תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדריך מיסוי לדיירים

לפרויקטי התחדשות עירונית היבטי מס רבים. לפניכם מדריך מקוצר על היבטי המס בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי- בינוי מנקודת מבטם של הדיירים, או במילים אחרות: כל מה שרציתם לדעת על מיסוי תמ"א ולא היה לכם את מי לשאול

יש להניח שרבים מכם נתקלו בחבר, או שמעו על קרוב משפחה, שנמצא בתהליך תמ"א 38 או "פינוי בינוי" וצפוי ליהנות מדירה מרווחת יותר, בטוחה יותר וכמובן ליהנות מעליית ערך משמעותית. פרויקטים כאלה אכן צוברים תאוצה הולכת וגוברת שכן בהיעדר עתודות קרקע פנויות לבנייה באזורי הביקוש, המבנים הישנים הקיימים היום הם עתודות הקרקע העיקריות של המחר. עם זאת, מעטים ערים לנושא המיסוי על עסקאות אלה למרות שנושא זה הוא חלק בלתי נפרד מעולם המקרקעין בכלל ועסקאות התחדשות עירונית בפרט. לטובת בעלי הקרקע, הדיירים, שבלעדיהם לא היה מתאפשר תהליך ההתחדשות העירונית, נסקור את היבטי המס החלים עליהם.

איתי חנן

יצוין כי על-פי-רוב, ההסכמים עם היזמים כוללים סעיף לפיו כלל היבטי המס של העסקה יושתו על היזם, לרבות המס אשר יחול על הדיירים, אך קביעה זו עשויה לשנות את הכדאיות הכלכלית של העסקה ככל שהתמורות לא יהיו בהתאם לתמורות הפטורות על פי חוק.

כמה מילות הקדמה. מטרתו הרשמית של פרויקט תמ״א (תוכנית מתאר ארצית) מספר 38 הוא חיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980, או כאלה שאינם עומדים בתקן הבנייה הנדרש בחוק מפני רעידות אדמה. מכיוון שעלות החיזוק והתאמת הבניין גבוהות, נקבעו תמריצים כלכליים, בין היתר על-ידי הענקת זכויות בנייה נוספות והקלות מס שונות.

תחום ההתחדשות העירונית כולל מספר תוכניות החלות היום והן:

תמ"א חיזוק (תמ"א 38/1): חיזוק המבנה והוספת מרחבים מוגנים. לעיתים הביצוע כולל גם הוספת מעלית, הסדרת חניות, הקמת מחסנים ועוד.

תמ"א הריסה ובנייה (תמ"א 38/2): הריסת המבנה הישן ובניית בניין חדש בסטנדרטים מודרניים מכוח תוכנית המתאר הארצית.

תמ"א 38/3: מהווה שילוב של הוראות התמ"א הקודמות עם מספר שינויים שנועדו בעיקר לשפר את הכדאיות הכלכלית וההנדסית שלהם, בדגש על הרחבת זכויות הבנייה ל-2.5 קומות נוספות.

פינוי-בינוי: גם בפרויקט זה תבוצע הריסה של מבנה אחד או יותר ובנייה של פרויקט מגורים מודרני. פרויקט זה כולל לרוב שילוב של מבנים לטובת הציבור והפקעות שונות. לפרויקט זה קיימת דרישת סף על-פיה הפרויקט כולל לפחות 24 בעלי דירות קיימים וכי המתחם הוכר והוכרז כמתחם פינוי בינוי.

עסקה מכוח תמ"א 38

היבטי המס החלים בעסקאות אלה חלים כמובן הן על בעלי הדירות הקיימים והן על היזם. בעיני רשויות המס יש לראות בעסקאות מסוג זה כמכירה של זכויות בנייה על-ידי בעלי הדירות הקיימים ורכישת הזכויות הללו על-ידי היזם. התמורה עבור רכישת הזכויות משולמת לדיירים בדרך של מתן שירותי בנייה. לפיכך, אלמלא החקיקה שהותקנה במיוחד לעסקאות אלה, עסקת המכר הייתה חייבת במס שבח על-ידי הדיירים בגין מכירת זכויות הבנייה ובמס רכישה על-ידי היזם. על מנת לעודד ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, ניתן לדיירים פטור ממס שבח (בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק) בעוד שליזם לא קיים פטור ממס הרכישה.

פטור ממס שבח בעסקת תמ"א חיזוק (38/1) יינתן בתנאי שהתמורה הינה בשירותי בנייה לפי התמ"א ואינה במזומן, וכן כי חיזוק הבניין בוצע בפועל. שירותי בנייה יכולים לכלול: הרחבת דירות קיימות במבנה, התקנת מעלית, הסדרת חניות, הקמת מחסנים, בניית מרפסות ואף תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה כגון שכר טרחת עורך דין, שכר דירה בדירה חלופית והוצאות נוספות הקשורות ליישום התמ''א בלבד.

ככל שהתמורות שהתקבלו נכללות בשירותי הבנייה הללו בלבד, לא תחול על בעל הדירה חבות במס שבח. עם זאת, ככל שתתקבל בידי בעל הדירה תמורה נוספת (לדוגמא, תשלום נוסף במזומן), בעל הדירה יישא בחבות מס שבח בגין התמורה הנוספת.

מתן תמורות נוספות הינו דבר נפוץ, בעיקר באזורי ביקוש בהם לעיתים ישנם בעלי דירות אשר קיים קושי לתת להם תמורות בשירותי בנייה בלבד. לדוגמא, דייר שדירתו "כלואה" בין דירות אחרות באופן שלא ניתן להרחיבה, יקבל תשלום במוזמן כתנאי להסכמתו לתוכנית התמ''א.

ומה לגבי פרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) או תמ"א 38/3?

במקרים אלה הפטור יינתן בכפוף לכך שבעל הדירה יקבל דירת מגורים אחת (או שתי דירות מגורים באזור מוטב) וכי שטחה של הדירה החדשה לא יעלה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת של 25 מ''ר. במידה והתמורה הנוספת עולה על 25 מ"ר, נקבעו בחוק תנאים חלופיים של תקרות שווי לדירה החדשה. מאחר והריסת המבנה מלווה בתשלום הוצאות לבעלי הדירות, לרבות שכירות חלופית, הוצאות הובלה, שכר טרחה עורכי דין ועוד, החיל המחוקק את הפטור גם על תשלומים אלה.

בהסכמים שנחתמו עם יזמים עד 21 באוגוסט 2016 קיים צורך להבחין בין זכויות הבנייה הנוספות מכוח תוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38) לבין זכויות בנייה שלא נוצלו מכוח תוכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על השטח בו מבוצע הפרויקט. בעוד שזכויות מכוח התמ"א כאמור פטורות ממס שבח, זכויות מכות התב"ע חייבות במס שבח. במרבית ההסכמים בין יזמים ובעלי דירות, מס זה חל על היזמים, אשר נושאים בעלות זו ככל שלא הצליחו לנצל פטורים אחרים הקיימים בחוק מיסוי מקרקעין לדירות מגורים (כדוגמת דירת מגורים מזכה יחידה).

החל מיום 21.8.2016, בעקבות תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין, חל פטור ממס שבח על זכויות בנייה מכוח תוכנית בניין עיר (תב''ע) וזאת בנוסף לפטור החל על הזכויות מכל תמ"א.

ומה לגבי פינוי-בינוי?

רשויות המס רואות את עסקת הפינוי-בינוי מי שמורכבת בעצם משתי עסקאות: מכירה של הזכויות בדירה הקיימת ליזם, ורכישה בחזרה של הדירה החדשה מהיזם. במסגרת הטבת המס, מקבל בעל הדירה במתחם הפינוי-בינוי פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הקיימת, וזאת ככל שהתמורה אינה עולה על לפחות אחת משלושת החלופות לתקרת השווי אשר נקבעו בחוק:

שווי של דירת מגורים חדשה בגודל של 120 מ''ר באותו מתחם

שווי של דירת מגורים חדשה באותו מתחם ששטחה 150% משטח דירת המגורים הנמכרת (אך בכל מקרה לא יותר מ 200 מ''ר)

שווי של דירת מגורים חדשה אינו עולה על 150% משווי דירת המגורים הנמכרת בניכוי שווי זכויות בנייה נוספות.

