תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחפשים עורך דין לתהליך תמ"א 38? כך תעשו את זה נכון, כחלק מנבחרת מנצחת

פרויקט תמ"א 38 הוא תהליך ארוך ומייגע, אשר יכול לקחת שנים רבות וטומן בחובו השפעות ישירות על תחומים רבים בחיי היומיום שלכם. לכן, חשוב וכדאי מראש לקחת איש מקצוע מנוסה שילווה אתכם, וייצג את האינטרס שלכם מול היזם. איך בוחרים את איש המקצוע המתאים ביותר? הנה כל מה שכדאי לדעת

פגישה
Pixabay

אתם והדיירים האחרים בבניין החלטתם לצאת לתמ"א. החתמתם את דיירי הבניין הנוספים, אפילו חשבתם ביחד על אילו תוספות הייתם רוצים לקבל, ועכשיו – אתם מגיעים לשלב בחירת היזם. אם כבר התחלתם את התהליך, כנראה ששמעתם אזהרות לגבי ההמשך. גם אם הכל ילך חלק, המסע לקראת התמ"א הוא קשה, ארוך ומורכב.

עד שתכניות התמ"א יתגבשו ויאושרו בעירייה, עד שהבניה תחל והבניין יעמוד על תלו – יוכלו לעבור שנים ארוכות. שנים שבהן תלכו על קרקע לא מוכרת, בטח כשרוב, אם לא כל דיירי הבניין, הם לא אנשי נדל"ן או קבלנים מוסמכים, ולא עוסקים בענייני חיזוק ובינוי בחיי היום – יום. אתם תדרשו לקבל החלטות רבות ומהותיות, להתמודד מול הליכי תכנון ובניה מורכבים, ללמוד ולהכריע בנושאים טכניים ומקצועיים שלא עסקתם בהם הנוגעים לבניה ולכרוך בה, להתמודד ולעבוד מול קבלנים, יועצים ונותני שירות, לעמוד בלוחות זמנים ולתאם מועדים, להצביע בישיבות הועד והנציגות ועוד.

אם אתם רוצים להתחיל פרויקט תמ"א או להציל פרויקט תקוע >> צרו קשר 

1. אינטרסים סותרים

בתהליך התמ"א, אתם תעמדו מול יזם שהאינטרס שלו, לעיתים קרובות מדיי, יסתור או יבוא על חשבון האינטרס שלכם. המטרה שלכם, כדיירים, היא לסיים את התמ"א מהר ככל הניתן, ולקבל מהיזם את המפרט הטוב ביותר האפשרי, ואת התוספות המקסימליות: החל מממ"ד, חניה נוספת ומעלית, ועד לשטח נוסף בדירה, מרפסות, ואפילו שיפוץ פנימי.

אבל היזם, שמממן את התמ"א, לעיתים קרובות יבקש לעכב את התחלת הבניה עד למיצוי האפשרויות, מימוש הזכויות וברוב המקרים, לחסוך דווקא על חשבון הדירות הקיימות, ולתת לבעליהן את כמות ההטבות המינימלית.

האינטרסים הסותרים האלו, והעובדה שמדובר בתהליך מהותי שיגזול מכם זמן רב וישפיע דרמטית על שגרת ואיכות חייכם בשנים הקרובות וגם באלו שאחריהן, מביאים לצורך בליווי חיצוני, ומטעמכם. ליווי חיצוני שיראה את האינטרס שלכם לנגד עיניו, ויגן עליכם, מבחינה חוזית ובמשא ומתן עצמו – מול היזם. מי שאחראי על ליווי הדיירים מבחינה משפטית הוא עורך דין, שהוא מרכיב חשוב ומשמעותי בצוות שילווה את הדיירים מול היזם (לצד אנשי המקצועי הנוספים).

2. עורך דין מטעם היזם

חשוב לדעת: עורך הדין מטעם היזם – מייצג בראש ובראשונה את היזם, ויש לו ניגוד עניינים ואינטרסים מובנה, מתוקף תפקידו. לכן, ההמלצה הברורה היא להימנע מייצוג באמצעות עורך דין ייעודי שהגיע מטעם היזם או שהומלץ על ידו. זאת בגלל שבדרך כלל הוא יעמיד את רצונו של היזם וטובתו, לפני טובתכם ורצונותיכם.

דיונים על מה יקבלו הדיירים בתהליך התמ"א, מפרט, לו"זים, או כל סוגיה אחרת שתעלה במהלך הדרך, החל מערבויות ועד דחיית זמנים – תצטרך ייצוג, ולפעמים גם יכולת קריאה בחוזים, והבנה משפטית עמוקה. מתוך ההנחה שלמרבית דיירי הבניין אין ניסיון בנושא, וגם אין די והותר זמן להתעסק בו, כדאי ורצוי שיהיה בסביבה את מי שראה מספר רב של תהליכי תמ"א בחייו, ויכול לשמור על זכויותיכם, למצות את האפשרויות, לתת תובנות מקצועיות, ולטפל עבורכם בעניינים מול הצד השני.

בניין מתפרק
Photo by Matthew Henry on Unsplash

3. תפקידו של עורך הדין מטעמכם

עורך הדין מטעמכם יגן על זכויותיכם ויפעל בשמכם מול היזם, נותני השירות, הרשויות וכל גורם רלוונטי אחר, ובסופו של דבר - הוא זה שיכין ויערוך את החוזה מול היזם ויתר נותני השירות, ינהל את תהליך המשא ומתן, ידאג יחד עם צוות הפיקוח ההנדסי למפרט והגדרת לוחות הזמנים, ידאג לבטוחות, יחתים את הדיירים וילווה את התהליך כולו. הוא גם יטפל בנושאי הדיירים הסרבנים, יקבע את יעדי הפרויקט ואת ההגנות המשפטיות להן זכאים הדיירים, ועוד.

4. ניסיון והבנה בתחום

רק למעטים מעורכי הדין שמתמחים בתחום הנדל"ן והמקרקעין יש ניסיון בייצוג דיירים, ומעטים אף יותר ליוו מספר תהליכי תמ"א שהגיעו למימוש. וכמו בכל תחום, גם כאן – יש חשיבות גדולה לניסיון. עסקאות תמ"א הן עסקאות מורכבות במיליוני שקלים, ועל עורך הדין להיות בקיא בחוזים הרלוונטיים, החוקים והפסיקה על בוריה.

בנוסף, הוא צריך לדעת כיצד להתמודד עם סוגיות ייחודיות לעולם התמ"א כמו התמודדות עם דייר סרבן, התמודדות עם יזמים, קשיים שיכולים לעלות מצד הרשויות המקומיות וכן הלאה. לשם ביצוע כל המטלות האלו, עורך הדין עובד בשיתוף פעולה מלא האם האדריכל וצוות פיקוח וניהול הפרויקט,  נותן שירות או בעל תפקיד רלוונטי אחר.

למעשה, הכימיה וההיכרות המוקדמת בין עורך הדין ובעלי המקצוע האחרים היא קריטית להתקדמות הפרויקט ולמקסום של תוצאותיו מול הדיירים. ככל שהעבודה תהיה משותפת, שהעדכון בין נותני השירות יהיה תדיר ושיהיה תיאום ביניהם – כך שבגישת המנהלת, החיבור בין כלל הגורמים טבעי ושלם יותר, ולכולם מטרה משותפת והיא לסיים פרויקט איכותי, מהיר ועם מינימום סיכונים.

5. שכר טרחה

שימו לב, על אף שמדובר בעורך דין מטעם הדיירים ולא מטעם היזם – היזם הוא זה שישלם את שכר הטרחה של עורך הדין, אלא אם אתם כדיירים, תבחרו אחרת. לכן אתם זכאים ברמה החוזית לייצוג מטעמכם, בלי להוציא כסף מהכיס.

השלב הבא בעולם התמ"א

היום, חברות כמו "מרכז העיר הנדל"ן", עובדות בגישת "מנהלת מפתח", כשעורך הדין מטעם הדיירים - הוא מרכיב משמעותי במנהלת.

עו"ד שירן בן עזרא
באדיבות מרכז העיר נדל"ן

המנהלת כוללת תחת קורת גג אחת את מנהל הבנייה, המהנדס, האדריכל, השמאי, המפקח ואת הייצוג המשפטי מטעם משרד עורכי הדין שירן בן עזרא ושות', שהוא אחד ממשרדי הבוטיק המובילים והמקצועיים בישראל בתחום הנדל"ן והתמ"א עם ניסיון של למעלה מעשור.

היתרון בגישה הזו הוא שהיא מרכזת עבור הדיירים את כל העבודה מול היזם – ומטעמם, כך שתמיד יהיה גב לדיירים, ובכל תחום, החל מתנאי התכנון, המפרט, האיכות, החוק והבטיחות, ועד מעקב ופיקוח אחר לו"ז העבודה של הפרויקט.

יוצאים לפרויקט בראש שקט, ויודעים שיש לכם גב עד לסופו, וגם אחריו.

אם אתם רוצים להתחיל פרויקט תמ"א או להציל פרויקט תקוע >> צרו קשר 

התחדשות עירונית > חזרה למדור 

כתבות שאולי פיספסתם

*#