תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הכל או כלום: איך ייראה העתיד של תחום ההתחדשות העירונית?

לאחרונה הודיע מינהל התכנון על החלטתו שלא להמליץ במאי 2020 על הארכה מחודשת של תוקף תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, המוכרת כתמ"א 38/1. כיצד נתפסת עמדה זו בעיני הרשויות המקומיות, ואיך צופים ראשי הערים את פני ההתחדשות העירונית לעתיד לבוא?

תל אביב
ID 154207191 © Alexander Donin | Dreamstime.com

אנחנו לא אוהבים לתכנן קדימה, בישראל יש תחושה שכל צעד שנעשה הוא בשל צו השעה או מצב חירום, שייתכן והיו נמנעים אם היינו עוצרים לרגע ומכלכלים מראש את צעדנו. כך גם בעולם הנדל"ן, בשנת 2005 הוחלט על תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, מאז הוארכה התוכנית פעמיים, למרות שכבר במהלך גיבושה עלה כי בשל העברתה לשוק הפרטי, יישומה יהיה תלוי כדאיות כלכלית של יזמים. מכאן שדווקא באזורים מועדים המצויים בפריפריה, התוכנית כפי שהיא לא תצלח ויעלה צורך בהסדרים כלכליים משלימים. הבנות אלו לא הובילו ליישום תקנות נוספות שיסייעו לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, כך כשלה התוכנית מלממש את ייעודה הראשי.

החלטת מינהל התכנון לפיה תמ"א 38/1 לא עמד ביעדיו ויש לבטלו, מחייבת כעת למידה של הליקויים ותכנון לטווח הרחוק. חיזוי לטווח ארוך בכל הנוגע לתהליכים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, הוא הרעיון שעומד מאחורי יצירת הפלטפורמה סיטיסקוור, שמהותה היא הנגשה של מידע שקוף לציבור אודות התחדשות עירונית (ראה מסגרת). באתר ניתן לקבל כלים ולעבור תהליך בירור ראשוני אודות כדאיות פרויקטים של תמ"א או פינוי בינוי במקום המגורים. ליאור גוזס ואלירן סימוני הדמויות שעומדות מאחורי סיטיסקוור החליטו לעשות שימוש חכם בביג דאטה הנוגע לעולם ההתחדשות העירונית, למפות ולנתח אותו על מנת להנגיש אותו לכלל הציבור. המידע המרתק שאספו ייחשף במדריך להתחדשות עירונית שייצא לאור בנובמבר הקרוב.

תמ"א 38/1 אמנם כשל ברוב אזורי הפריפריה אך הוא נחל הצלחה יחסית במרכז הארץ. מהי עמדתם של ראשי הרשויות המקומיות במרכז, בנוגע לגזירת מינהל התיכנון בנושא התמ"א?  

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

תל אביב: מעדיפים מתחמים של פינוי בינוי

תל אביב היא העיר המובילה במספר הפרויקטים של התחדשות עירונית המתקיימים בתחומה. על פי בדיקה שערכה חברת סיטי סקוור, למעלה ממחציתם הם פרויקטים של חיזוק הבניין והשאר הם פרויקטים של תמ"א 38/2. רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים באזור הצפון הישן (החלק הצפוני), ובלב תל אביב. בשנת 2018 אושרה תוכנית הרבעים אשר בעקבותיה צפויות להתווסף לעיר כ-5,000 יחידות דיור חדשות, רובן באמצעות פרויקטים של תמ"א 38/1.

לדברי תת אלוף במיל' רועי אלקבץ, חבר המועצה ויו"ר להתחדשות עירונית במועצת העיר תל אביב, תמ"א 38 הייתה בשעתה נכונה ותרמה במשך תקופה ארוכה לפיתוח עירוני והתחדשות. אך לשיטתו, המתכונת הטובה והנכונה יותר לתל אביב, היא מתחמים של פינוי בינוי, כמו שנעשה כיום ביד אליהו ובנווה שרת.
"בניגוד לתמ"א 38 העוסקת במענה נקודתי לרחוב מסוים ושכונה מסוימת, וארגון מחודש אד הוק של אותו בניין, תכנון עירוני ארוך טווח צריך להיעשות מתוך ראייה אורבנית כוללת שמתחשבת בצרכי הקהילה בעשורים הקרובים, במשאבים ושירותים הציבורים, במוסדות חינוך ושטחים פתוחים ובמתכונת כזו היא מאפשרת תכנון עירוני עדכני, רחב ויותר מותאם, בעיקר לאור הגידול הדרמטי הצפוי באוכלוסייה בישראל", אומר אלקבץ ומציין כי גם אם תתפזר העמימות לגבי הצהרת מינהל התכנון ותמ"א 38 אכן תסיים את תפקידה ההסטורי, נכון והוגן יהיה ליצור מנגנון של הוראות מעבר אשר ייתן וודאות ואפשרות לכל מי שהתחיל בתהליך ועשה צעדים משמעותיים בו לסיים אותו, ואולי יש לתת מקום למקרים ספציפיים שכן יתמכו בתמ"א.

פרויקטים של פינוי בינוי אשר יותר ויותר רשויות מקומיות תומכות בהן, אורכים זמן רב, לעיתים עשוי פרויקט להימשך 15-20 שנה. לדברי אלקבץ מחויבת להיות במקרה זה חקיקה שמאיצה את התהליכים והעשייה של כל הנוגעים בדבר כדי לקצר תהליכים של פינוי בינוי, כך שאנשים יוכלו להאמין בהיתכנותם של פרויקטים אלו וכדי שנוכל לראות את הפרויקטים עומדים לאחר 5-7 שנים במקום 10-15 שנה כפי שקורה היום.

ברמה הארצית, מאמין אלקבץ שפרויקטים של פינוי בינוי יתפסו מקום מרכזי בתהליכי ההתחדשות העירונית. "הגישה הרווחת בקרב ראשי ערים בגוש דן, היא מעבר למתחמים באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי, ההנחה שלי היא שזה יילך לשם. מקבלי ההחלטות במשרדי הממשלה מבינים שהגידול הצפוי מחייב פרויקטים רחבים, אך יש לשמר את היכולת של בעלי דירות להוסיף ממ"ד לדירה שלהם בכל דרך". מכיוון שהכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית היא במרכז הארץ, לדברי אלקבץ המדינה תצטרך להוציא מכיסה ולעודד באופן אקטיבי פרויקטים של פינוי בינוי באזורים בהם הכדאיות הכלכלית של היזמים פחותה כמו לדוגמא בבאר שבע. "בשנות ה-50 המדינה בנתה והיום היא מבקשת מהיזמים שישקיעו אבל הם לא צריכים להפסיד. הרצון הבוער לפתח את הפריפריה וערים אחרות הזקוקות להתחדשות עירונית למול הכדאיות הכלכלית הפחותה של היזמים היא דבר שדורש פתרון". 

ומהו החזון שלך לגבי ההתחדשות העירונית ברמה המקומית? "תל אביב במילכוד מסוים", אומר אלקבץ, "היא חייבת להתחדש, באותה עת יש גידול עצום באוכלוסייה בישראל וצורך בעוד דירות, ועלות הדירות בתל אביב גבוהה כי יש לה ביקוש גבוה, זה יוצר מורכבות לא פשוטה. פינוי בינוי הוא תהליך תכנוני עדיף יותר גם בישראל וגם ברמה העולמית, אך יש כאן צורך באיזונים רבים".

פתח תקווה: ההתחדשות העירונית היא העתיד של העיר

תנופת הבנייה בפתח תקווה בעשור האחרון הייתה גבוהה מאוד. לעיר נוספו כ-20 אלף יחידות דיור חדשות בעיקר בצפון ומזרח העיר, רובן בבנייה חדשה ובתוספת של שכונות חדשות כמו אם המושבות. תוספות הבנייה החדשה, השאירו את פתח תקווה הרחק מאחורי ערי המרכז בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

