האם הערים הגדולות הן יעד אטרקטיבי להשקעה?

משקיעי הנדל"ן חזרו לשוק אחרי שישבו על הגדר במשך כשנה ■ האם אפשר לראות מגמה כללית של השוק או שצריך לבחון כל עיר בנפרד?

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
חיים לוי

מה יקרה למחירי הנכסים בישראל? האם הם ימשיכו לעלות או שמכאן אפשר רק לרדת? מי עולה ומי יורד? האם כל השווקים מתנהגים באופן דומה?

משקיעי הנדל"ן מבולבלים לחלוטין. כמעט שנה הם ישבו על הגדר בציפייה לירידות מחירים, וכשאלה בוששו להגיע הם חזרו במלוא התנופה לשוק. האם אנו באמת חסינים בפני ירידות מחירים? האם מחירי הנכסים העולים ימשיכו בשלהם? כיצד התנהג השוק בשנה האחרונה? בשנים האחרונות?

בניגוד לדעה הרווחת, אזורים שונים במדינה מתנהגים באופן שונה מבחינת המחירים. ממש כמו בשוק ההון, אג"ח תניב לרוב תשואה נמוכה מזו של מניה, אך תטמון בחובה סיכון נמוך יותר. שוק הנדל"ן הישראלי כולל נכסים המתנהגים כמו אג"ח, כמו גם מניות ספקולטיביות מסוגים שונים.

מחיר ממוצע לדירה בתל אביב היה ב-2007 1.11 מיליון שקל. ב-2011 היה מחיר דירה ממוצע 1.877 מיליון שקל - עלייה של כמעט 80% באופן נומינלי (ללא התייחסות למדד). בתום הרבעון השני השנה היה מחיר דירה ממוצעת 1.886 מיליון שקל, כלומר עצירה כמעט מוחלטת של עליות המחירים.

כמובן שמחיר דירה ממוצע כפוף לשינויי תמהיל (כלומר מכירת דירות קטנות/גדולות יותר), אך בכל זאת נראה שחלק מהרוכשים מצביעים ברגליים וכבר לא מוכנים לשלם כל מחיר מבוקש. חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, ממשיכה את חגיגת עליות המחירים. מחיר דירה ממוצעת ב-2007 היה כ-519 אלף שקל. ב-2011 כבר התבקש הרוכש הממוצע להיפרד מכ-770 אלף שקל - עלייה של כ-48% "בלבד". בניגוד לתל אביב, המשיכה מגמת עליות המחירים גם במחצית הראשונה של 2012, וכיום מחיר נכס ממוצע למגורים הוא כ-840 אלף שקל - גידול של כ-9% לעומת 2011.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מחירי הנדל"ן בבירה הצפונית התנהגו בשני העשורים האחרונים כמו מניית נפט בשוק ההון הישראלי. האם העיר ההררית צופנת התנהגות דומה גם בעתיד? נראה כי מחירי הנכסים בחיפה עדיין לא אמרו את המלה האחרונה, ולאור ההשקעות הרבות והפעילות האינטנסיבית של העיר והעומד בראשה, צפויה חיפה להמשיך ולהפתיע. אחרי הכל, איזו עוד עיר מרכזית בישראל מציעה נכסים במחירי חיסול של 400 אלף שקל במרכז הוותיק שלה?

ירושלים הציגה בחמש השנים האחרונות עליות מחירים מהותיות. ב-2007 היה מחיר דירה ממוצעת בעיר דוד כ-970 אלף שקל. ארבע שנים לאחר מכן, ב-2011, כבר היה המחיר הממוצע (הנומינלי) כ-1.55 מיליון שקל - עלייה של כ-60%. השנה (בהתייחס לשני הרבעונים הראשונים) היה מחיר דירה ממוצעת 1.524 מיליון שקל בלבד, כלומר ירידה של כ-2%. האם הירידה הזאת מצביעה על שינוי מגמה? האם העיר שטומנת בחובה את שרידי ההיסטוריה היהודית ועטופה בתשעה קבין של יופי מאבדת מקסמה הנדל"ני?

שוק הנדל"ן הישראלי ממתין למוצא פיהם של קברניטי המדיניות במשרד השיכון ובמשרד ראש הממשלה. נכון להיום יש מספיק סיבות טובות להמשך עליות המחירים (ביקושים גואים, מחסור בנכסים יחסית לביקוש ועוד), כמו גם לתחילת גל ירידות מחירים (מחירי נכסים מנופחים יחסית לכושר ההשתכרות וכו'). הגרפים המצורפים מרמזים על מאזן כזה או אחר בכוחות השוק בשנה האחרונה. סביר להניח שמהלכים כאלה ואחרים של האוחזים בהגה יידחו עד לאחרי הבחירות.

מי שבכל זאת חשקה נפשו בהשקעה כאן ועכשיו, טוב יעשה אם ינתח את השתנות מחירי הנכסים בכל אזור אל מול הגורמים המאיצים והמעכבים עליות מחירים, ורק לאחר מכן יקבל החלטה. מדינת ישראל היא יבשת נדל"נית עם שונות התנהגותית לא קטנה. החלטה לגבי השקעה כלשהי, ככל שתהיה, חייב שתבוצע על בסיס אזורי במשקפי התנהגות המחירים ההיסטורית וההיצע/ביקוש הנוכחיים.

בהצלחה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס".

שאלות ותגובות באתר www.REJ.co.il

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker