זהירות, מפקיעים לכם שטחים!

בפרויקטי פינוי-בינוי הרשות המקומית תרצה כמה שיותר שטח מהקרקע שלכם לטובת שטחי ציבור ואילו היזם ירצה לחלץ את הרווח היזמי שלו. על הדיירים להבין כי כללי המשחק השתנו ועליהם להתמודד מול הדרישות השונות כדי לשמור על האינטרסים שלהם לכל אורך חיי הפרויקט

עו"ד רועי בר-יוסף, תוכן מקודם בשיתוף CitySquare
תוכן מקודם
הריסת בניין ברח' הכנסת 35-37, גבעתיים, מיוצג ע"י עו"ד בר יוסףצילום: צילום: באדיבות מרכז הנדל"ן
עו"ד רועי בר-יוסף, תוכן מקודם בשיתוף CitySquare
תוכן מקודם

תארו לכם שבוקר אחד הייתם קמים ומגלים שהעירייה מתכננת להפקיע חלק מהשטח בו אתם מתגוררים לטובת הקמת בית ספר, חניון ציבורי, מתנ"ס, דיור בר-השגה, מעונות סטודנטים, קופת חולים, גן ילדים או אולי שבילי אופניים. אתם תסבלו פתאום ממפגעי רעש קשים וערך דירותיכם ירד, וכל זאת מבלי שביקשתם דבר מזה. מרגיז, נכון? עכשיו אתם יכולים לקחת אוויר לנשימה, כי הנחת המוצא היא שברגיל דברים כאלה פשוט לא אמורים לקרות.

אך למעשה יש להיות ערים לכך שדברים כאלה דווקא כן עלולים לקרות, וביתר שאת בעשור הקרוב, נוכח השינויים המתחוללים מתחת לפני השטח, בענף ההתחדשות העירונית. הענף עובר בהדרגה מפרויקטים במסלול תמ"א-38 לפרויקטים במסלול פינוי-בינוי, תוך חידושם של שכונות שלמות על-ידי הריסתן ובנייתן מחדש, וכאן בדיוק קיים הסיכון לדיירי הבניינים הקיימים, אשר סומכים את ידם על הרשות המקומית ו/או על היזם.

לדרוש תכנון בשקיפות מלאה

בעוד שבתמ"א-38 היקפו של הפרויקט, הכולל בניין בודד, היה ניתן לחישוב באופן כמעט וודאי וברור יחסית, הנה בהתחדשות עירונית, במסלול פינוי-בינוי, מנעד הזכויות והשימושים בשטח שלכם הוא עצום בנקודת הפתיחה וכל אחד רוצה למשוך לכיוון שלו - הרשות תרצה כמה שיותר שטח מהקרקע שלכם לטובת שטחי ציבור, היזם ירצה לחלץ את הרווח היזמי שלו ומבחינתו שכל השאר ילך לעירייה, וראו איזה פלא, בעלי הקרקע, החוליה הכי חשובה, נותרים הרחק מאחור - אף אחד לא באמת שואל אותם.  וכך קורה שיזמים ניגשים לעירייה טרם פנייתם לדיירים ומסכמים, ממש מתחת לפני השטח, עם פקידי הרשות המקומית את המתווה התכנוני ואז מגיעים אל הדיירים עם הצעה "סופית" לפינוי-בינוי, ומשכנעים את הדיירים, כי זו התוכנית הטובה ביותר, הכוללת לעיתים דרישות הזויות מבחינת הענקת שטחים לטובת העירייה ומשכנעים אתכם בכך שמדובר בדרישת העירייה שלא ניתן לשנותה.

וכזכור, הדבר נעשה ללא שקיפות וללא שיתוף מוקדם של הדיירים הסומכים ב"עיניים עצומות" על דברי היזם. או אז יש לשאול : איפה שומרי הסף?

לטעמי, הפתרון האידיאלי למצב המורכב המתואר, צריך להיות מבוסס על ההבנה כי כללי המשחק השתנו. על כן הדיירים צריכים, וזאת עוד לפני שהם פוגשים את היזמים, לגשת לוועדת התכנון, יחד עם עורך הדין שלהם, ולהבין מהעירייה מה הוא אופי הבנייה הצפוי במתחם וכיצד ניתן לשנותו בכדי למנוע פגיעה בהם. בהתאם לממצאים שיעלו בפגישה, יכינו הדיירים מכרז יזמים שבתוכו יהיה כלול פרק הקובע, כי כל תכנון הפרויקט ייעשה בשקיפות מלאה ותוך שיתוף פעולה עם הדיירים, לרבות דרישה שעורך דינם יהיה נוכח בכל פגישה עם הרשות המקומית, ואף דרישה לקבל את הסכמת חברי הנציגות של הבניינים, לרבות אישור המפקח בנייה מטעמם לכל תכנון ו/או שינוי בתכנון.

מדרון חלקלק

דברים אלה מאירים בעיה נוספת בכל הקשור למתחמי פינוי-בינוי - העיריות ואף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החלו לפרסם מסמכי מדיניות תכנונית מכוחם הם מגבילים ופוגעים פגיעה של ממש בזכויות בעלי הדירות. כן, ממש כך. יזמים רבים מגיעים לא אחת לפגישות עם בניינים פוטנציאליים ומודיעים לנציגויות בצורה נחרצת, כי הרשות המקומית אינה מאפשרת להרחיב את הדירות ביותר מ-12 מ"ר. כלומר, זה לא שהיזם לא רוצה לתת, אלא שהעירייה מגבילה אותו. עולה השאלה, האם לרשות המקומית יש סמכות להתערב במערכת היחסים המסחריים בין היזם לבין בעלי הדירות?, מה בדיוק מפריע לרשות בתוספת השטח שבעלי הדירות עתידים לקבל? עולה "ריח רע" באפכם? תעקבו אחריו, זהו "ריח הכסף". התשובה פשוטה: ככל והדיירים יקבלו פחות, יהיה יותר לתת לרשות, כולל מיסים כגון היטל השבחה. זהו מדרון חלקלק, שעלול להוביל לסיכול ממוקד של קידום פרויקטים ומהווה מעין הפקעה דה-פקטו לא חוקית של זכויותיכם במקרקעין במסווה של הסדרה תמימה של תחום הפינוי בינוי.

בסופו של יום, נוכח השינויים המתחוללים בשוק ההתחדשות העירונית טוב יעשו הדיירים אם ישכרו עורך דין מומחה ובעל ניסיון בתחום הפינוי-בינוי. רק עורך דין שכזה יוכל לבנות עבור לקוחותיו מנגנונים שישמרו על האינטרסים שלהם לכל אורך חיי הפרויקט, כל הדרך אל הדירה המיוחלת.

הכותב הוא משפטן ובעל משרד עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג דיירים בלבד.

לפרופיל משרד עורכי דין בר יוסף נאוי ושות' לחצו כאן >>