אך עדיין מדובר בירידת מחיר מתחילת השנה שיש להתחשב בה.

מקום נוסף שרשם ירידה משמעותית במחירים היה רמת גן, שבו נרשמה ירידה של 4.1% במחירים ל-17,324 שקל. עם זאת, ביולי מחירי הדירות באזור זה רשמו דווקא עלייה של 1.9%.

מחירי השכירות רשמו אף הם שינויים קלים בלבד, אולי משום שמדובר בחודשי חופשות הקיץ. דמי השכירות של דירות 2 חדרים בתל אביב עלו ב-1%; ומתחילת השנה ב-2.3%, ל-4,184 שקל; מחירי השכירות בדירות 3 חדרים לא רשמו שינוי והגיעו ל-5,039 שקל לחודש - עלייה של 2.4% מתחילת השנה. מחירי השכירות לדירות 4 חדרים הגיעו בחודש שעבר ל-6,167 שקל - ירידה של כ-1% לעומת יוני, אך עלייה של כ-4% מתחילת השנה.

אשקלון. תשואה של 5.9% על דירות 2 חדריםצילום: אליהו הרשקוביץ

בגבעתיים מחירי השכירות נמוכים ב-10%-15% מאלה של תל אביב, וגם בהם לא נרשם שינוי משמעותי ביולי. ברמת השרון, עוד עיר יקרה במחירי השכירות שלה, נרשמו ירידות של 2% בדמי השכירות לדירות 2 חדרים, ושל 6.9% בדמי השכירות לדירות 4 חדרים ‏(3,425 שקל ו-5,869 שקל לחודש, בהתאמה‏).

בחיפה נרשמו ירידות במחירי השכירות, שהבולטת בהם היתה של 3.1% בדירות 4 חדרים ‏(2,873 שקל‏), ואילו בירושלים נרשמו תנודות של פחות מ-1% בדמי השכירות בדירות השונות.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker