התמ"א 38 ברמת גן חדשה; ההתנגדויות - ישנות - תמ"א 38 - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התמ"א 38 ברמת גן חדשה; ההתנגדויות - ישנות

תוכנית חדשה שמקדם ראש העירייה החדש, ישראל זינגר, מעלה שוב את הוויכוחים בעיר על כמות הבנייה הנחוצה ועל האישורים הרבים שניתנים ליזמים ■ הוא מדגיש כי בניגוד לעבר, העירייה ערכה בדיקת מומחים לגבי הצורך בתשתיות, ובמקומות מסוימים היא אף מצמצמת את זכויות הבנייה שהובטחו ליזמים

43תגובות

בחודשים האחרונים חידשו תושבים ברמת גן את מאבקם במדיניות העירייה בכל הקשור לבנייה לגובה. לטענתם אין הבדל מהותי בין מה שעושה העירייה הנוכחית, בראשות ישראל זינגר, למה שעשתה העירייה הקודמת, בראשות צבי בר - לבנות הרבה דירות ולגובה. ואולם זינגר וסגניתו, עו"ד אביבית מאור־נמרודי, המשמשת גם יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, טוענים שאין מה להשוות בינם לבין קודמם, שמואשם בשחיתות.

אחת העילות המרכזיות למאבק היא תוכנית מתאר מקומית חדשה לתמ"א 38, שמספרה ג/53, ושמאפשרת הקמת מבנים בני שמונה קומות וחצי (קומה שרק מחציתה בנויה, כמו דופלקס או דירה קטנה על הגג) בשכונות ותיקות. זינגר ומאור־נמרודי מתגאים בתוכנית ורואים בה ביטוי למדיניות חדשה של העירייה להכנסת שקיפות בכל הקשור לזכויות הבנייה. זאת בניגוד לעבר, כשהוקצו זכויות עתירות במקומות במחלוקת ולפי נוסחאות שמידת ניקיונן נדונה בימים אלה בבית המשפט.

בר נאלץ לפרוש לפני הבחירות, וניטלה ממנו הזכות להתמודד בהן. לפני כשמונה חודשים נבחר זינגר, תוך הבטחה שמה שהיה לא יחזור. ואולם מאז שנכנס לתפקיד נראה כי העיר נמצאת בפעילות קדחתנית במיוחד, שעיקרה תוספת זכויות בנייה וקומות.

עוד בימי בר, רמת גן התבלטה באישורי פרויקטים של תמ"א 38 - מה שגרר שמועות בדבר כשרותם. אלה התחזקו לאחר שהתוכנית העירונית הקודמת לתמ"א 38 (ג'/30/א'/1) בוטלה בפסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבע כי אינה מלווה במסמך מנומק של מהנדס הוועדה המקומית, שמאשר כי יש מענה מספק לתשתיות עירוניות של מוסדות ציבור, תשתיות ושטחים פתוחים לתוספת יחידות הדיור, וכי לא ניתן להוסיף אלפי דירות לעיר בלי לבדוק קודם את יכולתה לעמוד בעומסים.

אבישג שאר-ישוב

ואולם ל־ג/53 נוסף מסמך של מומחים מתחום התכנון והתשתיות שקובע כי העיר תעמוד בתוספת הדירות - כ–52 אלף, כמעט הכפלת מספרן בתוך 10–15 שנה. לגופה, ג/53 קובעת את היחס בין הדירות החדשות לישנות, שיגיע ל–3.5 דירות חדשות לכל ישנה ברוב העיר, שלוש מצפון לרחוב אבא הלל וחמש ברמת שקמה. הדבר נובע מהתפישה שבנייה לגובה היא הדרך היחידה להתחדש ולהתמגן מרעידות אדמה ומרקטות. במפגש עם זינגר ומאור־נמרודי, הירבו השניים להצביע על הרקטות ששוגרו לישראל כהצדקה למדיניות המרצת תמ"א 38.

ואולם לא רק. בדיקה שערכה העירייה העלתה כי עיקר האוכלוסייה שעוזבת את העיר היא זוגות צעירים עם ילדים, וההערכה היא שהדבר נובע ממחסור בדירות בינוניות של כ–90 מ"ר. לאור זאת התוכנית, שמעודדת הקמת דירות כאלה, מופנית בעיקר כדי לספק היצע דירות חדש לקהל היעד הנוטש, בעוד שכיום הדירות הגדולות בעיר הן בדרך כלל גדולות ויקרות.

"לא באנו לעגל פינות", מדגישה מאור־נמרודי. "עשינו תוכנית לפי הספר עם מיטב המומחים מכל תחום: תחבורה, תכנון, תשתיות ועוד. התוכנית נותנת מענה לזוגות צעירים, אך יש גם קהל של גמלאים שגרים בדירות גדולות בלי מעלית וחנייה. היא נוגעת ל–70% מהבניינים, אך יש שכונות כמו הלל, תל גנים, תל בנימין, שיכון ותיקים ורמת חן, של צמודי קרקע ויש להן צביון אחר. בבורכוב יש בנייה מיוחדת, תל בנימין היא שכונה לשימור וברמת עמידר יהיה פינוי־בינוי. ברמת השקמה ניתנו זכויות מוגדלות ביחס של 1:5 כי שם יש שטח עצום לכל בניין".

