תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדוע התחדשות עירונית בתמ"א 38-2 היא מגרש למקצוענים בלבד?

להיות היום יזם בתמ"א 38-2 מחייב מיומנות מקצועית גבוהה שלא הכרנו בעבר. זה נכון כמעט בכל הליך התמ"א - החל מחתימת החוזים עם בעלי הדירות, דרך הליכי התכנון, הרישוי והביצוע ועד מסירת המפתחות לדיירים. מדוע זה קורה ומה מומלץ לעשות?

מי זוכר שלפני עשרות שנים יזם שהיה לו כסף היה יכול לקנות במזומן מגרש ריק בתל-אביב ולבנות עליו בית מגורים ובכן, היו זמנים. מדוע? כיוון שהיו הרבה בעלי מגרשים בתל-אביב שלא היו מעוניינים להיכנס לכל התהליך הארוך והמייגע של תכנון-רישוי-ביצוע וכל מה שקשור בכך. כמו כן, המיסוי במכירת המגרשים היה יחסית נמוך.

זאב גינצבורג

השלב הבא באבולוציית הנדל"ן התל-אביבית הופיע כאשר לאותם מגרשים היו כבר מספר יורשים וכדי לפרק את השותפות ביניהם החלו להתבצע, פרט למכירת מגרשים, עסקאות קומבינציה, שאפשרו למוכרי המגרש לקבל גם כסף וגם דירות.

מיעוט מגרשים ריקים ומיסוי כבד על מכירה במזומן גרמו אפוא למצב שסיבך מאוד את ענף הבנייה למגורים, ששיווע לעסקאות מסוג אחר לחלוטין. והנה הגיע הגואל ליזמים בתל-אביב בדמותו של חוק תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2.

עסקת קומבינציה בלבוש אחר

יש הרבה יזמים, ואני ביניהם (כמהנדס בניין וכקונסטרוקטור), שנרתעים מביצוע עסקאות בתמ"א 1, מאחר ולדעתנו גם הקונסטרוקטור וגם הקבלן המבצע אמורים להיות מהשורה הראשונה ובפועל לא כך היא.

וכאן הגיע לפתחנו תמ"א 38-2 הריסה ובנייה מחדש, המאפשרת בעצם לרכוש מספר יחידות קרקע מבעלי הדירות על-ידי בניית הדירות לבעלי הדירות מבלי לרכוש את אותן יחידות קרקע במזומן, ובעצם ניתן  לראות כי לפנינו עסקת קומבינציה בלבוש אחר.

לפני מספר שנים, ובאם היזם ראה את עצמו  "צייד" מהשורה הראשונה, הוא יכול היה בעזרת קשרים עם בעלי הדירות, או קשרים אחרים, לכוון את עצמו לאזורים שבהם הוא היה מעוניין לקדם ולבצע עסקאות תמ"א 38-2. אולם, בשנים האחרונות גם החברות הגדולות המובילות בארץ הצטרפו למרוץ בשיא המרץ ונוצר מצב שהחברה היזמית מתחרה עם עוד כעשר חברות על אותו הפרויקט, כאשר המפרט הטכני הנדרש על-ידי בעלי הדירות רק עולה ועולה והרווחיות בדו"חות האפס שהייתה בתחילת הדרך מעל ל-20% ירדה לכדי 15% עד 16%.

אם לוקחים בחשבון שיש הרבה חברות יזמיות, שלא הביאו בחשבון את היטלי ההשבחה הגבוהים שנדרשים היום בתל-אביב, מגיעים למסקנה שהתחרות הגוברת, כאשר דרישות בעלי הדירות ואי-הוודאות (הבלתי נצפה מראש) מביאים אותנו, היזמים, לרמות סיכון גבוהות ביותר.

אבל מה לעשות, תמ"א 38-2 הריסה ובנייה מחדש היא היום הפתרון הכמעט יחידי ל-20 שנים הקרובות בתל-אביב ליזמים שעוסקים בבנייה למגורים.

לבדוק את התכנון האדריכלי

ומה נדרש בעצם מהיזמים לעשות היום, כאשר יש הנחיות מרחביות חדשות של העירייה, יש דרישה לשטח חלחול של 15% משטח המגרש ועוד הנחיות רבות כהנה וכהנה?

על היזמים להקדיש חלק ניכר מזמנם לבדיקת התכנון האדריכלי, כיוון שתכנון לא נכון של הדירות לצורך מכירה, מיקום לא נכון של הממ"דים ותכנון לא-יצירתי וקומפקטי, בין השאר של החניונים, עלול להעלות באופן ניכר את עלויות הביצוע. יש לקחת בחשבון גם עלויות נוספות כבדות בתל-אביב עקב הימצאותם של מי תהום.

ולסיכום, להיות היום יזם בתמ"א 38-2, מחייב מיומנות מקצועית גבוהה שלא הכרנו עד לפני מספר שנים. זה נכון כמעט בכל הליך התמ"א - החל מחתימת החוזים עם בעלי הדירות, דרך הליכי התכנון, הרישוי והביצוע ועד מסירת המפתחות לדיירים. אז שלא תגידו שלא אמרנו לכם!

כתבות שאולי פיספסתם

*#