פתח תקוה
אודי שטיינוול, מתוך אתר פיקיויקי

לעיריית פתח תקווה, ובעיקר למי שכיהן בראשה בחמשת השנים האחרונות - יצחק ברוורמן - נוצרה תדמית של מתנגד להתחדשות עירונית. תדמית זו נוצרה על רקע הדרישות המחמירות בעירייה להיתרי בנייה, והתנגדותו של ברוורמן לבנייה של אלפי יחידות דיור בבסיס סירקין. אך נראה שחילופי ראשי השלטון המקומי עתידים לשנות את מקומה של פתח תקווה בכל הנוגע לקידום התחדשות עירונית בתחומה. עם כניסתו לתפקיד ראש העיר, הקים רמי גרינברג, ראש עיריית פתח תקווה, מינהלת התחדשות עירונית שתפקידה לקדם ביתר שאת התחדשות עירונית במרכז העיר, ליזום פרויקטים חדשים, לקדם פרויקטים קיימים ועוד. צעד זה מייצג את את תמיכתו בתהליכי התחדשות עירונית, "התחדשות עירונית הינה הכלי המרכזי בעזרתו הרשות מצליחה לחדש את האזורים הוותיקים והישנים, לחדש את חזות הבתים והשכונות, להעלות את ערך הדירות ולשפר באופן משמעותי את איכות חיי התושבים. ההתחדשות העירונית היא העתיד של העיר, בלעדיה אנו גוזרים על תושבי הגרים באזורים הישנים והוותיקים המשך חיים בתנאים ירודים, לעיתים בסביבה לא נאותה ומונעים מהם לשפר את איכות חייה", אומר גרינברג ומוסיף כי "הפוטנציאל להתחדשות עירונית בעיר פתח תקוה באמצעות תוספת יחידות דיור הינו עצום ומוערך באלפי יחידות דיור באזור מרכז העיר. אנו מתייחסים להתחדשות עירונית במובן הרחב של המילה. פתח תקוה מקדמת באופן מיטבי את הפרויקטים השונים ומיישמת בשום שכל את ההתחדשות העירונית, כלומר מאפשרת הגדלת מספר הדירות רק במקומות בהם נמצאו פתרונות לכל הנושאים הנגזרים מכך, כגון מקומות חניה, תשתיות מתאימות, הימצאות מוסדות חינוך ועוד, תוך שמירת עקרונות של עירוניות טובה, שמירה על איזון בין צרכי התושבים הקיימים והעתידיים לבין הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים השונים. נמשיך בשנים הקרובות לקדם התחדשות עירונית על כל נגזרותיה בכל שכונות העיר הוותיקות כמו גם במרכז העיר".

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

חולון: הצהרת מינהל התכנון לביטול התמ"א מובנת

חולון
ID 142644496 © Viculia | Dreamstime.com

בדומה לעיר פתח תקווה, גם בחולון לא שגשגה ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות. תנופת הבנייה בעיר הייתה בעיקר בנייה חדשה של שכונות יוקרתיות כמו ח-300 ו-ח-500.  על פי בדיקה שערכה חברת סיטיסקוור, בעיר חולון מקודמים למעלה מ-230  פרויקטים של התחדשות עירונית. כאשר 60% מהם במסגרת תמ"א 38/1 לחיזוק הבניין. השכונה המובילה בפרויקטים של התחדשות עירונית היא שכונת נאות רחל. שכונה ישנה, שמחירי הנדל"ן בה נמוכים יחסית לשאר חלקי העיר. סטטוס פרוייקטי תמ"א בשכונת נאות רחל, חולון הוא: 26 בניינים לפני היתר, 10 בעלי היתר ו-6 בניינים שפרויקט התמ"א בהם הושלם. בשכונות ג'סי כהן ותל גיבורים, הנחשבות לנחשלות, ומתאפיינות באוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי נמוך, היקף הפרויקטים עומד על 3%-4% מסך הפרויקטים בעיר. לאחרונה, סימנה עיריית חולון את שתי השכונות הללו כמתחם לפרויקט פינוי-בינוי. מוטי ששון, ראש עיריית חולון, מזדהה עם עמדת מינהל התכנון. "הצהרת מינהל התכנון מובנת וזאת לאור העובדה, שתמ"א 38 היא תכנית כלל ארצית, שאינה מתחשבת בנתוני המקום. לא ניתן גם להתעלם מכך, שהתכנית מחדשת מבנים ותו לא וכי אין בכוחה לייצר תהליכי התחדשות אמיתיים ללא פעולות משלימות. זו הסיבה שעירית חולון אישרה תכנית התחדשות כוללנית שעוסקת גם במרחב הציבורי, נותנת מענה לצרכי הציבור ומותאמת לעיר", אומר ששון, "תכנית זו תחליף את תמ"א 38 בחולון. לאור זאת, במישור המקומי עשינו את המוטל עלינו ואף יותר מכך-  יצרנו מנגנון מבוקר ואחראי לפיתוח העיר.  עם זאת, ברמה הארצית יש מקום לבחון סבסוד של תשתיות הנובעות מהציפוף הצפוי וכן האצה של מערכות הסעת המונים. ללא אלו, יהיה קשה מאוד לממש את התכניות, טובות ככל שיהיו".

קרית אונו: יש לתת מענה גם לבניינים באופן נקודתי

קרית אונו היא אחת מנושאות הדגל של ההתחדשות עירונית. בשנים האחרונות היו לא מעט תוכניות לפינוי ובינוי מאסיבי. הרשות המקומית אף הגדילה לעשות ופיתחה מודל ייחודי, שבו גם בניינים שאין כדאיות כלכלית לשפץ אותם, יכולים לעבור התחדשות. מודל זה מתאפשר בבניינים הסמוכים למתחמי פינוי בינוי. על פי המודל, היזם מחדש ומשפץ בניינים מבלי להוסיף בהם דירות. על מנת לממן זאת, מקבל היזם אחוזי בנייה נוספים במתחמי הפינוי בינוי. שגשוג ההתחדשות העירונית בקרית אונו בולט בעיקר ביחס לגודלה של העיר ולמספר התושבים בה. על פי בדיקה שערכה חברת סיטי סקוור, מתוך 51 פרויקטים של תמ"א המקודמים בעיר, מחציתם כבר אוכלסו או מצויים בתהליכי בנייה. כ-75% מהפרויקטים נעשו במסגרת תמ"א 38/1 חיזוק ובנייה. בשנה האחרונה אושרה במועצת העיר, תוכנית מתאר כוללנית לעיר, שבמסגרתה יוכפל מספר התושבים מ-40 אלף לכ-80 אלף עד לשנת 2040. על פי התוכנית, יתווספו לעיר כ-10,000 יחידות דיור חדשות, כשליש מהם במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי. "כרגיל, במדינת ישראל נוקטים בשיטה של "הכל או כלום" ולצערנו שופכים את התינוק עם המים, וגורמים לכך שבפועל לא עושים כלום", אומר ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו, "כוונת גופי התכנון בישראל לקדם מתחמים שלמים על פני בניינים בודדים הינה חיובית, מכיוון שהדבר מביא לכך שהרחוב משנה פניו לבניינים חדישים, עם חניונים תת קרקעיים, חנויות ושטחי מסחר בקומת הקרקע. התכנון מחדש מאפשר הקמת מבני ציבור חדשים באותם מתחמים, שבמקרה של קריית אונו, העיר חסרה מאוד היום, יחד עם סלילת שבילי אופניים ומדרכות רחבות בשל העתקת התשתיות. יחד עם זאת יש לתת מענה לבניינים שאינם חלק ממתחם גדול או לבניין הכלוא בין בניינים חדשים. גם לתושבי בניין זה יש לתת אפשרות לחיזוק מפני רעידת אדמה ולמיגון מפני ירי טילים. מבחינתי, כאשר קיימת מדיניות ברורה, הכל נוהגים בהתאם וכך נהגנו בקריית אונו, עת מועצת העיר הגדירה באופן הברור ביותר אילו בניינים מתאימים להריסה ובנייה ואילו מתאימים לעיבוי. כאשר הכל ברור – העיר מתחדשת במהרה".

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

כתבות שאולי פיספסתם

*#