תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדריך מיוחד: עוד מכשולים שיתקעו את התמ"א – ואיך להתגבר עליהם

כ-80% מהפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ נכשלים או נתקעים, ומותירים את הדיירים והיזמים מול שוקת שבורה. מומחי מרכז העיר נדל"ן אספו לכם שמונה בעיות עיקריות שתוקעות את התמ"א – ואת הדרכים להתמודד איתן. חלק ב': מהפיקוח ועד תיאום הציפיות

בניה
Photo by rawpixel on Unsplash

בחלק הראשון של המדריך השלם זיהנו את שלושת השחקנים המרכזיים הפועלים בכל תהליך תמ"א: בעלי הדירות, היזם או הקבלן והרשות המקומית. לכל אחד מהם אינטרסים שונים, אך השורה התחתונה צריכה להיות אחת – פרויקט תמ"א שמצליח להגיע לנקודת הסיום.

הסברנו איך גוף חיצוני מומחה יכול לסייע בפתרון הריבים והמשברים בין דיירי הבניין, מה חשיבות עורך הדין המומחה בעריכת החוזה, כיצד מתמודדים מול הבירוקרטיה ואיך דואגים לפיקוח מקצועי ונכון יותר. פספסתם? זה הזמן לחזור לחלק א', ולהשלים את החסר.

בחלק הזה נמשיך לסקור את הבעיות והכשלים שעלולים לצוץ בדרך – וגם נספק פתרונות שיעזרו לכם לא להיכנס לסטטיסטיקה העגומה, לפיה כ-80% מהפרויקטים של תמ"א 38 חווים קשיים ואף נתקעים לחלוטין.

פיקוח לקוי

על היזם מוטלת המלאכה להשיג את היתרי הבניה הנדרשים, ההתקשרות עם קבלני הביצוע וההתנהלות מול רשויות המס. על הדיירים מוטלת האחריות לפקח שהיזם באמת מבצע את כל מה שמוטל עליו בהתאם לחוזה אשר נחתם עמו ותוך שימור האינטרסים של הדיירים.

תמ"א38

איפה הבעיה? יכולתם של הדיירים לפקח על כל הצעדים שהיזם והקבלן מבצעים היא מוגבלת, ומושפעת גם מחוסר הידע של הדייר המצוי בכל הצעדים ובדיקת איכות העבודה, האביזרים והחומרים בהם משתמש הקבלן.  

מה עושים?
על הדיירים להתנער, לכאורה, מאחריות. מי שיוכל לפקח על רמת הביצוע ועמידה בלו"ז של היזם, הם גופים כמו מנהלות אשר יש להן את הידע ואת המשאבים לפקח על היזמים ולקדם תהליכים תקועים, כמו ביצוע תכנונים וקבלת היתרים נחוצים. לא כדאי להמתין לבעיה שתצוץ, אלא עדיף למנוע את היווצרותה מלכתחילה ולקבל עזרה מקצועית מראשיתו של התהליך.

מפלצת הרשויות המקומיות

הרשות המקומית היא צלע מרכזית בתהליך תמ"א 38. היא קובעת את אופי התכנון, פוטנציאל התוספות, התשתית הנדרשת (כמו כמות חניות וכד') ועוד פרמטרים רבים היכולים להשפיע באופן מהותי על הפרויקט וכדאיותו. ועדות התכנון והבניה הן גוף מסורבל וכבד הסובל מבירוקרטיה, לעיתים תקנים והגדרות משתנים בעיצומו של התהליך וגוף שיתנהל לא נכון, במקצועיות נמוכה וללא יכולת עמידה מול הגורמים ברשות מקומית ימצא את עצמו בבעיה.

מה עושים?
נעזרים בגוף תכנוני חזק עם הכרות של הרשות המקומית (גם היכרות אישית של בעלי התפקידים לא מזיקה אף פעם). הניסיון הנצבר בפרויקטים דומים והבנה של התהליכים הבירוקרטיים ויכולת התמודדות איתם בצורה מסודרת ומאורגנת – ימנעו הרבה עגמות נפש לאורך התהליך.

