תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בין ייאוש לתקווה: סיפורו של פרויקט תמ"א בבניין אחד בהרצליה

בעיר יפה, בין כבישים ושדות, עומד בניין בן שלוש קומות. ומי גר בבניין? קבוצת דיירים שמחכה כבר שנים לסיום פרויקט התמ"א 38 שלהם, עם 3 קבלנים שנטשו את העבודה באמצע ופיגומים שהפכו לנוף הקבוע מהחלונות. רגע לפני שהתייאשו לחלוטין, נמצא הפתרון

פסל הרצל בהרצליה
By Ori~ [Attribution], from Wikimedia Commons

כבר שלוש שנים שעומדים הפיגומים על בניין במרכזה של הרצליה. דייריו, רובם אזרחים ותיקים בגילאי שישים עד שמונים, מיואשים מהמצב. הם עברו שלושה יזמים וקבלנים שנטשו את העבודה באמצע פרויקט תמ"א 38, שהיה אמור לשפר את חייהם, אבל בפועל – הפך אותם לגיהינום. "היזם הראשון שעבדנו אתו הביא לכאן קבלנים שגנבו הכול", אומר מוטי, 82, אחד הדיירים בבניין. "גנבו את הקרשים, את הציוד. היו כאן פריצות. את חומר הגלם, את המלט, הכול".

והדיירים כאן, הם לא היחידים. ברחבי הארץ דיירים רבים חותמים על חוזי תמ"א עם יזמים לא מקצועיים ועם קבלנים לא מוסמכים, בלי גב כלכלי חזק. וכך, פרויקטי תמ"א רבים נעצרים במהלך הבנייה, כשהפיגומים עוד על הבניין, מה שלא מאפשר לדיירים אפילו לרכוש ביטוח, שיגן עליהם מכל אלה.

ניגודי אינטרסים וחוסר הבנה

"זיהינו שיש כשל שוק אדיר בעולם התמ"א", אומר אלון קליין, בעלים משותף של חברת "מרכז העיר נדל"ן". "הרבה מאוד פרויקטים פוטנציאלים לא מתקדמים, או שנתקעים באמצע הבניה. השותפים שלי אבשלום שגיא ועופר ווילנצ'יק ואני ניסינו להבין למה. הבנו שהבעיה המהותית ביותר היא ניגוד אינטרסים גדול בין היזם לדיירים. זה יוצר מצב של יזמים שמבטיחים דברים שלא יוכלו לתת, או שמבטיחים מעט מדיי. בנוסף, לדיירים אין כמעט הבנה בנושאי התחדשות עירונית, ופתאום – הם מוצאים את עצמם מנהלים פרויקט ענק, על סמך אינטואיציות, שמועות, מחקר בסיסי ברשת והמלצות מחברים. מה שמוסיף לכל אלה הם פערי המידע שיש בין הדיירים שלפעמים מתבטאים בחוסר אמון בסיסי בינם לבין עצמם. האחד מכיר אדריכל, השני מפקח, השלישי עורך דין. והפערים האלה בהבנה ובידע, יוצרים המון בלגן כבר בשלב הראשוני".

בניין בתמ"א
באדיבות מרכז העיר נדל"ן

אם אתם רוצים להתחיל פרויקט תמ"א או להציל פרויקט תקוע >> צרו קשר 

וזה בנוסף לניגודי העניינים בין הדיירים לבין עצמם.

"בהחלט. ההתאגדות הראשונית של הדיירים היא ברוב המקרים בעייתית. מה שהדייר מהקומה למעלה ירצה, יהיה לא רלוונטי עבור הדיירים מהקומות התחתונות. זה רוצה מחסן וחניה נוספת, ההוא רוצה מעלית ועוד מטראז'. קשה מאוד להגיע להסכמה ביניהם, בטח כשהם לא מכירים את מה שנהוג לתת בפרויקטים דומים, וספציפית את מה שיוכלו לקבל מהיזם, או שיקבלו עליו אישור מהרשות המקומית. כבר בשלב הראשוני הזה, הפרויקטים נתקעים ולא יוצאים לדרך".

אנשי מקצוע לא מקצועיים

"אחד מהקבלנים שהיה כאן, עשה לדייר שמעלי שיפוץ בצנרת, מעבר לתמ"א", מספר מוטי. "השיפוץ הזה גרם לנזילת מים שהגיעה עד אלי. הוא פתח את הצינור, והלך לאכול צהריים. כל המים נכנסו אלינו למערכת החשמל. זה היה בערב ראש השנה, הם לא הספיקו לתקן, ואנחנו נשארנו, ארבעה ימים בלי חשמל בבית. התקשרנו לקבלן והוא אמר – העובדים שלי אמרו שהכול בסדר. איך בסדר? ישבנו ארבעה ימים בלי כלום, ועוד נאלצתי להחליף את כל החוטים בתוך הקירות. לא היה לי עם מי לדבר".

מתי קרה השינוי?

"רק מהרגע ש'מרכז העיר נדל"ן' נכנסו לכאן והתחילו לנהל את הדברים, הדברים התחילו לזוז. פתאום היו לנו אבא ואימא, גב שנוכל לסמוך עליו. כשזה קרה פעם נוספת התקשרתי מיד לאלון. הוא ענה בשתיים עשרה בלילה ודאג שהכול יטופל. במקרה אחר, עופר, השותף השני, הגיע לכאן בעצמו וביחד גרפנו את המים, והוא טיפל במקרה מיד מול חברת החשמל, ולא עזב עד שהכול תוקן".

משאית בניין
באדיבות מרכז העיר נדל"ן

"השוק רווי בקבלנים קטנים שבעבר היו שיפוצניקים והחליטו להיכנס גם לעולם היזמות," אומר קליין. "הם חושבים שהם יוכלו לנהל פרויקט בסדר גודל כזה, וכך בעצם אנחנו רואים בניה באיכות מאוד ירודה, בלי לוח זמנים מסודר ובהרבה מקרים – עם הפסקה של הבניה באמצע. וכך נראה רוב השוק. ברור שיש בשוק יזמים הגונים וטובים, אבל הפרויקטים שנופלים – נופלים בדיוק בגלל זה. בגלל קבלנים לא מקצועיים מספיק, וללא ידע או ניסיון בהתחדשות עירונית".

מרכז העיר נדל"ן: משנים את השיטה

"ברגע שמיפינו איך הדברים נראים בשטח, זיהינו ואקום אדיר", אומר קליין. "הבנו שמה שחסר בעולם ההתחדשות העירונית זו מנהלת של אנשי מקצוע, שתרכז אצלה את העבודה – מטעם הדיירים. אנשים מנוסים וביניהם עורך דין, אדריכל, מהנדס, מפקח ומנהל, שיגבשו תכנית עבור הדיירים שתביא אותם לנקודה האופטימלית ותמקסם את מה שיקבלו מהיזם. בסופו של דבר, המטרה היא להביא את הדיירים למצב בו אנחנו מגובשים למכרז יזמים, כשבידינו כבר תכנית מוגדרת".

שיפוצים
באדיבות מרכז העיר נדל"ן

ומה ההבדל מול המצב היום?

"היום מה שקורה הוא שהדיירים מתאגדים ביניהם ובוחרים יזם, עם עורך דין מטעמם, או בלי. הם לא מכירים באמת את היזם ולרוב, אין להם את הכלים לשפוט את איכות העבודה שעשה לפני, ובדרך כלל - הם נשענים על אינטואיציות. היזם מצדו בונה את התכנית כראות עיניו, ומגיש אותה לנציגות הדיירים לאישור. הוא מוציא על התהליך בין עשרות למאות אלפי שקלים, והדיירים מקבלים תכנית שלרוב היא לא התכנית הטובה ביותר שהיו יכולים להשיג. אנחנו חוסכים את כל זה לשני הצדדים. אנחנו מאגדים את הדיירים ובונים תכנית שתשרת את המטרות שלהם, ומגישים אותה ליזם מוכנה, אחרי שעברה אצל אנשי המקצוע הטובים ביותר".

ומה יוצא להם מזה?

"ליזם זה חוסך את התקציב וההתעסקות של הפקת התכנית ששווים הרבה מאוד כסף . לדיירים, זה חוסך את כאב הראש סביב ההתעסקות בזה, וממקסם להם את התועלת מהתמ"א. לאחר שנבחר היזם אנחנו לוקחים חלק בנציגות, ביחד עם הדיירים, מפקחים על הלו"ז והבניה מטעם הדיירים, וגם מייצגים את הדיירים משפטית, ביחד עם משרד עו"ד שירן בן עזרא המייצג את הדיירים. בסופו של דבר אנחנו חוסכים זמן, התעסקות ועוגמת נפש לדיירים, מפקחים על הפרויקט מבחינת איכות הבניה והעמידה בלו"ז, מעדכנים את הדיירים תדיר לגבי איפה הפרויקט עומד, וזמינים לכל שאלה שלהם בנושא, בכל שעה".

תהליך תמ"א
באדיבות מרכז העיר נדל"ן

ומי משלם על כל זה?

"מי שמשלם הוא היזם. הדיירים לא משלמים כלום. בסוף זה מצב של ניצחון לכל הצדדים – הדיירים מקבלים את השירות הטוב ביותר, עם תכנית התמ"א הטובה ביותר, והיזם מקבל את התכנית על מגש של כסף, ומשלם לנו 3% מהרווחים שלו, במהלך ולפי קצב התקדמות הפרויקט, שזה הסכום השקול לעלויות והמשאבים הנדרשים ליזם באיגוד דיירים והפקת תכניות להיתר".

והדיירים מצדם, מרוצים. "הם עושים את מה שהגיעו לעשות בצורה הטובה ביותר, הם זמינים אלינו תמיד, ומטפלים בנו," אומרת מלכה, דיירת באחת הדירות בפרויקט התמ"א בהרצליה. "היום, אנחנו כבר רואים את האור בקצה המנהרה. הם אנשים אמינים, עם יציבות, עם רקע בעולם הנדל"ן, הם מבינים עניין. אני מרגישה שיש לי גב, ושיש לי על מי לסמוך. לפני שהם הגיעו פחדתי להיות כאן, ועכשיו אני מרגישה שהם ממש הביאו לי את האור".

התחדשות עירונית > חזרה למדור 

כתבות שאולי פיספסתם

*#