תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרשויות נוטות לכיוון פינוי בינוי? המשמעות: 700 שנים עד להשלמת חיזוק הבניינים בישראל

על פי תחזיות, עד שנת 2040 שיעור האוכלוסייה בישראל יעמוד על למעלה מ-13 מיליון נפש, וצפיפות האוכלוסין בארץ תהיה גבוהה יותר מאשר בהודו. כמענה לגידול המהיר באוכלוסייה, החליטה המועצה הלאומית לכלכלה להציב יעד של כ-2.6 מיליון דירות נוספות בשוק הדיור באמצעות התחדשות עירונית

תל-אביב
pixabay

אחוזי מימוש זניחים של התחדשות עירונית בערים הגדולות

על פי מחקר מקדים שנעשה במסגרת החוק להתחדשות עירונית, נמצא כי בשלוש הערים הגדולות חיפה, ירושלים ותל אביב, ישנם כ- 288,000 יחידות דיור שנבנו לפני 1980. נתון זה הופך אותם לבעלי פוטנציאל לקידום התחדשות עירונית, משום שהתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, (413) נכנס לתוקפו בשנת 1975 ונאכף רק החל מינואר 1980. בנוסף, העובדה שמדובר בערים גדולות אשר הביקוש לדיור בהם הוא גבוה, וערך שווי הקרקע גבוה אף הוא, בעיקר בערים תל אביב וירושלים, הופכת אותם למתאימים למימוש התחדשות עירונית.

אך למרות הפוטנציאל העצום מבחינת היקף יחידות הדיור, המימוש בפועל של התחדשות עירונית בערים תל אביב, חיפה וירושלים הוא כמעט זניח. מספר יחידות הדיור המאושרות לפינוי בינוי בשלושת הערים יחד הוא 5,249 – ובאחוזים 1.8% מכלל יחידות הדיור, כאשר מספר יחידות הדיור המאושרות לפינוי בינוי בתל אביב כמעט כפול מזה שבירושלים. מספר יחידות הדיור משלב הבקשה בתמ"א 38, מגיע ל-11,148 (3.87%) יחידות דיור בשלושת הערים הגדולות, כשגם כאן תל אביב מובילה בהפרש ניכר מול חיפה וירושלים. כשמחברים יחד את שני המסלולים של התחדשות עירונית, מגיעים לאחוז מימוש נמוך של 5.6% בלבד. ההערכה היא כי ייקח לנו לפחות עוד כשלוש מאות שנים להשלים את חיזוק הבניינים.

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

נתוני הלמ"ס מצביעים על כך, שיותר ויותר רשויות מקומיות נוטות להעדיף פרויקטים של פינוי בינוי על פני פרויקטים של תמ"א 38. בשנת 2018 החלו בבניית 3,794 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי לעומת 2,364 יחידות דיור בשנת 2017 – עלייה של 60%. לעומת זאת, ב-2018 החלו בבניית 2,770 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי) לעומת 3,204 יחידות דיור ב-2017 – ירידה של כ-14%. בפרויקטי תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) נרשמה ירידה קלה של 2%. מספר הולך וגדל של רשויות מקומיות מצהירות על ביטול תמ"א 38 במתכונתו הנוכחית והליכה למסלול של פינוי בינוי בלבד. שינוי זה יוביל לכך שהשלמת חיזוק הבניינים יארך כ-700 שנים.

תל-אביב
pixabay

כיום ישראל מדורגת במקום ה-34 בדירוג הצפיפות העולמי. אם מתבוננים בשטח המדינה – 22 אלף קמ"ר, רק כ-1,100 קמ"ר מוקצה לתושבים. הצפיפות במחוזות ת"א, ירושלים וחיפה כיום היא 1,870 נפש לקמ"ר. בעוד כ-20 שנה, על פי תחזיות, הנתונים יגדלו באופן משמעותי ויגיעו ל - 2,660 נפש לקמ"ר. בעיר בני ברק לדוגמא יש כיום כ- 26 אלף תושבים לקמ"ר, והיא נחשבת לאחת הערים הצפופות ביותר בעולם. הצפיפות העירונית בתל אביב מדורגת במקום 5 בעולם אחרי מומביי ובנגלדש עם 12.5 אלף תושבים לקמ"ר.

על פי הנתונים הקיימים, כפי שאנו רואים זאת וממחקר שביצענו באתר CitySquare, אתר המנגיש בשקיפות מידע לציבור אודות התחדשות עירונית בנכסיו (ראה מסגרת). רצוי לשלב את שני המסלולים תמ"א 38 ופינוי בינוי על מנת לעמוד בקצב גידול הביקוש לדיור, וכן, על מנת לתת מענה איכותי בשכונות השונות

שכונת חרוזים ברמת גן מימשה את מלוא פוטנציאל ההתחדשות העירונית

עד לבחירות האחרונות לרשויות המקומיות, רמת גן נחשבה לעיר הדגל של ההתחדשות העירונית. במהלך  שנים רבות קודמו פרויקטים של תמ"א 38 בתחומי העיר, שראתה חשיבות רבה בחיזוק היסודות של מבני המגורים. כ-70% מהתחלות הבנייה בעיר, ורוב עסקאות הנדל"ן בשנים האחרונות היו במסגרת תמ"א 38.

בשכונת החרוזים, שתחומה בין פארק הירקון ומתחם הבורסה, נרשמה גדילה של כ-1000 יחידות דיור בעשור האחרון במסגרת תמ"א. נתונים אלה הופכים אותה לשכונה המובילה ברמת גן בהיקף ההתחדשות העירונית. על פי נתוני האתר CitySquare 36 פרויקטים בשכונת חרוזים ממתינים להיתר, 28 פרויקטים זכו להיתר בשכונה, 11 פרויקטים הושלמו. אחוז המבנים הכלכליים בה עומד על כ-94% מתוכם, אחוזי המימוש עומדים על 45%. פרויקט תמ"א 38 ישפיע על עלייה של כ-1,426,000 שקלים בממוצע בדירה בשכונת חרוזים.

מתחם נגבה היא השכונה השנייה ברמת גן בהיקף פעילות ההתחדשות העירונית בתחומה. 63 פרויקטים ממתינים להיתר בניה, 30 פרויקטים הם בעלי היתר, ו-42 פרויקטים בשכונה כבר הושלמו. מתוך 88% מבנים כלכליים, עומד המימוש בשכונה על 33%. פרויקט תמ"א 38 ישפיע על עלייה של כ-362,000 ש"ח בממוצע בדירה בשכונת מתחם נגבה.

אך מאז כניסתו של שאמה הכהן לתפקיד ראש עיריית רמת גן, נבלמה תנופת ההתחדשות העירונית בשל התנגדותו לקידום תמ"א 38. באירועי נדל"ן בשנה האחרונה הדגיש שוב ושוב שאמה הכהן כי המדיניות בעירייה השתנתה ולא יינתנו יותר אישורים גורפים כפי שניתנו בעבר. שאמה הכהן התנה את המשך קיומה של ההתחדשות העירונית ברמת גן בתוספת של תשתיות חדשות לעיר, שטחי מסחר והיטלי השבחה.    

עמדתו הקשיחה של שאמה הכהן בנושא התחדשות עירונית, הביאה לעתירה לבית המשפט המחוזי של התאחדות הקבלנים נגד העירייה. בחודש האחרון נשלחה חוות דעתו של היועמ"ש אביחי מנדלבליט בנושא העתירה ובה צוין כי "מדיניות התמ"א של עיריית רמת גן אינה סבירה ועליה להתבטל". מוקדם לומר מה יהיו תוצאות העתירה, אך נכון לעכשיו נראה כי רמת גן לא תמשיך להיות בין הערים המובילות להתחדשות עירונית בשנים הקרובות.

50,000 יחידות דיור בשמונה ערים שונות

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה לאחרונה על מהלך חדש, ובו היא תשקיע 12 מיליון שקלים בתכנון של למעלה מ-50,000 דירות, בשכונות שונות בשמונה ערים ברחבי הארץ: שכונת קרית משה בטבריה, שכונת כנען בצפת, שכונות קריית שפרינצק ורמת שאול בחיפה, אזור לב העיר בכפר סבא, שכונת יוספטל בפתח תקווה, שכונת עמידר ברמת גן, שכונת בן גוריון בגבעתיים ושכונת ג'סי כהן בחולון. על פי הערכות ברשות, למהלך יש פוטנציאל לחידוש של כ-50 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ. בשכונות אלו קיים פוטנציאל להתחדשות עירונית ומאידך אין כדאיות כלכלית. בחלקן כמו לדוגמא שכונת כנען בצפת ושכונת קרית משה בטבריה יש סיכון סיסמי גבוה והצורך בחיזוק בניינים הוא קריטי. לאחר שיושלם תכנון התכניות בשכונות הוותיקות של הערים, יזמים פרטיים יקדמו תכנון מפורט ויוציאו לפועל את הבנייה בשיתוף הרשויות המקומיות, ולאחר קבלת הסכמה מבעלי הדירות.

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

כתבות שאולי פיספסתם

*#