תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יזם על הגג

יזמים רבים מעדיפים להימנע מלנסות ולממש פרויקטים בבניינים בהם הגג מוצמד לחלק מהדירות. כדאי לדעת שיש מספר דרכים לפתור את הבעיה

אחת הבעיות הנפוצות המונעות בשנים האחרונות את מימושם של פרויקטי תמ"א-38 רבים במסלול עיבוי-בינוי הינה קיומן של דירות, הכוללות בנייה והצמדה של הגג (בדרך כלל דירות אלה מכונות "דירות גג" או "דירות דופלקס") בבניינים המיועדים להתחדשות.

גיא בטאט

במה דברים אמורים?

דירות הגג, השכיחות יותר בבנייה הישנה, הינן דירות בעלות שני מפלסים – מפלס הדירה עצמה, המצוי בקומה העליונה של הבניין, ומפלס הגג, בו בדרך כלל בנוי חדר נוסף המהווה חלק מאותה דירה ומרפסת גג המוצמדת אליה. עצם קיומן של דירות הגג בבניינים המיועדים להתחדשות (כמו גם במקרים בהם הגג העליון מוצמד לחלק מהדירות) יוצרת קושי משמעותי בקידום הפרויקטים, שכן בשונה מפרויקטים רגילים בהם היזם רוכש את הזכות להוסיף דירות חדשות בקומת הקרקע ומעל גג הבניין, הרי שבמקרים בהם הגג מוצמד לחלק מהדירות, היזם נדרש להסדיר מולם בנפרד את הזכות לבנות על הגג, בין בדרך של רכישת הגג ו/או תמורות אחרות, מה שמגדיל את סך ההוצאות של היזם לטובת הפרויקט ואף גורם לפרויקט להיות לא רווחי במקרים מסויימים. יש לציין כי באזורי ביקוש עם ערכי קרקע גבוהים, או בערים בהן הרשות המקומית העניקה זכויות בנייה מוגברות בפרויקטים של תמ"א-38, ישנם יזמים המוכנים לספוג את העלויות הללו.

שלוש אפשרויות

 בכל מקרה, במרבית המקרים, אף אם ישנה האפשרות להגיע להסכמות עם בעלי דירות הגג, הרי שהיזמים אכן נתקלים בבעיה הכלכלית כבדת המשקל הזו והיא מונעת לא אחת את מימושם של הפרויקטים הללו לדאבונם של הדיירים. ישנן שלוש דרכים אפשריות למימוש עסקאות במקרים כאמור: 

האפשרות הראשונה הינה מכירת המפלס העליון של הדירה, לרבות הגג הצמוד לה, ליזם. כלומר בעלי דירות הגג מוותרים על דירת הגג ונשארים עם דירה "רגילה" בבניין (הדירה במפלס התחתון אליה מתווספות תוספות הבנייה כביתר הדירות בבניין), בצירוף תמורה כספית. באפשרות זו ישנה חבות במס שבח בגין התמורה הכספית.

האפשרות השנייה הינה מתן שירותי בנייה מצד היזם לבעלי דירות הגג. לפי אפשרות זו, במסגרת הבקשה להיתר בנייה לפרויקט, היזם מבקש לפצל את דירת הגג לשתי דירות נפרדות - דירה במפלס התחתון (אשר אליה מתווספות תוספות הבנייה כביתר הדירות בבניין) וכן דירה במפלס העליון של דירת הגג הישנה (שגודלה תלוי בשטח היחסי של הגג הצמוד לדירתם); בעלי דירות הגג למעשה מזמינים מהיזם שירותי בנייה על חלקם בגג לצורך הקמת הדירה במפלס העליון כאמור. באפשרות זו, למעשה, היזם לא נדרש לרכוש זכויות מבעלי דירות הגג ובהתאם אין חבויות נוספות במס.

האפשרות השלישית הינה קבלת דירת גג חדשה בקומות העליונות החדשות של הבניין במקום דירת הגג הישנה. במסגרת פתרון זה מעבירים בעלי דירות הגג את דירתם הישנה ליזם ומקבלים במקומה דירת גג חדשה בקומות העליונות של הבניין. באפשרות זו עלולה להיווצר חבות מס, הנובעת מעמדתה של רשות המיסים, כי יש לראות בעסקה האמורה כעסקת חליפין בין בעלי דירות הגג ליזם, קרי, כמכירת דירת הגג הישנה ליזם ורכישת הדירה החדשה בקומות העליונות על ידי הבעלים.

עסקה משולבת לצורכי מס

 יש לציין כי עמדת רשות המיסים (כפי שהובאה בהחלטת מיסוי מס' 5285/13), היא שככל שהדירה העליונה בבניין הינה דירת פנטהאוז (במפלס אחד) וככל שלשם מימוש הפרויקט נדרשת הריסתה - אזי יראו את הפרויקט כעסקה משולבת לפי תמ"א 38/1 ביחס לכל יתר הדירות בבניין לצד עסקת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ביחס לדירת הפנטהאוז – ובהתאם מתן דירה חדשה חליפית בבניין לבעלי דירת הפנטהאוז (ככל שזכויות הבניה הממומשות הינן מכוח תמ"א-38 וככל ששטח הדירה החדשה לא יעלה על 25 מ"ר ביחס לדירה הישנה), הרי שעסקה זו תהיה פטורה מתשלום מס שבח.

לסיכום, על אף שיש מספר דרכים להתמודד עם הבעיה שנוצרת מקיומן של דירות הגג בתמ"א 38/1 הרי שעדיין יזמים רבים מעדיפים להימנע מלנסות ולממש פרויקטים בבניינים בהם הגג מוצמד לחלק מהדירות. לדעתנו ראוי כי המחוקק ייתן על כך את הדעת, על מנת לאפשר את מימוש הפרויקטים גם במקרים אלו. פתרון זה יכול להתממש או על דרך של מתן זכויות בנייה מוגדלות בבניינים אלו, או לחילופין בקביעת פטור ממס לאפשרויות 2 ו-3 לעיל.

כתבות שאולי פיספסתם

*#