עידן חדש במימון פרויקטים לנדל"ן

בשנים האחרונות התרחב היצע פתרונות המימון לפרויקטים בליווי בנייה, בין היתר בשל יכולתם של הגופים החוץ-בנקאיים לספק מערך בטוחות ומנגנוני פיקוח ראויים לפרויקטים בייזום. מה המשמעות של כך לשוק?

פולי טטרו
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פולי טטרו וגיא רוזן
פולי טטרו
תוכן מקודם

במשך שנים התרגלו יזמי הנדל"ן לפעול תחת ההנחה, כי הצלחת פרויקט נדל"ני נמדדת כנגזרת של שלושה מרכיבים עיקריים: location, location, location. אך בשנים האחרונות עם התפתחות ענף המימון והיצע הפתרונות שהוא מעניק ליזמי נדל"ן, אנו עדים לכך שיזמים רבים בוחנים את רמת הצלחת הפרויקט דרך אופן המימון שלו. כלומר, יזמים מנצלים את המימון לצורך מיקסום התועלת שלהם בפרויקט כך שניתן ללא ספק לומר, כי בעידן החדש הצלחת פרויקט נדל"ן נמדדת כנגזרת של שלושה מרכיבים חדשים: finance, finance, finance.

על מנת להרחיב ולהסביר ניקח לדוגמה את ענף המימון בתחום ליווי הבנייה. עד לפני כמחצית העשור ענף זה נשלט על-ידי הבנקים בישראל, אך כיום, בהתפתחות של חמש שנים בלבד, הגופים החוץ-בנקאיים מהווים כ-20% ממנו ומגמה זו צפויה אף לגדול משמעותית בשנים הקרובות, כאשר מיום ליום הגופים החוץ-בנקאיים הופכים לחלופה בנקאית מלאה.

להבטיח את האינטרסים של הרוכשים

יזם אשר מעוניין להקים פרויקט נדל"ן ולמכור את שטחי המלאי בבעלותו לאורך תקופת הבנייה, זקוק לצורך כך למסגרות אשראי וערבויות חוק מכר להבטחת כספי רוכשים. המימון לפרויקט מבוצע במקרה כזה תחת מנגנון ליווי בנייה סגור, אשר נועד להבטיח בצורה המיטבית את האינטרסים של הרוכשים בפרויקט, אך בד בבד לשמור על היזם בהתנהלות תקינה ונכונה לאורך תקופת הקמת הפרויקט. מנגנון ליווי בנייה סגור, הכולל בתוכו ערבויות מכר להבטחת כספי רוכשים וזכויות דיירים קיימים, הינו מנגנון המימון הבטוח ביותר הקיים כיום עבור כל הצדדים המעורבים בפרויקט החל מהיזם ועד לרוכשים החדשים.

רמות הירוקה – קבוצת רכישה 153 יח"דצילום: הדמייה: באדיבות טופ קפיטל

למעשה, במציאות הקיימת כיום בשוק, מבחינת רוכשים חדשים או דיירים קיימים אין הבדל מהותי בקבלת ערבות מכר מבנק, או לחילופין פוליסת חוק מכר מחברת ביטוח. לראייה יש לציין, כי בנקים רבים בפרויקטים מסויימים מעדיפים שלא להנפיק ערבויות חוק מכר בעצמם ולחילופין לשתף פעולה עם חברות ביטוח בהנפקת פוליסות חוק מכר וזאת על מנת להפחית את חשיפת האשראי המאזנית שלהם לנדל"ן. אופן פעולה מאפשר הקצאה גבוהה יותר של אשראי לענף. ניתן בעצם לומר, כי הבנקים בעצמם רואים בפוליסות חוק המכר המונפקות על-ידי חברת ביטוח, כבטוחה שוות ערך לערבות חוק מכר בנקאית.