כל זה, אומרים השניים, שונה ממה שקרה בתקופת בר. "בנו הרבה ברמת גן ונתנו אישורים לתמ"א 38, אך עשו זאת בלי תוכנית כוללת. זה היה 'אשר ככל יכולתך'", אומר זינגר. "יש רחובות כמו סנהדרין שהרגו אותם עם הבנייה. עשינו חושבים והתחייבנו שקודם נעשה בלימה ומחשבה מחודשת. בבניינים שכבר קיבלו אישור לא היה מה לעשות, אך קבענו מדיניות מצמצמת ואנו מעודדים הריסה ובנייה מחדש של בניינים על פני חיזוק ותוספת קומות".

מאור־נמרודי: "הכל היה בשיקול הדעת של הוועדה המקומית. ברחוב סנהדרין למשל לבניין מספר 16 אישרו 36 יחידות דיור ולבניין מספר 11 אישרו 21. לי היה חשוב שהקבלן והתושבים יידעו בדיוק מה הם יכולים לקבל בכל רחוב. היה לי מקרה של קבלן שהבטיח לדיירים שתי דירות כי הוא ידע שזה יאושר לו. יש עכשיו מדיניות שמיישרת את הקו ולדעתי מנענו את נושא המאכערים והמקורבים. כל אחד יידע מה מגיע לו".

ובכל זאת, במחצית הראשונה של 2014 אושרה הקמת 1,800 דירות במסגרת תמ"א 38 - שיא גידול, כי לפי משרד הפנים ב–2013 ניתנו בעיר היתרים ל–86 דירות, ובכל המדינה ל–767. לפיכך, אף שהמדיניות נראית על פניה מסודרת, יש לא מעט שרואים בה חלוקה סיטונית של היתרים ליזמים. מאור־נמרודי מסבירה כי "ב–2013 בוטלו הרבה אישורים בגלל פסיקת בית המשפט. האישורים ב–2014 כוללים הרבה תוכנית מ–2013 שאישרנו מחדש".

יש גם מקומות שבהם הבנייה תיעצר. "בנווה יהושע למשל יש בניינים שראוי לחזק, החלטנו לעכב את ההיתר עד שנעשה שינויים תחבורתיים. עצרנו ועיכבנו דברים ויש הגבלות על היתרים גם בבניינים ישנים שצריכים את התמ"א 38", אומר זינגר.

ויש מקרים שבהם יזמים שהובטחו להם זכויות בנייה רבות בזמנו של בר, ייאלצו להסתפק בזכויות צנועות בהרבה. "פנו אלי נציגי קבוצה ואמרו שהבטיחו להם 121 דירות לבניין שיש בו 20 דירות ומגרש של 1.6 דונמים. אצלי הם לא קיבלו זאת. בסוף אושרו להם 85 דירות וגם זה גם גבוה יחסית", מספר זינגר על פרויקט מסוים.

בסופו של דבר המבחן, לטענת זינגר, לא נמצא בכמות ההיתרים שניתנת, אלא בראש ובראשונה ביחס שלהם לעומת הבקשות המקוריות. "המבחן הוא שיעור הבקשות המאושרות. בעבר 90% מהבקשות אושרו וכיום זה הרבה פחות", הוא אומר.

אז מדוע יש כל כך הרבה מתנגדים לפרויקטים?

מאור־נמרודי: "רוב התושבים רוצים את התמ"א 38 והמתנגדים הם אנשים בתהליך של תמ"א או שאושרה להם תמ"א. ברחוב הזהב למשל היה לי בניין שקיבל זכויות לשמונה קומות ולא רצה שהבניין ליד יקבל גם שמונה קומות ויסתיר לו את הנוף".

ואולי הם חוששים לעתיד העיר? התוכנית מוסיפה 50 אלף דירות בעיר שיש בה כיום כ–60 אלף דירות.

מאור־נמרודי: "אנו מקווים להגיע למספרים האלה עוד 10–15 שנה והתוכנית תשתנה ביחס לפרוגרמה, אם נמצא אזור שאין בו מספיק מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים נעצור את הבנייה בו".

אבל אחרי שהתוכנית אושרה אי אפשר לקחת זכויות מהתושבים. אתם נותנים זכויות מוקנות שאי אפשר להסתייג או להגיש התנגדות.

מאור־נמרודי: "הזכויות לא יהיו מוקנות והתוכנית לא תאושר בלי פרסום להתנגדויות. בהגדרות התוכנית אפשר לשנותה. הוצאנו ממנה מבנים עם דירה או שתיים. בעבר אפשר היה לקבל מיחידה אחת 25 או 36 דירות. לבניינים של יחידה־שתיים אני רוצה להקטין את הזכויות לשש עד תשע יחידות. בנוסף, צימצמנו את קווי הבניין (המרחק מהבניין לגבול של המגרש - קווי הבניין הורחקו מהקצה כדי להקטין את הבניין, ר"ס)".

ובכל זאת, זו הרחבה לעומת תוכנית המתאר של רמת גן.

מאור־נמרודי: "אבל זה צמצום של הזכויות לעומת תמ"א 38 הארצית. מבחינת גובה מדובר על בניינים של קרקע פלוס שבע קומות וחצי (שמונה וחצי בסך הכל)".

אפשר להבין את חרדת תושבי רמת גן מהתוכנית.

מאור־נמרודי: "מצד אחד יש חרדה ומצד שני כמעט כולם מגישים בקשה לתמ"א 38".

זינגר: "זו תוכנית שבה הזכויות ידועות אך לא מתחילה בנייה מסיבית, ויש דאגה לתשתיות ועצירת פרויקטים במקומות ללא תשתיות. יש גם תוכנית אב לגני ילדים ולמוסדות חינוך. אנו מדברים בסך הכל על תוספת של 1,000 יחידות בשנה".

ואולם בניית הדירות נעשית במהירות כי השוק הפרטי דואג לכך, בעוד שהתשתיות, שבאחריות הרשויות, מדשדשות אחרי. מהנדס העיר, חיים כהן, הקפיץ בזמנו את התושבים כשהגיב נוכח הבנייה המסיבית לעומת אי קידום התשתיות, בהציעו לתושבים לנסוע באופניים.

עופר וקנין

זינגר אינו נלהב מההתבטאות של איש המקצוע המזוהה עם מימוש מדיניות התכנון של בר. "אני מעריך את מהנדס העיר אך כיום זה לא מעשי לנסוע באופניים או בתחבורה ציבורית. כיום אין תשתיות מתאימות ואין תודעה ציבורית. אנו רוצים לעודד את השימוש באופניים אך זה לא במקום בניית חניונים. מה שכן, באזור הבורסה כן דרשנו שבכל בניין חדש של משרדים יהיו חניות לאופניים ומקלחות", הוא אומר, ומספר על כמה יוזמות עירוניות להקמת חניונים. לגבי כהן מספר זינגר כי הוא ימשיך לתפקיד ניהולי במחלקת ההנדסה, ובאחרונה הוצא מכרז למציאת מחליף. כמו כן, מונתה אדריכלית עיר חדשה, שרון שפר.

מחאות המגדלים

רמת גן רוויה במאבקי תושבי נגד פרויקטים שחורגים מאופי השכונה, גינות ציבוריות או תוכניות של מגדלים. כך למשל מתנגדים התושבים לפרויקט תמ"א 38 ברחוב רננים, שבמסגרתו ייהרס בניין בן שלוש קומות ו–32 דירות, ובמקומו ייבנה בניין בן תשע קומות וחצי עם 72 דירות.

לכאורה מדובר בבניין בגובה סביר שיהיו בו חניות ואינו צפוי להעמיס על השכונה יתר על המידה. אלא שרחוב רננים נמצא בשיכון ותיקים, שכונת צפונית ברמת גן בשולי פארק הירקון. השכונה מתאפיינת בבנייה צמודת קרקע ולכן בניין בן תשע קומות וחצי נתפשת בעיני התושבים כחריגה, והם הגישו ערר נגד התוכנית לוועדה המחוזית.

שכונת נווה יהושע במזרח רמת גן צמודה לכביש 4 ממערב, אך אינה מחוברת אליו. היא נמצאת מצפון לדרך אלוף שדה, וכדי לצאת ממנה עוברים כולם דרך אותו הכביש. השכונה היא אחת הסובלות ביותר בעיר מעומסי תנועה, ולמרות זאת אושרה במארס להפקדה בוועדה המחוזית תוכנית פינוי־בינוי עבורה. במסגרתה יפונו ארבעה בניינים ישנים בני ארבע קומות ו–96 דירות וייבנו במקומם שלושה מגדלים בני 28 קומות ו–330 דירות. 58 תושבים הגישו התנגדות לפרויקט, בטענה שיגרום ליזם לרווח על חשבון התושבים שיסבלו מפקקים, היעדר חנייה וצפיפות בכיתות.

התנגדות חדשה נוגעת לתוכנית השלישות שנמצאת בין הרחובות בן גוריון וקריניצי. הוועדה המקומית אישרה להפקדה תוכנית להפיכת הבסיס לשכונת מגדלים בני 33–47 קומות שתכלול 1,200 דירות. מדובר בדירות גדולות בשטח ממוצע של 112 מ"ר. הוועדה יצרה תמהיל דירות שלפיו 20% יהיו קטנות - עד 63 מ"ר, 10% בשטח 75 מ"ר, ו–20% ייועדו להשכרה.

לטענת ראש העירייה, ישראל זינגר, "זו תוכנית של 70 דונם ומשרד הביטחון רצה מגדלים. אנחנו השגנו שינוי שלפיו שליש מהשטח יהיה למגורים, שליש מבני ציבור ושליש שטח ירוק. הוספנו שטחים ירוקים ומבני ציבור והפחתנו את מספר הדירות".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם