תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדריך מיוחד: המכשולים שיתקעו את התמ"א – ואיך להתגבר עליהם

כ-80% מהפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ נכשלים או נתקעים, ומותירים את הדיירים והיזמים מול שוקת שבורה. מומחי מרכז העיר נדל"ן אספו לכם שמונה בעיות עיקריות שתוקעות את התמ"א – ואת הדרכים להתמודד איתן. חלק א': מהדיירים ועד הבירוקרטיה

בניה
Pixabay

ישראל נמצאת באזור קו השבר הסורי-אפריקאי המועד לפורענות מחמת סיכון לרעידת אדמה. בממוצע, בכל כ-90 שנה מתרחשת רעידת אדמה חזקה באזורנו. שתי הרעידות החזקות האחרונות התרחשו בשנים 1837 ו-1927 ובעטיין נגרם הרס רב וחורבן ובין היתר נהרסו באותה תקופה מרבית בתי הערים צפת, טבריה ושכם. כך שלצערנו, אנו בטווח הסיכון המידי.

על אף סיכון חמור זה עד לשנת -1980 תקן הבניה במדינה לא כלל עמידה ברעידות אדמה. (תקן 413 נחקק בשנת 1975 אולם נכנס לתוקף ביום 1.1.1980) פועל יוצא מכך כל הנבנה בטרם שנה זו נמצא בסכנת קריסה ממשית בקרות רעידת אדמה. גם כיום מדובר על למעלה ממחצית מבני המגורים בישראל.

ב-14.4.2005 החליטה ממשלת ישראל על חקיקת תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית המעניקה תמריצים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. לאורך השנים, התוכנית תפסה תאוצה בעיקר כשיטה למטב את ערך הנכסים של בעלי דירות בבניינים ישנים מחד, ומתן פתרון חלקי למצוקת הדיור בעזרת הוספת דירות על מבנים קיימים מאידך.

בכל תהליך תמ"א תוכלו למצוא 3 שחקנים מרכזיים במעין משולש שווה צלעות: בעלי הדירות, היזם או הקבלן והרשות המקומית. לכל אחד מהם אינטרסים שונים, אך המשולש חייב להסגר כדי להשלים בסופו של ההליך את פרויקט התמ"א.

אולם הדרך אל הסוף המיוחל רצופה מכשולים, והנתונים העגומים לפיהם כ-80% מהפרויקטים אינם מגיעים לכדי השלמה, מצביעים על בעייתיות בשלבי הביצוע, הנובעת ממורכבותו של הפרויקט. שמונה מכשולים שעלולים לסכל פרויקט תמ"א והדרכים הנכונות להתמודד איתם.

אם אתם רוצים להתחיל פרויקט תמ"א או להציל פרויקט תקוע >> צרו קשר 

דיירי הבניין והטיפול המשפטי בדיירים סרבנים

האלמנט האנושי הוא לפעמים האגוז הקשה ביותר לפיצוח, כבר במועד העלאת ההצעה לביצוע פרויקט תמ"א בבניין. החל מהתמודדות עם התנגדויות ועד המשא ומתן המפרך אודות התנאים והתוספות שכל בעל דירה רוצה עבור עצמו, הפרויקט עלול לעלות על שרטון עוד לפני שהוקם הפיגום הראשון. לפעמים אלה אילוצי תכנון בסיסיים, כמו תוספת שניתן לבנות בעורף הבניין ולא בחזיתו, אשר יכולים ליצור חיכוכים בין השכנים ולסכל את התוכנית למתן תמורה זהה לכל הדיירים.

כל זה, עוד לפני שלוקחים בחשבון את חוסר הידע וההבנה הבסיסיים של דיירים בזכויות הקיימות והתכניות המתאפשרות, חוסר אמון בין הדיירים ושוני בין הצרכים של הדייר בקומה העליונה לזה בקומה הראשונה. ישנם גם סכסוכים קודמים בין שכנים, אשר יצרו משקעים וכעת פוגמים ביכולת ההתאגדות של דיירי הבניין. בד"כ נובעות המחלוקות בין הדיירים, שכל אחד מהם רואה בעצמו יזם פוטנציאלי, מטעויות בסיסיות בהבנת הדרישות והתנאים הנדרשים לקידום הפרויקט.  

מה עושים?
מגייסים צד שלישי. כמו בכל ריב משפחתי, הדרך הכי טובה להגיע אל עמק השווה, היא לאמץ עקרונות של גישור וניהול משברים. גוף חיצוני עם הבנה משפטית וניסיון יכול לסייע רבות בנטרול התנגדויות ודאגה לאינטרסים של מגוון הדיירים, תוך גיבוש דרך פעולה שתהיה מיטבית עבור הבניין כולו. הפתרון האולטימטיבי הוא מנהלת, דוגמת מרכז העיר נדל"ן, שמרכזת בידיה המקצועיות את הטיפול בכל הנושאים השונים גם מול הדיירים וגם מול הרשויות.

שיפוצים

בחירת היזם

עם הפריחה הגדולה של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, כך פורח גם שוק היזמים והעוסקים במלאכה שיקפצו על כל הזדמנות לאמץ בניינים ולעשות בהם קסמים. כמו כל קסם, גם במקרה הזה, הרבה פעמים מדובר במאחז עיניים אשר מותיר את הדיירים תקועים בפרויקטים שאין להם תאריך התחלה, אמצע או סוף – או במקרה הגרוע ביותר, ננטשים באמצע.

יזמים שאינם בקיאים בתהליך עלולים להבטיח יותר מדי תמורות, רק כדי לקבל את הפרויקט לידיהם. אלא שבפועל הם לא יוכלו לממש את ההבטחות או יאלצו לשנות את התמורות בזמן התהליך.

בחירת יזם בעל ניסיון בפרויקטים של תמ"א 38 וחוסן כלכלי היא קריטית לטובת הצלחתו של הפרויקט והסיכויים שיגיע לכדי סיום.
קבלנים רבים יכולים להבטיח הרים וגבעות לדיירים, כשבפועל אין להם את האמצעים לבצע אפילו מחצית מההבטחות, או לחילופין – להגיש הצעה רזה ומצומצמת מידי לדיירים שלא מנצלת במלואה את הפוטנציאל של הבניין והשבחת הדירות. השוק כיום פרוץ, וישנם לא מעט קבלנים לא מומחים באיכות נמוכה שעשו הסבה מ"שיפוצניקים" לטובת הכסף הגדול של התמ"א. אלא שאלה לא יודעים לאמוד את עלויות ומורכבות הפרויקט, חלקם קורסים בדרך ואחרים חוסכים בעלויות הבנייה ופוגעים בדיירים עד כדי סכנה של ממש.

מה עושים?
נעזרים במומחים. רוב השכנים בבניין לא בקיאים בתחום הבנייה וההתחדשות העירונית, וארגז הכלים העומד לרשותם בבואם לבחור את היזם הנכון לתת בידיו את הפרויקט מצומצם מאד. כשרוצים לבצע ניתוח מסובך, הולכים אל רופא מומחה – וכך גם בכל הקשור לפרויקט בנייה שיכול להשפיע על איכות חייהם וערך הנכס של דיירי הבניין לטווח הארוך.

"גוף ניטרלי יכול ליצור נקודת איזון בין היזם לבעלי הזכויות בנכס", אומר אבשלום שגיא, מנכ"ל חברת מרכז העיר נדל"ן. "בעזרת ניהול הליך שקוף ובשליטה מלאה של הדיירים בזמן המו"מ מול היזם. כמו כן, דרוש צד שלישי שיהיה בעל ניסיון ומכיר את השחקנים בתחום, כדי לוודא שלא 'נופלים' על קבלן מפוקפק שאין לו וותק אמתי בניהול פרויקטים בסדר גודל כמו תמ"א 38 והאדריכל הנבחר הוא מטעם הדיירים ולא היזם".

איך מתמודדים עם הרשויות המקומיות והפיקוח הלקוי? קראו בחלק ב' של המדריך המיוחד

חוזים כושלים

עו"ד שירן בן עזרא

אחד הכלים המאפשרים לעגן את זכויות הדיירים מול היזם והגדרת המטרות והיעדים של פרויקט התמ"א, הוא החוזה הנחתם בינו ובין הדיירים. יכולתם של הדיירים לאכוף את החוזה ביום גשום, תלויה באופן מוחלט בטיבו של החוזה הראשוני הנחתם בינם ובין היזם והיקפו. ככל שהדיירים אינם מיוצגים על ידי גוף משפטי מומחה מספיק, או הנציגות אשר נבחרה על ידי הדיירים אינה מקצועית, הרי שזה פותח את הדלת לשפע גדול של צרות בהמשך הדרך.

מה עושים?
לא חותמים על חוזה בלי עו"ד, ולא מתפשרים על עו"ד שאינו מומחה לתחום ההתחדשות העירונית. ליווי משפטי מקצועי בשם הדיירים מוודא שנוסח החוזה מוסכם והוא כולל סעיפים המגנים על בעלי הדירות. עורך דין מומחה יסייע בגיבוש מכרז של יזמים לפרויקט, במטרה לבחור ביזם מקצועי ואחראי שלא יותיר אותם בעת עם פרויקט תקוע.
"רק למעטים מעורכי הדין שמתמחים בתחום הנדל"ן והמקרקעין יש ניסיון בייצוג דיירים, ומעטים אף יותר ליוו מספר תהליכי תמ"א שהגיעו למימוש. עסקאות תמ"א הן עסקאות מורכבות במיליוני שקלים, ועל עורך הדין להיות בקיא בחוזים הרלוונטיים, החוקים והפסיקה", אומרת עו"ד שירן בן עזרא, ממשרד עורכי הדין שירן בן עזרא ושות', המתמחה בייצוג דיירים בתהליכים תמ"א.

התמודדות עם בירוקרטיה

הבירוקרטיה הכרוכה בניהול איסוף צ'קים לוועד בית, זה כאין וכאפס לעומת ניווט במים העמוקים של הבירוקרטיה הכרוכה בניהול פרויקט תמ"א. כבר בשלב הראשון של גיבוש הדיירים, יכולות לצוץ בעיות בבדיקת נסח הטאבו של כל אחד מהנכסים בבניין – רישומים לא מלאים, בעלויות חסרות ועיקולים שונים הם רק מקצת המכשולים אשר עלולים לפגוע בתהליך התמ"א וגיבוש תוכנית הפעולה. בהמשך התהליך יצוצו בעיות בתכנון, בתקנים ובעיות הנדסיות שונות ומשונות.

בהמשך הדרך ידרשו  גם שינויי תקנים והגדרות עם הרשות המקומית, רשויות ההצלה, ביטוח למקרה של תקלות ועוד שלל בירוקרטיות שאף אחד מאתנו לא רוצה או יודע איך להתמודד איתן באמת בצורה מקצועית.

מה עושים?
ההקפדה על ניהול קפדני, היכרות עם החוק והתקינה, דרישות הרשויות השונות כמו כיבוי אש, תאגידי המים והחשמל, חוקי עזר עירוניים ועוד הכרחיים כדי להצליח להתגבר על כל הקשיים והבירוקרטיה, כבר בשלבים ההתחלתיים, שלא לדבר על השגת כיסוי ביטוחי שיהיה חבל הצלה לכשיצוצו תקלות. יכולתם של הדיירים לפתור בעיות, אפילו בשלבים מוקדמים, יכולה להיות מוגבלת וליצור עיכובים ולכן כדאי לפנות לקבלת ייעוץ ועזרה משפטית כבר בשלבים הראשונים של התאגדות הדיירים.

בעבודה נכונה עם מנהלת, דוגמת מרכז העיר נדל"ן, מקבלים הדיירים את כל השירותים תחת קורת גג אחת, מגוף ניהול בעל ניסיון שמבצע את ההליכים בצורה סינרגטית, מתואמת ומהירה יותר.

איך עושים תיאום ציפיות נכון במהלך הפרויקט? קראו בחלק ב' של המדריך המיוחד

 

אם אתם רוצים להתחיל פרויקט תמ"א או להציל פרויקט תקוע >> צרו קשר 

התחדשות עירונית > חזרה למדור

כתבות שאולי פיספסתם

*#