עתירה: "יזמי תמ"א 38 ברמת גן מקבלים זכויות בנייה גדולות מכוונת המדינה" - תמ"א 38 - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עתירה: "יזמי תמ"א 38 ברמת גן מקבלים זכויות בנייה גדולות מכוונת המדינה"

עמותת העיר שלנו תוקפת בעתירה, בפעם הראשונה, גם את סוגיות המס שעולות מתמ"א 38 - וטוענת שעיריית רמת גן מעניקה פטור עודף ממסים בסך מאות מיליוני שקלים, בלי שיש לה הסמכות ■ עיריית רמת גן: "זכויות הבנייה בעיר ניתנות בהתאם לחוק"

38תגובות

נמשכים הוויכוחים הסוערים סביב יישומה של תמ"א 38 ברמת גן. עמותת העיר שלנו הגישה באחרונה עתירה לביהמ"ש המחוזי בתל אביב נגד מהנדסת העיר רמת גן, נגד הוועדה המקומית של העיר ונגד רשות המסים ומשרד הפנים בגין יישום לא הולם של מדיניות תמ"א 38 בעיריית רמת גן. לטענת העמותה, אופן היישום של התמ"א ברמת גן מסב הפסדי ענק בגביית מסים עירוניים.

לפי העתירה שהגישה עמותת העיר שלנו, עיריית רמת גן והוועדה המקומית מאשרות ליזמים זכויות בנייה גדולות בהרבה ממה שתמ"א 38 המקורית מאפשרת ליזמים, ונותנות להם פטור כולל מתשלום מסים. לטענתם, בגין הזכויות הנוספות, מעבר לתמ"א, היזמים צריכים לשלם מס. עמותת העיר שלנו פועלת לקידום מעורבות חברתית, מינהל תקין ושיתוף הציבור בפעילות הרשויות המקומיות. לטענת העותרים, עיריית רמת גן מאפשרת להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקטי תמ"א 38, מעבר למה שמתירה התמ"א, ובכך מעניקה פטור עודף ממסים בסך מאות מיליוני שקלים — בשעה שאין לה סמכות לתת פטור גורף ממס שלא לצורך ושלא במידתיות.

תמ"א 38 מוסיפה זכויות בנייה לבניינים ישנים כדי ליצור מימון לחיזוק הבניין. על מנת לאפשר התאמה של התמ"א לכל עיר, סעיף 23 שלה קובע שרשות תכנון מקומית יכולה לתכנן תוכנית מפורטת, בין השאר בכל הנוגע לשטחי הבנייה ולתוספת יחידות. הוועדה המקומית ברמת גן גיבשה תוכנית שנחשבת נדיבה מאוד במתן זכויות בנייה בהשוואה לערים אחרות. הנדיבות הזאת גררה התנגדויות ועתירות רבות. ב–2013 ביטל בית המשפט את התוכנית — בין השאר בנימוק שאין בה מסמך של מהנדס העיר אודות מענה הולם של תשתיות לתוספת יחידות הדיור.

לאחר פסק הדין הכינה הוועדה המקומית תוכנית שמשתמשת במכפילים קבועים להגדלת הצפיפות בכל שכונה (ג/53). מצד אחד, התוכנית קובעת סל זכויות קבוע וידוע מראש. מצד שני, לטענת המתנגדים, היא מגדילה באופן גורף מדי את הזכויות — הרבה מעבר לצורך הכלכלי לקיום הפרויקט, ובלי שיש תשתיות עירוניות מספקות ליחידות הנוספות.

עופר וקנין

תמ"א 38 - פס ייצור לזכויות בנייה

העתירה הנוכחית תוקפת בפעם הראשונה את התוכנית לא רק מזווית תכנונית, כי אם גם בכל הנוגע לסוגיות המס שעולות ממנה. לצורך המחשה, העותרים מביאים דוגמה לבניין טיפוסי של שש יחידות דיור (בשטח כולל של 612 מ"ר) על מגרש בשטח 450 מ"ר, שהיזם מבקש לבנות להגדילו למבנה בגובה שבע קומות שיכלול 19 יחידות. העתירה משווה בין המצב שבו היזם היה מקבל את זכויות הבנייה לפי תמ"א 38, לעומת סל הזכויות שמציעה העירייה.

לפי התוכנית המקורית, מדובר על תוספות בנייה של שתי קומות, חדר על הגג ומחסנים בשטח 420 מ"ר, כשיחד עם השטח הבניין המחודש יהיה בשטח 1,032 מ"ר (לא כולל ממ"ד) — החלק של הקומות החדשות הוא 27.5% מהבניין, וזה החלק שעליו ניתן פטור מהיטל השבחה. לפי התוכנית של עיריית רמת גן, סל הזכויות מקנה ליזמים תוספת של 852 מ"ר, ויחד עם הבניין המקורי מדובר על 1,464 מ"ר — הזכויות החדשות מהוות 58% מהזכויות, כמעט פי שניים מהפטור שאליו כיוונה התמ"א.

הבעיה עם תמ"א 38 היא שההסתכלות היא ברמת הבניין הבודד ולא המתחם — ולכן, בשונה מתוכניות פינוי־בינוי, התמ"א לא מוסיפה שטחים ירוקים, חניות ושטחי ציבור הדרושים לקיים איכות חיים. העמותה מציינת בעתירה שברמת גן יש 5,000 בניינים שמתאימים לתמ"א 38, עם פוטנציאל לבניית 60 אלף יחידות דיור, כשכיום מונה העיר כ–57 אלף דירות.

עוד טוענת העמותה שתמ"א 38 נהפכה לפס ייצור לזכויות בנייה, בהיקפים גדולים בהרבה ממה שהתכוון המחוקק. "כל מבקש תמ"א מקבל זכויות בנייה מופלגות, הגבוהות בעשרות אחוזים מהשיעור שאליו התכוונה המדינה. יש בכך חריגה בלתי סבירה, בלתי מידתית ולא מבוססת ממטרות תמ"א 38 — תוך העשרת יזמים... על חשבון משלמי הארנונה ברמת גן ומשלמי המסים בישראל".

בעתירה ניתנת דוגמה למגרש שבין בעליו משפחתה של אשת ראש העיר, ישראל זינגר. על המגרש ברחוב תש"י 6 יש שני בתים צמודי קרקע. בפברואר 2014 התקיימה ישיבת מועצה שבה הוצג פרויקט להקמת בניין של עשר קומות ו–45 דירות על המגרש. בדיון עלתה השאלה, האם המועצה צריכה לדון בתוכנית, או שאולי הפורום הנכון הוא בוועדה המחוזית — לאור התועלת שצומחת לראש העיר מהתוכנית?

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "מעיריית רמת-גן נמסר בתגובה: העירייה טרם קיבלה לידיה את העתירה המדוברת. בהתייחס למובא בכתבה, מדגישה העירייה כי זכויות הבנייה הניתנות בעיר עומדות על 2.5 קומות לכל פרויקט בתמ"א 38, כנדרש בחוק. בפרויקטים של הריסה ובניה (תמ"א 38 2), מעניקה העירייה ליזמים את האפשרות לנצל את מלוא זכויות הבנייה המותרות בתב"ע, וכן תוספת של 2.5 קומות- בהתאם לחוק. יצוין, כי הטענה על כך שלא נגבים מסים בעבור הקומות הנוספות בפרויקטים אלה אינה נכונה ועומדת בסתירה מוחלטת למציאות. עיריית רמת-גן מתקנת בימים אלה את נזקי העבר שנגרמו בשל בנייה נרחבת ללא טיפול בתשתיות, ומקדמת תכנית עירונית בנושא, שמטרתה להעניק לתושבי העיר איכות חיים גבוהה יותר. בעניין המגרש שהיה בעבר בבעלותה של חגית זינגר, יצוין כי זכויות הבנייה שניתנו תואמות את התב"ע המקומית שאושרה בטרם נכנס רה"ע לתפקידו, ואין מהן כל חריגה. לראש העיר לא היתה, כמובן, כל נגיעה לאישור פרויקט זה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם