תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מסמך המדיניות החדש של עיריית חיפה מבריח את היזמים משכונות הכרמל

בחודשים האחרונים פרסמה עיריית חיפה מספר מסמכי מדיניות חדשים בנושא תכנון העיר, על פיהן נראה כי בשכונות הכרמל הולכות להצטצמצם באופן משמעותי זכויות התמ"א וזאת בניגוד לתוכנית התמ"א המקורית. האם עיריית חיפה גוזרת על תושבי הכרמל להמשיך לחיות בבתיהם הישנים ללא סיכוי להתחדשות עירונית?

חיפה
Pixabay

לפני כשבוע נערך בפטריקס בר במרכז הכרמל שבחיפה, אירוע של תמ"א ובירה, אותו ערכה חברת CitySquare – חברה המלווה פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, ומספקת כלים מתקדמים להתחדשות עירונית באמצעות פלטפורמה דיגיטלית. באירוע נכחו יזמים, אדריכלים ועו"ד מהתחום, הפעילים בעיר, וכמובן גם דיירים תושבי העיר חיפה, שהגיעו כדי לשמוע סקירה על עתיד ההתחדשות העירונית בעיר חיפה, ומהם הדברים שעל הדיירים לבחון בטרם חתימת ההסכם עם היזם. במהלך האירוע, פאנל המומחים העניק לדיירים כלים פרקטיים לקידום תהליך של תמ"א ודן בשאלה האם כדאי לקדם תמ"א או פינוי בינוי. במהלך הדיון, עלתה הטענה שעל אף שחיפה היא העיר השלישית בגודלה בארץ, היא לא מתקדמת למקום בו נמצאות נתניה, גבעת אולגה או הקריות, מבחינת בנייה והתחדשות. פאנל המומחים טען פה אחד כי הפתרון היחיד לפיתוח וקידום העיר הוא רק דרך התחדשות עירונית של השכונות הישנות, והיכן שלא ניתן לקדם פרויקטים של פינוי בינוי או לבנות מגדלים, יש לקדם את התמ"א.

במסמך המדיניות שפורסם בשבועות האחרונים באתר עיריית חיפה ניתן לראות את הקפיצה המשמעותית בגידול יחידות הדיור באמצעות פרויקטים של תמ"א בעיר חיפה מאז שנת 2010, בה נוספו 6 יחידות דיור לעומת כ-150 פרויקטים ב-2014, שמספרם הוכפל כעבור שנתיים והגיע ב-2016 לכ-300 יחידות דיור נוספות. גדילה זו הגיעה לשיאה בשנת 2018 בה נוספו 677 יחידות דיור לעיר חיפה, נתון אשר הציב בשנה זו את חיפה כעיר השנייה בארץ המובילה בקידום תמ"א. במסמך מוצגת סקירה של מבני ציבור, השכונות בהם הם מצויים והיכן ניתן או לא ניתן לבנות ולהרחיב על מנת לתת מענה לגידול באוכלוסייה באמצעות הוספת יחידות דיור בשכונות השונות. 

מה המשמעות של מסמך המדיניות, ובמה הוא שונה מתוכנית מתאר?

"כדי להכין תוכנית מתאר ולאשר אותה נדרש תהליך ארוך, הכולל בין היתר פרסום, התנגדויות ואישורים, על מנת לקצר את הדרך, העירייה עורכת תוך מספר חודשים מסמך מדיניות שמתייחס לחוקים שהיא קובעת בחלקים מסוימים בעיר, ומאשרת אותו בוועדה מקומית. העירייה מפרסמת את המסמך על מנת שהציבור יוכל להתערב ולתת פידבק. בהמשך העירייה בודקת את התגובות, דנה בהם ומחליטה בוועדה מקומית אם לאשר את המסמך כפי שנכתב או לערוך בו מעט שינויים, ומהרגע שהוא מאושר בוועדה מקומית, היזמים והמתכננים צריכים להיצמד למסמך ולתכנן על פי מה שנקבע בו, וגם וועדה מחוזית וועדות ערר מגבות את העיריות בעניין זה", אומר האדריכל אריה מאייר, בעל משרד "מאייר אדריכלים".  

מהן הבעיות העולות ממסמך המדיניות החדש שפרסמה לאחרונה עיריית חיפה?

אדריכל אריה מאייר
יח"צ

"כל מי שירצה בעתיד לקדם פרויקט של תמ"א באזור הכרמל, יקבל פחות תמריצים", אומר אריה מאייר ומוסיף כי עיריית חיפה החליטה להעביר את מאסת הבנייה באמצעות התחדשות עירונית משכונת הכרמל לשכונות אחרות כמו הדר, עיר תחתית, קמפוס הנמל, קריית שפרינצק, נווה שאנן, קרית אליעזר ועוד. בשכונות אלו כמעט ולא הייתה בנייה במסגרת התחדשות עירונית בשנים האחרונות, משום שהיזמים העדיפו לקדם פרויקטים של תמ"א באזור הכרמל, היכן ששווי הקרקע גבוה יותר מכל שכונה אחרת בחיפה, ואכן בשנים האחרונות רוב הפרויקטים של תמ"א 38 רוכזו בשכונות הכרמל. יש לציין, כי העירייה מעודדת חיזוק ובנייה בציר מוריה, הציר הראשי של הכרמל. "העירייה טוענת שבשל הגידול ביחידות הדיור באזור הכרמל, קיים כעת עומס על התשתיות העירונית ומוסדות הציבור, ותוספת של יחידות דיור באזור רק תגביר את העומס ותותיר את התושבים ללא מענה".

>> לליווי תהליך התחדשות עירונית ללא עלות

לדברי אריה מאייר, העירייה הציבה יעד – תוספת של 20% ליחידות הדיור הקיימות בשכונות הכרמל, יעד זה נמצא בהלימה לעומס האפשרי על התשתיות באזור. "בנוסף לפרויקטים שנעשו והבקשות הקיימות, כנראה שאנו מתקרבים ליעד של 20% תוספת, וזו הדרך שלה לעצור. אמנם, יש בזה הגיון אך מצד שני להגיד ליזמים שיבנו קומה וחצי, כאשר אין בכך כדאיות כלכלית עבורו, זה בעצם לומר לא יהיו פרויקטים של תמ"א בכרמל וכל אלפי הבתים הישנים שיש, יישארו כפי שהם היום".

אדריכל ישראל גודוביץ'
ראיין

במסמך מציגה עיריית חיפה גם את "מסלול הדיירים", זו למעשה אלטרנטיבה לדיירים אשר מעוניינים לקדם פרויקט של תמ"א ללא יזם. במסלול זה נשלחים הדיירים לממן באופן פרטי חלק מהפרויקט. כך למשל בשכונות כמו אחוזה וכרמליה בהם ניתנת תוספת של קומה אחת קרי 2 יחידות דיור, התמורות שיינתנו לדיירים הן תוספת של ממ"ד, מרפסת 12 מ"ר, ללא מחסנים, ובנוסף כל דייר יצטרך לשלם כ-80,000 ש"ח מכיסו הפרטי, במרכז הרמל והכרמל הוותיק אמורים הדיירים לשאת בהוצאות של כ-40,000 ש"ח. "אני לא רואה דיירים מוציאים מכיסם הפרטי , מדובר באנשים שלא בקיאים בנושא וצריכים לשכור בנוסף מומחים בתחום, זה מסתכם במאות אלפי שקלים ובמציאות אין סיכוי ממשי שהדבר יקרה".

האם יש ביכולתם של תושבי כרמל להשפיע בנושא? 

"המסמך שפתוח לציבור באתר עיריית חיפה, הוא עדיין לא סופי. תושבי העיר אמורים לקרוא ולכתוב את הערותיהם. נערכה פגישה עם ראשת העיר עינת קליש רותם בהשתתפותי ובהשתתפות אדריכלים ויזמים הפעילים בעיר חיפה לפני כשבועיים בה הסברנו את הבעייתיות במסמך. ראשת העיר אמרה בתוקף שמטרתה לגרום לכל היזמים לא לבנות בכרמל אלא במקומות אחרים בחיפה משום שעיריית חיפה לא יכולה לעמוד בדרישת התשתיות בכרמל, קיימת מגבלת רוחב לכבישים, מגבלת ביוב וכו'. דעתי היא שאם יש בעיה בתשתיות צריך לטפל בה, עיר לא יכולה לעצור את ההתפתחות בגלל בעיה בתשתיות, היא צריכה לפתח אותן", אומר אריה מאייר ומוסיף שכמי שנולד וגדל בחיפה, ופעיל בה בפן התכנוני, נושא זה יקר לליבו. "רוב הפרויקטים שלי היו בחיפה, למעשה ביצעתי למעלה מ-100 פרויקטים בכרמל בשנים האחרונות במסגרת תמ"א 38, צריך למצוא כאן דרך ביניים שתיטיב עם כולם, תמ"א זו הדרך היחידה לחדש את הבתים בכרמל".

הכרמל הוא לא העתיד של חיפה

יוסי כהן, מנכ"ל נקסט אורבן, חברה להתחדשות עירונית הפעילה בעיר חיפה הוא אחד התומכים במסמך המדיניות החדש של חיפה. "זו בשורה לעיר חיפה", אומר יוסי כהן, "עד כה לא הייתה מדיניות בתחום ההתחדשות העירונית, ובחיפה נבנו בעיקר פרויקטים של תמ"א 38 הריסה או חיזוק אך פחות תכננו מתחמים של פינוי בינוי. המדיניות החדשה מדברת על קידום מתחמים, שיטפלו בשכונות שלמות במבני ציבור ומסחר, בבנייה נמוכה או גבוהה ועירוב שימושים. לטעמי האישי, כך בונים ומתכננים עיר, דבר שלא קרה ב-30 השנים האחרונות בחיפה. אני מברך על המדיניות החדשה, וחושב שהעתיד והפוטנציאל של חיפה יוכל להתפתח רק על ידי פיתוח השכונות ופיתוח מתחמי התחדשות עירונית, דבר אשר יגרום לכל שכונות החוף להתפתח ולא להישאר מאחור. התמ"א תמה מזמן. יש מקומות שלא מן הנמנע שיצטרכו לעשות תמ"א אבל זה יהיה ברמה נקודתית".

שלבי עליית הערך בדירה ממוצעת בחיפה

>> לליווי תהליך התחדשות עירונית ללא עלות

ומה עם שכונות הכרמל? "יש שכונות בכרמל שהן כלואות, אין כניסה ואין יציאה, ובעייתי לפתח בהם פרויקטים של תמ"א 38 אשר מעמיסים על התשתיות. מאידך אי אפשר לבצע בכרמל פרויקטים של פינוי בינוי משום שיש בניינים בודדים ולא רכבות, ולא ניתן לבנות לגובה. ראשית יש לפתוח צירים נוספים בשכונות לכיוון יציאה מהעיר, ורק לאחר מכן אפשר לחשוב איזה פתרון ניתן ליישם. הפוטנציאל הגדול של חיפה תלוי ועומד במתחמי פינוי בינוי ולא בתמ"א נקודתי, רק כך אפשר להביא את חיפה למקום שהיא צריכה להיות, ולטעמי זו האג'נדה של ראשת העיר החדשה. כחברה בתחום ההתחדשות העירונית, אנחנו יוזמים פינוי בינוי במתחמים שלמים בנווה שאנן, הכרמל הוא אזור נחשב אבל הוא לא העתיד של חיפה".

אם הייתי תושב הכרמל, הייתי מגיש בג"ץ

האדריכל הידוע ישראל גודוביץ', מי שהיה בעברו מהנדס העיר תל אביב, רואה בחומרה את הצעד שהחליטה לנקוט עיריית חיפה, ומי שעומד בראשה. "כאשר המדינה קובעת שתוכנית מתאר ארצית חלה על כל המדינה, מה כוחה של רשות מקומית לשנות אותה? מאות אלפי דירות בסכנת התמוטטות, והכנסת דנה ביום שאחרי במקום ביום שלפני".

בעקבות פרויקטי תמ"א 38 בחיפה

לדברי גודוביץ' הוא היה היוזם הראשי של תמ"א 38 וכתוצאה מזה, התמנה ליו"ר אגודת האדריכלים ומתכנני הערים בישראל, יחד עם פרופ' יחיאל רוזנפלד מהטכניון נאבק על התמ"א עד שהתוכנית התקבלה. "היום, אחרי שהיא אושרה, כל רשות מקומית תרגמה את התוכנית לעברית שהיא מדברת. בתל אביב רוצים רק הריסה ובנייה, ברמת גן אותו דבר, ועכשיו ראשת העיר חיפה החליטה לעשות סגרגציה בעירה, התמ"א ארצית ועליה לכבד זאת. אני מאוד כועס על כך ולא מקבל זאת. הכנסת צריכה לעצור את מה שקורה, אבל כרגע היא לא מתפקדת. מרגיז אותי שנלחמנו ושכנענו לקדם את התמ"א, וכשגילו שבדימונה ובקרית שמונה שזה לא כלכלי לעשות תמ"א, נתנו מענה ופתרון לחוסר הכדאיות הכלכלית, אבל ראשת העיר חיפה לא מציעה רפואה לבעיה, היא פשוט מכריזה שתושבי הכרמל אינם ראויים לתמ"א 38".  

גודוביץ' מתקומם על כך שראשי רשויות מקומיות או פקידים בכירים לוקחים את הרשות לפרש תוכנית מתאר ארצית. "אין לה (ראשת העיר חיפה) זכות לשנות תוכנית מתאר ארצית, מי היא שתקבע? האם היא מעל לכנסת? אם לא נציב גבולות לראשי רשויות הם יעשו מה שהם רוצים, ולא בטוח שזה יהיה נכון. לא לחינם זה נקרא רשות מקומית. אם היה לי כוח ולא הייתי בגילי המופלג, הייתי מגייס את כל תושבי הכרמל כדי שיגישו תביעה משפטית, משום שהיא פועלת שלא כחוק. אם הייתי תושב המקום אין לי ספק שהייתי מגיש נגדה בג"ץ. פסילת חוק מדינה זו חתרנות ולא מותר לאף ראש עיר לעשות בחצרו כבשלו".

** עיריית חיפה בחרה שלא להגיב לכתבה

>> לליווי תהליך התחדשות עירונית ללא עלות

כתבות שאולי פיספסתם

*#