תמ"א 1/38 – ברנר 17 רעננהצילום: הדמייה: באדיבות טופ קפיטל

אם כן, במציאות הנוכחית בנקים וגופים חוץ-בנקאיים מתנהלים תחת מנגנונים זהים בכל הקשור למימון פרויקטים במסגרת ליווי בנייה סגור. הן הבנקים והן הגופים החוץ-בנקאיים מעניקים את מכלול הבטוחות האחיד לרוכשים חדשים ודיירים קיימים, ובנוסף הם מעניקים ליזם את מעטפת המימון ומנגנוני הפיקוח הנדרשים לטובת ניהול חשבון הליווי. במציאות החדשה הזו, יזמים, רוכשים חדשים ודיירים קיימים יכולים להיות בטוחים, כי ככל שהיזם יממן את הפרויקט מול גוף חוץ-בנקאי מסודר, אשר מתמחה בהענקת מסגרות אשראי וערבויות מכר, כך יישמרו בצורה המיטבית האינטרסים של כל הצדדים המעורבים בהקמת הפרויקט.

לעגן את זכויות הרוכשים והדיירים בפרויקט

תמ"א – עין חרוד 8 תל אביבצילום: הדמייה: באדיבות טופ קפיטל

חשוב לציין, כי לאחרונה הכריע בית המשפט בעניין בטוחת הערת אזהרה בלבד ככזו אשר אינה מבטיחה באופן מיטבי את זכויות הרוכשים החדשים בפרויקט. בית המשפט אף בחר להגדיר את אותה בטוחה כ"נכס מכביד" ולמעשה הורה למחוק את כל הערות האזהרה שניתנו לרוכשים חדשים בפרויקט התחדשות עירונית בעיר רמת-גן. כתוצאה מכך נגרם הפסד כלכלי כבד לכל אותם רוכשי דירות חדשות, אשר לא יוכלו כעת לקבל את כספם חזרה, או לחילופין לעגן בכל דרך שהיא את הזכויות שלהם בפרויקט. מלוא השקעתם, אם כן, ירדה לטמיון.

ערבות ופוליסת מכר נועדו בדיוק למנוע מצבים מעין אלה - לעגן את זכויות הרוכשים החדשים ודיירים קיימים בפרויקט ולמנוע חשיפה עבורם להפסדים. ערבויות ופוליסות המכר מונפקות לרוכשים בכל פעם שהם מבצעים תשלום בגין הנכס שרכשו והערבות ניתנת על גובה סכום התשלום שבוצע. התשלום מועבר ישירות לחשבון הליווי מאחר והוא משולם באמצעות פנקס ייעודי לשם כך. בצורה הזו מתקבל הביטחון הרב ביותר, כי הכספים יועברו ישירות לחשבון הפרויקט וגורם המימון יודע שעליו להנפיק על-פי חוק את ערבות המכר תוך מספר ימים בודדים.   

לסיכום, בשנים האחרונות התרחב היצע פתרונות המימון לפרויקטים בליווי בנייה, בין היתר בשל יכולתם של הגופים החוץ-בנקאיים לספק מערך בטוחות ומנגנוני פיקוח ראויים לפרויקטים בייזום. התוצאה היא שחלקם של הגופים החוץ-בנקאיים הופך למשמעותי יותר ויותר. מגמה זו צפויה לגדול בשנים הקרובות, שכן יתרונות הגופים החוץ-בנקאיים בתחום אינם מוטלים בספק - מעטפת השירותים, המוצרים והתנאים המסחריים זהה לשל הבנקים, אך אלה מוענקים ליזמים ברמת יעילות, מהירות ושירות גבוהה יותר מאי פעם, תוך הבנה מעמיקה יותר של צרכי היזם, ויכולת גמישות גבוהה יותר לקבל החלטות לטובתו ולטובת הפרויקט.

עמותת אלומה הירוקה – קבוצת רכישה 130 יח"דצילום: הדמייה: באדיבות טופ קפיטל

הכותב הוא שותף בחברת לידר טופ קפיטל
רח' הארבעה 21, תל-אביב | 03-5559595
| office@topcapital.co.il | www.topcapital.co.il