מכה למיזמי תמ"א 38: היועמ"ש מקצץ "היקפי בנייה אדירים" בגוש דן

היועץ המשפטי לממשלה: רשויות התכנון בגוש דן ערכו חישוב נדיב מדי, שאיפשר להגדיל פי כמה את שטחי הבנייה שבבניין הוותיק ■ עורכי דין: היועץ יפגע בקידום פרויקטים

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

לכאורה היה מדובר בסכסוך משפטי שגרתי למדי — בין יזם המבקש למקסם את זכויות הבנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38 שהוא מקדם, לבין קבוצת שכנים המתנגדים להקמת רב קומות חדש בסביבתם הצפופה גם כך.

עשרות עימותים כאלה הגיעו לפתחם של ועדות הערר ובתי המשפט בשנים האחרונות. מלבד העובדה שאחת העותרות נגד הפרויקט היא שחקנית התיאטרון ליא קניג, כלת פרס ישראל, היה זה עוד סכסוך שגרתי מסוג זה.  

פרויקט תמ"א 38 ברעננהצילום: עופר וקנין

אלא שתשובת המדינה לבית המשפט בעימות הזה חשפה שינוי משמעותי בעמדה של היועץ המש­פ­טי לממשלה בכל הקשור לתוכניות תמ"א 38, שעיקרו פרשנות מרסנת לתוספת זכויות הבנייה שהן יכולות להקנות. בתוך כך, תשובת המדינה לבית המשפט כללה ביקורת חריפה על הפרשנות שהעניקה ועדת הערר של מחוז תל אביב — תחת היו"ר הקודם שלה, עו"ד מיכה גדרון — לתמ"א 38, וטענה שהיא "נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות".

תחילת הסיפור בתוכנית לבניית פרויקט תמ"א 2–38, כלומר במסלול לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה באמצעות הריסה ובנייה מחדש, שביקשו לקדם בעלי הדירות בבניין ברחוב קק"ל שבשכונת בורוכוב בגבעתיים עם חברת מבני גזית. במקום המבנה הוותיק הקיים, בן שלוש קומות על עמודים, ביקשו בעלי הדירות והיזם להקים בית מגורים חדש, בן שבע קומות מעל קומת כניסה, ועוד חצי קומת גג.

17 מתושבי השכונה הגישו ערר נגד התוכנית, ובהם השחקנית קניג. הם יוצגו בפרשה על ידי עורכי הדין אלי וילצ'יק ואופיר כהן. לאחר כמה דיונים החליטה בדצמבר 2014 ועדת הערר — אז בראשות גדרון — על דחיית הערר ואישור התוכנית. התושבים הגישו על כך עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב. העתירה הוגשה נגד ועדת הערר המחוזית, ועדת התכנון המקומית של גבעתיים, מבני גזית ובעלי הדירות בבניין שבו מקודם הפרויקט.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בד בבד נערכו חילופי משמרות בוועדת הערר המחוזית תל אביב, ובמקומו של גדרון מונתה בפברואר האחרון עו"ד הילה ליבנה ליו"ר הוועדה. עם זאת, מפאת הסדר ניגוד עניינים שגובש לליבנה, בשל עיסוקיו של בעלה כשמאי מקרקעין, החליפה אותה בחלק מהדיונים עו"ד גילת אייל כממלאת מקום לכמה חודשים. כבר באותה תקופה שבה תפסה אייל את מקומו של גדרון קיבלה הוועדה שורה של החלטות שבהן הפרשנות שניתנה להיקף זכויות הבנייה שמקנה התמ"א היתה מרוסנת בהרבה מהפרשנות המרחיבה שאיפיינה את תקופת גדרון.

לפני שבוע הגישה ועדת הערר את תשובתה לעתירתם של קניג ושכניה, ולתדהמת כל המעורבים — שציפו כי כמקובל במקרים מסוג זה, הוועדה תגן על החלטתה — הרי שגם הוועדה פסלה את ההחלטה, ולא זאת בלבד, אלא גם שללה את הפרשנות שבבסיסה לחוק התמ"א. כדי לבאר את הסתירה בכך שתגובת הוועדה לבית משפט קוטלת החלטה שאותה ועדה עצמה קיבלה לפני פחות משנה, צורפה לתשובה מעין הקדמה שבה מובהר כי הרכב הוועדה השתנה, וכי התשובה ניתנת ברוח החלטותיה המאוחרות של הוועדה, בראשות אייל.

בדיון בעתירה בבית המשפט, ביום שני השבוע, הבהירה נציגת הפרקליטות כי העמדה המובאת גובשה אצל היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, "והיא משקפת את העמדה האחרונה והעדכנית של המדינה בסוגיה, וניתן להתייחס אליה כאל עמדת היועץ המשפטי".

