"במימון פרויקטים למגורים אנחנו מהווים תחליף למערכת הבנקאית"

איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול למימון וליווי התחדשות עירונית, מסבירה מדוע יזמי פרויקטים למגורים פונים לשוק החוץ-בנקאי ומה היתרון של חברת מימון שראשיה מבינים גם את הצד היזמי של התחדשות עירונית

תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
הדמיית פרויקט קפלנסקי בראשון לציון במימון חברת מכלול צילום: הדמייה: יח"צ
תוכן מקודם

עסקאות התחדשות עירונית משנות את חוקי המשחק - לא רק בכל הנוגע למראה פני העיר העתידית, אלא גם בכל שקשור למימון. העסקאות - תמ"א-38 ופינוי-בינוי - הפכו לנפוצות במיוחד, בהיקפים של מאות פרויקטים בשנה, ועל-פי התחזיות, היקפן מתוך סך הפרויקטים בענף, רק ילך ויגדל. לתוך המציאות הדינמית והמשתנה הזו, הוקמה חברת מכלול - חברה למימון וליווי של פרויקטים למגורים בדגש על התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. במכלול שלושה שותפים:  אורי פז, איילת רוסק וירון בלנק, והיא עובדת בשיתוף פעולה עם חברת הביטוח כלל, מהמוסדות הפיננסיים הגדולים במשק.

"המוטו של מכלול, ולא כסיסמה אלא כצורת עבודה, הוא עשיית בנקאות אחרת. אנחנו דוגלים בתהליכים יעילים וקצרים כדי לתת מענה מימוני כולל ליזמים בפרויקטים למגורים, לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת עסקאות של פינוי-בינוי, תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2", אומרת איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול.

בתפקידך האחרון כיהנת כראש סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים. מהן התובנות שלקחת אתך במעבר לגוף מימון חוץ-בנקאי?

"במכלול הקמנו 'סיירת' של מימון. זה מתחיל באנשי מקצוע מנוסים ומצויינים ומסתיים בתהליכי אישור עסקאות ותפעול פרויקטים יעילים. כהשלמה אנו מאוד זמינים ללקוח. בסוף, עסקים עושים אנשים מול אנשים ובתקשורת הבין-אישית אנחנו מאוד חזקים.

"עסקאות ההתחדשות העירונית מאופיינות במורכבות והן כוללות מספר שחקנים: היזם, בעלי הדירות, עורכי הדין של היזם ושל הבעלים וגוף המימון. אנחנו באים לעזור לסגור את הפתרון המימוני בקלות ובמקצועיות", היא מוסיפה. "לא סתם התפתח שוק המימון החוץ-בנקאי בתחום הזה בשנים האחרונות ואנחנו מהווים תחליף למערכת הבנקאית ומתחרים בה ישירות. לקוח שמגיע אלינו מקבל מעטפת מימונית כוללת ואין לו צורך לפנות לבנק בנוסף על מנת לקבל אשראי לעסקה".

איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים צילום: צילום: יח"צ

יצירתיות וזריזות

מגוון החברות המממנות בתחום ההתחדשות העירונית הוא גדול, מציינת רוסק: "בשוק קיימות כיום חברות שרק משלימות הון עצמי עבור היזמים, יש חברות שנותנות הלוואות כנגד ביטחונות ויש גופים חוץ-בנקאים, כמונו, שנותנים את הליווי המלא. ההבדל הוא שמאחורינו עומד גב כלכלי חזק ואיתן של חברת הביטוח כלל, שנותנת את המימון והערבויות, ואנחנו שואפים שעסקה תיסגר כמה שיותר מהר. לקוח שמגיע אלינו זוכה לאוזן קשבת ולליווי צמוד לכל אורך התהליך מקבלת ההיתר ועד קבלת טופס 4. הלקוח תמיד לנגד עינינו, כשהשאיפה היא לייצר רצף של עבודה מול לקוחות מנוסים.

"היתרון העיקרי שלנו הוא היצירתיות והזריזות. לנו יש ייעוץ משפטי שעוטף את הלקוח. מצד אחד מדובר בעורכי דין בעלי ניסיון רב בתחום, שנותנים הגנה לגוף המממן, אבל מצד שני גם יודעים לתת פתרונות שמקדמים את סגירת העסקה ביעילות ובמהירות".

מה התהליך שיזם עובר כדי לקבל מימון ממכלול?

"בסופו של דבר, אנחנו גם מנהלי סיכונים ולכן כל עסקה עוברת מבחני רגישות לפני שהיא מקבלת מימון. אנחנו בודקים מה יקרה אם מחירי הדירות ירדו, האם הפרויקט יהיה באיזון ומה האיתנות הפיננסית של היזם בהתאם להון העצמי שהוא משקיע. אנחנו בודקים גם את נושא תשומות הבנייה, מה יהיה מצב הפרויקט במידה ויהיה גידול בעלויות הבנייה. רק לאחר שערכנו את כל מבחני הרגישות הללו, אנחנו נותנים הצעת מימון שתתאים ללקוח ולניסיונו. יש שוני בין לקוחות, יש לקוח עם ניסיון שסיים עסקאות רבות של התחדשות עירונית בהצלחה ויש לקוחות ללא ניסיון שסיימו פרויקט אחד או שניים בלבד, ההצעה שלנו תהיה בהתאם. השיטה שאנחנו עובדים בה הוא 'שיטת הליווי הסגור'. אנחנו משחררים כספים למימון העסקה לפי התקדמות הפרויקט ומפעילים מנגנון בדיקה שמצמצם את הסיכונים.

הדמייה של פרויקט בנתניה ברחוב ירושלים בליווי של חברת מכלול צילום: הדמייה: יח"צ

"תחום ליווי הפרויקטים במכלול בנוי על קשר בין הלקוח לבין מי שמקבל את ההחלטות. וזה ערך מוסף משמעותי. לא פעם אני מוצאת את עצמי בסיטואציות בהם אני אישית מדברת ישירות עם בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית או עם עורכי הדין שלהם. חלק מהתפקיד שלי הוא סיוע ללקוחות לסגור עסקה, זאת הגמישות עליה דיברתי שמבדילה אותנו מהבנקים כגורם מממן חוץ-בנקאי".

איך נתפס המימון החוץ-בנקאי בשוק הנדל"ן לעומת המימון הבנקאי?

"השימוש באשראי החוץ-בנקאי הפך לרווח יותר בשנים האחרונות גם על-ידי יזמים ותיקים ומנוסים בענף, והוא הפך ללגיטימי יותר. אם בעבר היתה דרישה מצד הצדדים לעסקה לכך שמקור המימון מטעמו של היזם יגיע מאחד משלושת הבנקים הגדולים, הרי כיום רוב עורכי הדין של הצדדים מודעים ליתרונות המימון החוץ-בנקאי בסגירת העסקה במהירות וביעילות".

רח' מצדה 7, מגדל ב.ס.ר 4, קומה 17, בני ברק | 03-5178800
office@michlol-fin.co.il | michlol-fin.co.il