 איך בוחרים את היזם הנכון? כל הפרטים בחלק א' של המדריך השלם 

בדרך לתמ"א 38 עוצרים במנהלת - דלג
בדרך לתמ"א 38 עוצרים במנהלתTheMarker Labels

מטבע עובר לסוחר

בניינים אוגדו בשיטות שונות, וכאשר המאגד הוא גורם יחיד (מתווך/אדריכל/עו"ד) שאינו יכול לגבש ולהשלים את התכנית בעצמו הוא יאלץ לחבר את שאר הגורמים לתהליך וידרוש עמלה/שכ"ט המגלם רווח שלא תמיד יהיה פרופורציונאלי לכדאיות הכלכלית של העסקה. זה יהיה במו"מ מול שאר הגורמים והיזם ולרוב בלא ידיעת בעלי הזכויות ותוך פגיעה משמעותית ברווח היזמי מה שמרחיק יזמים טובם ואיכותיים מהעסקה.

מה עושים?
צוות שלם שמכין את התכנית ההנדסית, המשפטית וגם הכלכלית, בשקיפות עם בעלי הזכויות, שכ"ט ברור ומוסכם מראש כחלק מנק' האיזון של הפרויקט כבר מהיציאה לדרך.

תיאום ציפיות, שקיפות ושליטה בתהליך

מזל טוב, היזם נבחר, החוזה נחתם, האישורים התקבלו והפרויקט יצא לדרך. אבל מתישהו, אחרי שקירות כבר נהרסו, הדיירים מגלים שהחלום לקבל דירה משופצת ומשודרגת נגוז. הגורמים יכולים להיות רבים, בין היתר תכנון ראשוני לקוי והסתמכות מוגזמת על עצתם של בעלי מקצוע לא נכונים שאינם מומחים בעיצוב ותכנון אדריכלי. בפועל, הדיירים נתקעים עם פרויקט שלא זז לשום מקום וסכסוכים בינם לבין עצמם ובינם לבין היזם והקבלן.

מה עושים?
אף אחד לא ישקיע מאות אלפי שקלים בשיפוץ הדירה הפרטית, מבלי לרתום מומחים שיעזרו בתכנון ועיצוב הדירה, עד הפרט האחרון. על אותו המשקל, לא נכנסים לפרויקט תמ"א מבלי להיעזר באנשי המקצוע הנכונים שיתכננו את התוספות והשיפורים שייעשו בבניין לרווחת הדיירים, וישפרו את איכות חייהם וערך הנכס שלהם בתהליך שקוף, עם מעורבות הדיירים והקפדה על שמירת זכויות עם שליטה מלאה בכל נבכי הדרך.

איך שלא מסתכלים על זה, ניהול פרויקט של תמ"א 38 הוא משימה מורכבת הדורשת וותק וניסיון. למרות חוסר ההסדרה שיש בתחום, ניתן להסתייע בגורמים הנכונים ולראות את התמ"א מגיעה לסיומה המיוחל.

אלון קליין, בעלים משותף של חברת "מרכז העיר נדל"ן"

"לדיירי בניין אין יכולת לנהל פרויקט בסדר גודל של תמ"א 38" אומר אלון קליין, בעלים משותף של חברת "מרכז העיר נדל"ן". "הפערים בהבנה ובידע מובילים את רוב הפרויקטים להיתקע בשלבים הראשונים, או יותר גרוע – בשלבי הבנייה". הפתרון אשר מציעה מנהלת, כמו חברת "מרכז העיר נדל"ן", הוא ליווי הדיירים מרגע ההתכנסות ועד למועד סיום הפרויקט, כולל ליווי של עו"ד, מפקח הנדסי, אדריכלים, שמאי ומעצבי פנים וניווט הפרויקט בין נבכי הבירוקרטיה – עד לרגע השקת הבניין המחודש, לשביעות רצונם של כל הדיירים.

עו"ד שירן בן עזרא מוסיפה: "מניסיוננו, המכשולים המרכזיים הינם שלב התכנון בו היזם שואף למקסם את זכויות הבניה ובד"כ אף ללא התחשבות באורך הזמן הנדרש לכך, ושלב הבניה עצמה. ייצוג משפטי צמוד והולם בכל שלבי הפרויקט ימנע מכשולים אלה ואחרים ויאפשר לדיירים לקבל את התנאים המיטביים ובזמן ראוי".

אם אתם רוצים להתחיל פרויקט תמ"א או להציל פרויקט תקוע >> צרו קשר 

התחדשות עירונית > חזרה למדור

כתבות שאולי פיספסתם

*#