עמדה זאת נוקטת גישה מצמצמת לגבי היקף זכויות הבנייה שעשויה התמ"א להעניק במקרה של הריסה ובנייה מחדש: היא בודקת אותן באמצעות בחינת המבנה הקיים - ואינה מוסיפה את זכויות הבנייה הנוספות שמעניקה התמ"א על כלל הזכויות הקיימות בשטח. כך, אם בשטח קיים מבנה ששטח כל אחת מקומותיו 200 מ"ר, תוספת הזכויות שתוענק לפי גישת המדינה העדכנית היא 2.5 קומות נוספות ששטח כל אחת מהן 200 מ"ר — ובסך הכל 500 מ"ר.

גישה זאת מנוגדת לגישת גדרון, שדגלה בבחינת ההיקף התיאורטי של הזכויות שהיה קיים בשטח — ועשויה להביא למסקנה כי שטח כל אחת מהקומות שיכולות להיבנות הוא גדול בהרבה. את החישוב לגבי תוספת הקומות מכוח התמ"א ביצע אז גדרון ביחס לשטח הקומות התיאורטי, כלומר זה שעשוי היה להיות אילו זכויות הבנייה נוצלו במלואן בבניין הקיים, ולא ביחס לקומות הקיימות.

"נציין כבר עתה כי מדובר בפער משמעותי ביותר, ולו השלכות כבדות משקל", נכתב בתשובת המדינה. "חישוב קומה טיפוסית על פי מה שניתן היה להקים, להבדיל מבינוי קיים בפועל, מוסיף שטחי בנייה בהיקפים שיכולים להיות אדירים (...) יש לפערים אלה השלכה אדירה על הקופה הציבורית. יש לזכור כי זכויות בנייה מכוח התמ"א פטורות ממסים ומהיטל השבחה, (ובנטל) נושא, בסופו של יום, הציבור כולו. גישה זאת, לעמדתנו, נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה, חוטאת לתכליותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות שדי באפשרות קיומן כדי לדחותה".

חוסר תיאום בין זרועות המדינה

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. עמדת הפרקליטות רלוונטית לגבי אחד המסלולים בתמ"א 38 — המסלול של הריסת הבניין ובנייתו מחדש בתוספת זכויות הבנייה החדשות, הקיים כיום לצד המסלול של תוספת בנייה על בניין קיים. מתוך 1,900 היתרים למיזמי תמ"א 38 שניתנו עד סוף 2014, היו 500 (מעט יותר מרבע) במסלול ההריסה והבנייה מחדש, שלגביו רלוונטית עמדת הפרקליטות. המסלול צובר פופולריות, וב–2014 ניתנו בו 240 היתרים — שליש מתוך 720 היתרים למיזמי תמ"א 38 שניתנו בסך הכל.

העמדה של הפרקליטות — שעשויה להיות רלוונטית לכל פרויקט שעדיין לא ניתן בו היתר בנייה — אינה סוף פסוק. באולמה של השופטת יהודית שיצר, שבו נערך הדיון בעתירה ביום שני האחרון, נחשף כי הדעה הנוקבת שהביעה המדינה משותפת ככל הנראה ליועץ המשפטי לממשלה ולאייל, אך אינה תואמת את העמדות של מינהל התכנון — שבו ככל הנראה דווקא מגבים דווקא את עמדתו של גדרון.

חוסר התיאום בין זרועות המדינה השונות הביא את השופטת שיצר לקבוע בהחלטתה כי "ראוי שמינהל התכנון והיועץ המשפטי יישבו ויערכו הנחיות בכתב שיהיו נר לרגלי הגורמים המקצועיים בשטח, שכן לאור מספרן הרב של הוועדות המקומיות וועדות הערר, הותרת הפרשנות לגורמים אלה יוצרת תוהו ובוהו בתחום התכנון, וגורמת לחוסר יציבות וביטחון אצל מי שמבקש לבנות". עוד ציינה שיצר כי אם בכוונת המדינה להוביל לשינוי מדיניות בנושא, "החלטת הרשות צריכה גם לקחת חשבון התייחסות להוראות המעבר".

ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "מינהל התכנון מודע לבעיית חוסר העקביות במדיניות ולהשלכותיה, ובהתאם לכך פועל במסגרת תיקון 4 לתמ"א 38, גם להבהרת אופן חישוב זכויות הבנייה, כדי לייצר מדיניות אחידה ומחייבת בנושא".

ממשרד המשפטים לא נמסרה תגובה.

עו"ד ענת בירןצילום: עמית גושר

"מתנערים מעקרונות באבחת סכין"

עו"ד ענת בירן — שייצגה בתיק את התאחדות בוני הארץ, שצורפה לדיון כידידת בית המשפט — הביעה בעקבות הדיון מורת רוח מהשינוי הפתאומי בפרשנות שלפיה ניתנות ההחלטות בוועדה. "החלטות ועדת הערר בקדנציה הקודמת (תחת גדרון; נ"ב) התקבלו בעקבות ניסיון מצטבר של עשרות פרויקטים וניתוח כלכלי ותכנוני של פרויקטים אלה. יש קושי בכך שוועדת הערר בהרכבה הנוכחי מתנערת באבחת סכין מהעקרונות שהנחילה אותה ועדה לאורך שנים ושהפכו לבסיס מוצק להסתמכות יזמים, גורמים פיננסיים המלווים פרויקטים, רשויות מקומיות ותושבים".