תקרות שווי אלה רחבות מאד ביחס לתקרות השווי של תמ''א 38/2. בנוסף ובשונה מתמ''א, החוק מתיר לקבל בנוסף לדירה גם תמורה במזומן ככל שצירוף התמורות עומד בתקרות השווי האמורות. כאן המקום לציין כי ככל שהתמורה עולה על תקרת השווי, יחול מיסוי של החלק שעלה על התקרה בלבד (ולא על כל התמורה).

הטבה נוספת הינה למוכרים אשר מלאו להם 60 שנים ואשר מאפשרת להם לקבל תמורה במזומן מבלי לקבל דירה וזאת ככל שיעמדו בתנאים שנקבעו בחוק. לדוגמא, שימוש בכספי התמורה לרכישת זכות בבית אבות.

ומה לגבי מס רכישה בגין הדירה החדשה? רשויות המס רואות במוכר הדירה הקיימת כרוכש של הדירה החדשה, אך פוטרות אותו ממס רכישה ללא תקרה.

פטור ממס שבח - לא בכל מחיר

 הפטור מהמס חל כאמור במכירה של זכויות בנייה נוספות בגין דירה אחת בלבד בבניין, כך שאם יש ברשות אדם שתי דירות באותו בניין יחול לגביו הפטור ממס רק בגין זכויות בנייה שנמכרו בגין דירה אחת בלבד. כדי למנוע תכנוני מס נקבע, כי הפטור לא יחול במידה והדירה שזכויות הבנייה שלה נמכרות, הועברה לקרוב בפטור ממס במהלך 24 חודשים לפני מועד חתימת ההסכם עם היזם. אף-על-פי-כן, יתכנו מקרים שבהם תתאפשר סטייה מהחוק היבש וזאת כאשר התקבל אישור מקדמי מרשויות המס. כך למשל, בתחילת 2018 התקבלה החלטת מיסוי, אשר במסגרתה הותר לרוכש שרכש את הדירה מקרוב, כאשר הדירה נמכרה תוך שימוש בפטור ממס שבח בגין דירה יחידה, ליהנות מהפטור האמור ללא התחשבות בתקופת ה- 24 חודשים. בנוסף צויין בהחלטת המיסוי, כי ככל ששולם המס בעסקת המתנה, או שנוצל פטור ממס שבח בהתאם לפטור לדירת מגורים מזכה, ההוראה האנטי-תכנונית הינה חסרת נפקות.

כפי שניתן להבין, מורכבות העסקאות בתחום והחידושים בחקיקה מעלים לעיתים קושי בהתנהלות מול רשויות המס, הן בראי הדייר והן בראי היזם, והחלטות וצעדים בשלבים הראשונים של ההתחדשות העירונית בהחלט עלולים להשפיע רבות על תוצאות המס. על כן, מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום בכל שלב ושלב לאורך הפרויקט.

החלפת שטחים - רכישה ומכירה או עסקה פטורה?

מנגנון נוסף אשר נקבע במטרה להוציא אל הפועל פרויקטים של תמ''א, הינו פטור ממס רכישה ומס שבח בשינויים והצמדות של רכוש משותף בין דיירי הבניין (כדוגמת: חניה, גינה, מחסנים), ככל שהמכירה בוצעה בסמוך למועד מכירת זכויות הבנייה בפרויקט התמ''א וככל שלא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה. ללא הפטור, מוכר הזכות המשותפת היה מתחייב במס שבח ואילו הרוכש היה מתחייב במס רכישה.אם יש ספק אתם מוזמנים להתייעץ.

כתבות שאולי פיספסתם

*#