תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אל תתנו למס היסף להרוס לכם את הרווח בעסקת תמ"א 38

לאחרונה הופיע "מס קטן" והחל לעשות בעיות בסגירת הסכמי המכר ושמו מס יסף. אז מה זה מס יסף? מדוע היזמים לא מוכנים להתחייב לשלם אותו? ומדוע הדיירים לא צריכים לריב עליו?

בשוק ההתחדשות העירונית ובעסקאות התמ"א 38 השתרש הנוהל, שלא רק שמקבלים דירה חדשה ובמקרה הגרוע שדרוג לדירה וחיזוק לבניין, אלא שכל המיסים חלים על היזם.

עידו שחם

לאחרונה הופיע "מס קטן" והחל לעשות בעיות בסגירת הסכמי המכר ושמו מס יסף. אז מה זה מס יסף? מדוע היזמים לא מוכנים להתחייב לשלם אותו? ומדוע הדיירים לא צריכים לריב עליו?

פטורים בהתחדשות עירונית

 מס יסף, או באנגלית SERF TAX, הוא במקורו מס לעשירים והוא נגזר מהחלטות ועדת טרכטנברג. אך פקידי האוצר שינו אותו כך שיכה בכל שכבות העם. החוק קובע, כי ישולמו 3% נוספים למס הכנסה על אותו חלק מההכנסה החייבת של המוכר, שהיא מעל 641,880 שקלים (נכון לשנת המס 2018).

לכלל זה חריג כאשר מדובר בדירות מגורים. החריג במס בא לידי ביטוי אם מדובר בזכות בדירת מגורים שנמכרת בפחות מארבעה מיליון שקלים או בפטור. במקרים אלה לא יחויב המוכר במס. לכן, ברוב הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 וההתחדשות העירונית מתקבלים פטורים.

אם כך, היכן הבעיה?

היזמים מפחדים שבעלי הדירות בעסקאות פינוי-בינוי או תמ"א יבקשו להעמיס עליהם את מס היסף לרבות הוצאות נוספות. בבסיס חשיבת היזמים יש במקרה זה היגיון רב. לגישתם, צריכים לשלם מס רק אם הוא קשור לעסקה הספציפית ולא להיגרר לחיובים במס הכנסה שעלולים להגיע אחרי שנים, ולא כנגזרת של עסקת מכירת הדירה. אך כשכל צד מתבצר בעמדתו ולא רוצה לוותר נוצר מצב שאין עסקה וכולם מפסידים. כמו בפרדוקס "דילמת האסיר" הידועה של תורת המשחקים. לכן, לסיכום, בעסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38 רגילות אין צפי למס יסף ולכן אם היזם מבקש לא להתחייב לשלם אותו כדאי להסכים. שכן ברוב המקרים אין סיכון של מס יסף. הוא סתם מפחיד והורס עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38. בעברית בסיסית: חבל על הזמן.

מע"מ והתחדשות עירונית

לאחרונה פורסמה בעיתונות הכלכלית ידיעה לפיה רשות המיסים לא מתירה ניכוי הוצאות צבועות של הדיירים בפרויקטים להתחדשות או תמ"א 38.

לטעמי קל מאוד להעלות על הכתב טענות לקדושת חשבונית המס - כבסיס לחישוב המס במע"מ, אבל האם אפשר לטעון שהתשלום שמשלם יזם לעורך הדין של הדיירים אינו לטובתו של הפרויקט פינוי-בינוי ו/או תמ"א 38 ושל היזם?  האם בכלל יכול לקום פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 ללא עורך דין המייצג את הדיירים? האם באמת רשות המיסים רוצה שיאתגרו אותה בבתי משפט בעניין?

עמדתי היא, שעם כל הכבוד אפשר ורצוי לאתגר את עמדת רשות המיסים בבתי המשפט. אם יש ספק אתם מוזמנים להתייעץ

כתבות שאולי פיספסתם

*#