לדברי בירן, "חוסר הוודאות הוא רעה חולה, שגורמת להפסדים של פרויקטים הנמצאים בתהליך ולקיפאון ועצירה של פרויקטים חדשים. בשוק שבו אין ערך לתקדימים, לא ניתן לתכנן שני צעדים קדימה, ולא ניתן ליזום, לתכנן ולבצע, והדבר גורם נזק אדיר להיתכנות ביצוע התמ"א. נראה שעמדת הפרקליטות התקבלה שלא בהתאם לעמדת מינהל התכנון, השוקד בימים אלה על תיקון לתמ"א 38 ובו קביעת שיטת חישוב אחידה שתסיר את האי־ודאות בנושא".

יש לציין כי ועדת הערר המחוזית תל אביב היא אולי הגוף התכנוני־שיפוטי החשוב והרלוונטי ביותר בכל הנוגע לתמ"א 38, שכן רוב רובם של מיזמי תמ"א 38 מקודמים ומבוצעים בתחום שיפוטה של הוועדה — בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה וראשון לציון. לעמדה החדשה של הוועדה חשיבות מיוחדת לא רק עבור גבעתיים, שבה מתרחש כיום העימות המשפטי, כי אם לכל ערי גוש דן.

בדיון נכחה גם נציגות בכירה מטעמה של עיריית רמת גן — העיר המובילה במשך שנים את טבלת ביצוע הפרויקטים, תוך הקניית זכויות בנייה נדיבות ליזמים. ביותר מפרויקט אחד בעיר אושרו במסגרת תמ"א 38 תוכניות להריסת מבנים צמודי קרקע בני יחידת דיור אחת או שתיים לטובת בנייתם של בניינים רבי קומות שבהם עשרות יחידות דיור. בין היתר מתאפשרת בניית בתים רבי־קומות ברחובות צרים בני נתיב אחד, ולעתים ברחובות ללא מוצא — כמו רחוב סנהדרין ברמת גן — בחוסר הלימה מוחלט ליכולת של תשתיות התחבורה במקום לשאת את כמות התושבים החדשה הנלווית לתוספת הדירות. כנראה לכך כיוון המדינה בביטוי "תוצאות אבסורדיות" שלהן מובילה הפרשנות המרחיבה שהוענקה לתמ"א.

החלטות ראשונות הנוגדות את אופי הפסיקה של גדרון כבר ניתנו על ידי אייל, למשל בפרויקט ברחוב חורגין 15 ברמת גן, שבו נעשה חישוב זכויות הבנייה החדשות לפי קומה קיימת, ולא לפי "קומה רעיונית", כבנוסח גדרון. חבר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, עו"ד רועי ברזילי, שנחשב לאחד התומכים בגישה המרסנת את זכויות הבנייה, אמר בעקבות אותה החלטה, שהתקבלה רק לפני כשבועיים, כי היא "צפויה לשנות את כל מה שאנחנו מכירים באישור בקשות לתמ"א 38 ברמת גן".

יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, עו"ד אביבית מאור־נמרודי, נשמעה נלהבת פחות מרוח ההחלטות החדשות. לדבריה, "הסתירה בהחלטות כיום והמגמה המצמצמת עלולות לערער את המשך פיתוח וקידום ההתחדשות העירונית במסגרת הריסה ובנייה, והחלטות אלה יגרמו לחוסר ודאות תכנונית בעניין חישוב הזכויות, מה שיקשה על מימוש תמ"א 38".

בירן ומאור־נמרודי הביעו חשש שהגישה המצמצמת שנוקטת ועדת הערר, בגיבויו של היועץ המשפטי לממשלה, עשויה להביא לבלימת ביצועם של פרויקטים במתכונת של הריסה ובנייה מחדש. עם זאת, אי־אפשר להתעלם מההשפעה החיובית שעשויה להוליד הפרשה — עלייה ברמת הוודאות שתיווצר כתוצאה מהאמירות המפורשות של המדינה בדיון.

לדברי עו"ד אלי בן ארי, היועץ המשפטי של עמותת אדם טבע ודין, שצורפה אף היא לדיון כידידת בית המשפט, "אם עד כה יכול היה גדרון לפרש את הוראות התמ"א בצורה אחת, ויושבי ראש אחרים בצורה שונה, הרי שהגישה שמקדמת כעת הפרקליטות עשויה להביא לגידול בוודאות, ומכאן ולהבא יידעו כולם כיצד, מבחינתה של המדינה, יש לחשב את זכויות הבנייה".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker