דולפין מינצר-כרמון

>> שני מסלולים לתהליכי חידוש עירוני - תמ"א 38 ופינוי-בינוי - לכאורה משלימים, אך עלולים להתגלות כמסכלים זה את זה. הטיפול במסלולים אלה נמצא בידי גורמים שונים, מה שמוסיף לקונפליקט ביניהם.

בפרויקטים לפי תמ"א 38 ניתן לחזק בניין מבלי להרוס אותו ולזכות אגב כך בהרחבת דירות ותוספות בנייה שונות. במסגרת זו ניתן להגדיל את מספר הדירות בבניין בשליש. תמ"א 38/2 מאפשרת הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו, אגב הרחבת הדירות הקיימות ובניית תוספות בנייה כאמור.

המחוקק רואה חשיבות מיוחדת בעידוד פעילות לחיזוק בפני רעידות אדמה ובמסגרת זו מעודד בתמריצים שונים מסלולי בנייה לפי תמ"א 38, באמצעות זירוז הליכים, פטורים ממיסוי וכיוצ"ב.

במקביל למסלול זה מקדם המחוקק הליכי פינוי-בינוי. בהליך זה מאתרים מתחם אשר קיימת בו בנייה בצפיפות נמוכה, הורסים את המבנים הקיימים ובמקומם בונים בניינים מודרניים בצפיפות גבוהה. בהליך זה נוספות דירות בהיקף של פי 3-4 מהקיים - תוספת המכפילה את ניצול הקרקע לעומת חלופת תמ"א 38 פי 3 ויותר מכך.

דא עקא שהליך זה מחייב אישור תוכנית בניין עיר ולפיכך נמשך שנים רבות. הקשיים בהם ייתקל יזם שיבקש ללכת במסלול זה יאריכו את ההליך פי שלושה ויותר לעומת פרק הזמן הדרוש למימוש תוספות בנייה לפי תמ"א 38.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

האינטרס הלאומי, שלא לדבר על צדק חברתי, אמור ליצור העדפת הליך פינוי-בינוי על פני תוספת יחידות דיור שייבנו במסגרת שיפוץ לפי תמ"א 38. זאת, בשל העובדה שבהליך זה ניתן להוסיף מספר רב בהרבה של דירות, תוך ניצול תשתיות קיימות ויצירת פתרונות דיור בהיקף שעשוי להיות בעל השלכות אף ברמה הלאומית.

התמשכות ההליכים בפינוי-בינוי עלולה, במקרים מסוימים, להביא את הדיירים להעדיף את המסלול של תמ"א 38, במגמה לבצע במהירות גדולה יותר את החיזוק וההרחבה. לעתים קרובות יעדיף בעל דירה לקבל דירה מורחבת בתוך תקופה קצרה יחסית ולוותר על הליך ארוך שיחדש את האזור כולו - הליך שרמת אי הוודאות של תוצאותיו גבוהה.

קידום נושאי פינוי-בינוי מופקד במשרד השיכון ואילו על הוראות תוכנית החיזוק לפי תמ"א 38 מופקד משרד הפנים. נראה כי לא קיים כיום גורם ממלכתי הער לקונפליקט שהוצג במאמר זה ולפיכך אין גם מי שנותן הדעת לכך.

זו העת לאחד תחומים, ולהעלות את הנושא לדיון ציבורי בוועדות הכנסת. יש לגבש מדיניות אחראית לפי צרכים לאומיים לטווח הארוך. מוצע לקבוע אילו אתרים מיועדים לפינוי-בינוי ולמנוע אפשרות של התנגשות מטרה זו עם המסלול האחר של תמ"א 38.

אם אכן תתקבל התזה שהליך פינוי-בינוי עדיף ברמה הלאומית על טיפול פרטני, על המחוקק לדאוג לכך שהליך זה יהיה ניתן לביצוע בלו"ז סביר ותחרותי.

-

דולפין מינצר-כרמון היא עו"ד המתמחה בתמ"א 38 ופינוי-ובינוי. עדי צביקל הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, ממשרד צביקל-שפיגל

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker