תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם תמה דרכה של התמ"א?

אמות הסיפים של תעשיית ההתחדשות העירונית רעדו בשבוע שעבר, כאשר מינהל התכנון הצהיר, כי אין בכוונתו להמליץ על הארכה מחודשת של תוקף תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38). אם עמדתו תאומץ, תמ"א 38 תבוטל במאי 2020. האם משאבים אדירים, שהושקעו במאות תוכניות לקידום תמ"א 38 ברחבי הארץ, הולכים לרדת בקרוב לטמיון?

שלט לדרך ללא מוצא
ID 24563218 © Richard Williams | Dreamstime.com

כמדינה שנמצאת על קו השבר הסורי אפריקאי, רעידת אדמה גדולה שתפקוד את ישראל היא רק שאלה של זמן. בעשורים הראשונים לבניית הארץ לא היו עדיין תקנים וסטנדרטים לחיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה, כך נוצר מצב שבניינים אשר נבנו לפני שנת 1980 אינם עמידים בפני רעידת אדמה עוצמתית. משום כך הוחלט בשנת 2005 על תוכנית תמ"א 38 נוסח משולב.

הרעיון שעמד מאחורי היוזמה היה לקבוע הנחיות ברורות לחזק מבנים קיימים, כדי לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. בנוסף, התוכנית הגדירה הנחיות להריסה של מבנים קיימים אשר יש לחזקם בפני רעידות אדמה והסדרים להקמתם מחדש. כדי לעודד בעלי דירות לפעול לחיזוק הבניין, ניתנו להם זכויות בנייה אשר ישמשו למימון עלויות פרויקט תמ"א 38.

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

הכתובת הייתה על הקיר

בשנותיה הראשונות, תוכנית התמ"א דשדשה במקום ורק בשנים האחרונות החלה לצבור תאוצה. מאז שיצאה לדרך ב-2005, הוארכה פעמיים, בכל פעם ל-5 שנים.

על פי הלמ"ס, מספר הדירות שהחלו להיבנות בשנים האחרונות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, נעה בין 7,000 ל-6,000, מספר המהווה כ- 13%-14% מכלל התחלות הבנייה. על פי הדו"ח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2017 אשר נרשמה כשנת שיא בהיקף יחידות הדיור שאושרו בפרויקטים של התחדשות עירונית, אושרו 8,182 יחידות דיור בתכניות התחדשות עירונית, והונפקו 12,682 היתרים. 2,699 מיחידות הדיור היו בהיתרים במסגרת תכניות פינוי בינוי ו- 9,983 יחידות דיור בתמ”א 38.

הודעתו של מינהל התכנון אמנם תפסה את תעשיית בעלי המקצוע בהתחדשות עירונית לא מוכנים, אך אי אפשר לומר שהכתובת לא הייתה על הקיר. במהלך השנים האחרונות התגבשה ביקורת במינהל התכנון על האפקטיביות של תמ"א 38. עמדתם בנושא קבעה כי תמ"א 38 ברוב המקרים מסבה נזק למרקמים העירוניים, בשל טיפול נקודתי בבניינים בודדים, ואילו נושאי הסביבה העירונית - תשתיות תחבורה, חינוך וצורכי ציבור נזנחים. לכך מצטרפת גם החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה לגנוז את התיקון הרביעי לתמ"א, שמטרתו היתה להרחיב ולכלול בתוכנית גם מבנים שהוקמו עד 1995, במקום מבנים שהוקמו עד 1980, כפי שקובעת התוכנית הנוכחית.

ליאור גוזס, מנכל משותף בסיטיסקוור
עופר וקנין

רשויות מקומיות שמות רגליים לתמ"א

לביקורת של מינהל התכנון מתווספת גם התנגדותם של ראשי הערים במרכז הארץ להמשך קידום תוכניות תמ"א 38. בבחירות לרשויות המקומיות באוקטובר 2018, התחדשות עירונית כיכבה ברוב מצעי המפלגות. חלק מראשי הערים שקידמו בלהט את נושא התמ"א 38 הוחלפו, וחלק מאלו שנשארו, שינו את עמדותיהם. אחת הערים במרכז ששינו את מדיניותן לגבי התמ"א היא רמת גן, העיר שנחשבה לעיר הדגל של ההתחדשות העירונית. במשך שנים רבות, הרשות המקומית קידמה פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה, וראתה חשיבות רבה בחיזוק היסודות של מבני המגורים. כ-70% מהתחלות הבנייה בעיר, ורוב עסקאות הנדל"ן בשנים האחרונות היו במסגרת תמ"א 38. בעשור האחרון הייתה גדילה של כ-1000 יחידות דיור במסגרת תמ"א, דבר שהפך אותה לעיר השנייה בארץ (אחרי תל אביב) אשר הובילה בקידום תמ"א. אך כשישראל זינגר, תומך נלהב של תמ"א הוחלף בראש העיר המכהן כרמל שאמה הכהן, התנופה הזו נבלמה. חלק מהביקורת שהשמיע שאמה הכהן על קודמו בתפקיד הייתה כי נושא ההתחדשות העירונית לקה בהיעדר ראייה רחבה והתאמה לתשתיות הקיימות. לטענתו, היתרי הבנייה שניתנו בשנים האחרונות, וקצב הבנייה המסחרר, הרסו את העיר ולכן, כל עוד לא יהיה שינוי בתקציב ובתשתיות זה יהיה צעד חסר אחריות להוסיף בנייה. שאמה הכהן עמד מאחורי הצהרותיו כאשר עצירת אישור התוכניות הייתה אחת ההחלטות הראשונות שקיבל עם כניסתו לתפקיד.

נקודתיות הפרויקטים פוגעת בתכנון רחב של העיר

שאמה הכהן אינו ראש העיר היחיד שפועל כך, גם חילופי ראשי השלטון המקומי בעיר בת ים הובילו לעצירה בתחום ההתחדשות העירונית. בתקופת כהונתו של ראש העיר היוצא, יוסי בכר, החלה התעוררות בנושא תמ"א שבאה לידי ביטוי גם במנהלת התחדשות עירונית שקמה בעיר בשנה החולפת ובגדילה באישור יחידות הדיור. אם ב-2010 אושרו בסך הכול 58 יחידות דיור, ב-2017 כבר אושרו 700 יחידות דיור, גדילה של מאות אחוזים. בנוסף, בתקופת כהונתו של בכר, הוגדר יעד לתוספת של עד 24 אלף יחידות דיור, בשני העשורים הקרובים, כאשר 75% מהם יהיו במסגרת התחדשות עירונית. אך כניסתו של צביקה ברוט לתפקיד ראש העיר האטה ואף בלמה את קצב ההתחדשות העירונית. לשיטתו של ברוט, ההתחדשות העירונית נעשתה בבת ים עד כה ללא תכנון יעיל ומבלי להכין תשתיות מתאימות. טרם כניסתו לתפקיד הביע התנגדות עזה למגדלים, ובפברואר השנה עצר את בנייתם של כמה מהם וביטל פרויקטים של פינוי בינוי שכבר אושרו, על אף מחאת התושבים.

ראשי ערים נוספים הציפו את אחת הבעיות של תוכנית תמ"א – מתוכנית שייעודה היה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה לשדרוג נכסים באזורי ביקוש במרכז, ודווקא באזורים רבים בפריפריה, היכן ששם עולה הסיכון לפגיעה במקרה של רעידות אדמה, מקודמות מעט מאוד תוכניות להתחדשות עירונית בשל חוסר כדאיות כלכלית. ראשי הערים הלינו על כך שהנקודתיות של הפרויקטים פוגעות בתכנון הרחב של העיר. השליטה על ויסות והגדלת התשתיות בשכונות מסוימות, יצאו מכלל שליטת הרשויות המקומיות, והתוצאה היא עומס רב באזורים מסוימים הרבה מעבר לקיבולת תשתיות החינוך, הכבישים, המוסדות ושטחי הציבור.

ביטול תמ"א 38 יוביל לעליית מחירי הדיור

ניכר שבשנים האחרונות ממשלת ישראל עשתה מספר צעדים על מנת להוזיל את מחירי הדיור. אחד הניסיונות לייצר שינויים בשוק הנדל"ן היה מחיר למשתכן, אולם לאחרונה נראה כי התוכנית לא ממריאה ובוודאי שלא משפיעה על מחירי הדירות שממשיכים לטפס לאחר קיפאון רגעי.

התחדשות עירונית מהווה כיום כ- 15% מהתחלות הבנייה במשק, כ-14% מהדירות החדשות שנמכרו בשנה החולפת היו במסגרת התחדשות עירונית, רובן בבניינים שעברו תמ"א 38. ב־2018 הייתה תמ"א 38 אחראית לתוספת של 5,300 דירות חדשות בתל־אביב ובגוש דן. אם תמ"א 38 תיבלם, יצטמצם באופן משמעותי היצע הדיור בגוש דן, היכן שממילא יש חסך בעתודות הקרקע ולכן יוביל צעד זה לעליית מחירים ניכרת בשוק הדיור, בעיקר באזור המרכז. מעבר לכך, באזורים מסוימים אין כדאיות כלכלית פרט לתמ"א 38, ובשכונות שונות בערים יש צורך לשמר תמהיל ולא לצופף לגובה.

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

במחקר שערך עופר דרור רז, חוקר במועצה הלאומית לכלכלה, בנושא השפעת תמ"א 38 על מחירי הדירות, עלה כי הגדלת ההיצע שמאפשרת תמ"א 38 מביאה להורדת מחירי הדירות. לדברי דרור רז ככל שהוגשו יותר בקשות להיתרי בנייה במסגרת התמ"א ברשות מקומית מסוימת, מחירי שאר הדירות בה עלו פחות יחסית לרשויות מקומיות אחרות, וככל שמשך מתן היתרי הבנייה במסגרת תמ"א 38 הוא מהיר יותר ברשות מקומית מסוימת, כך מחירי שאר הדירות בה עלו פחות יחסית לרשויות אחרות.

אם הממשלה תאשר את המלצת מינהל התכנון לבטל את תמ"א 38 ללא חלופה מאושרת אחרת, יהיה זה צעד אבסורדי נוכח כל המאמצים שנעשו עד כה, גם אם אלו לא נשאו פרי, להוזיל את מחירי הדיור.

הכיוון – תמ"א המשולבת בתפישה מרחבית

להצהרת מינהל התכנון יש משקל רב אך הוא אינו היחיד שמכריע. המלצת מינהל התכנון תגיע למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הכוללת בין היתר נציגי ממשלה, נציגי שלטון מקומי וארגוני תכנון וסביבה. המועצה רשאית להאריך את תוקף התוכנית על אף עמדת מינהל התכנון, ועל הממשלה יוטל לאשר את החלטת המועצה.

בין אם עמדת מינהל התכנון תתקבל ובין אם לאו, אין ספק שההצהרות של מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, הרעידו תעשייה שלמה המונה מאות בעלי מקצוע מעו"ד, מפקחי בנייה, וקבלנים ועד אלפי דיירים שעמלים על מנת שהבניין הרעוע שבו הם חיים ייכנס לתהליך של תמ"א 38 והכניסה אותם למצב של חוסר וודאות.

בהנחה שההמלצה תאומץ ויהיה זה סוף דרכה של תמ"א 38, אין זה אומר שכל הפרויקטים של התחדשות עירונית יבוטלו לאלתר. פרויקטים המצויים בשלבים מתקדמים לקראת ביצוע יהיו ככל הנראה מוגנים, ובכללם בניינים אשר הגישו בקשה להוצאת היתר, משום שמדובר בשלב מתקדם אשר כל הנוגעים אליו עברו כברת דרך משמעותית.

"בכותרות נכתב 'סופה של התמ"א' או 'מותה של התמ"א', אבל כשבוחנים את האותיות הקטנות מבינים, שהתמ"א במתכונת הנוכחית אמורה להסתיים", אומר  ליאור גוזס מנכ"ל משותף בסיטי סקוור (CitySquare), "הרצון הוא שהתמ"א תשולב בתפישה מרחבית ולא בתפישה הקיימת כיום של הבניין הבודד. יש כבר היום לא מעט רשויות שמגבילות את התמ"א כדי למנוע עומסים וצפיפות יתר, ואל לנו לשכוח שאחד מהדברים שהכי נשמעים מטעם העיריות, הוא שחסרים להם היטלי ההשבחה".

אם וכאשר תוצע יוזמה חלופית, עליה היא להתמודד עם הכשל המרכזי של התמ"א – חוסר הלימה בין המרכז לפריפריה, כך שתהיה אחידות של התוכנית בכל חלקי הארץ. ככל הנראה, המגמה תהיה להסמיך כל רשות מקומית ליצור לעצמה תוכנית התחדשות עירונית שתתאים לה ולמאפייניה הייחודיים.
דיירים אשר מצויים בהליכים מתקדמים לביצוע תהליך תמ"א 38 בבניין, רצוי כי במהלך החודשים הקרובים, יובילו לזירוז השלבים הקודמים לבקשה להוצאת היתר על מנת שכל המשאבים והמאמצים שהושקעו עד כה לא ירדו לטמיון. עם זאת, חשוב לזכור שתמיד קיימת האפשרות שעמדת מינהל התכנון לא תתקבל, והתמ"א תוארך לתקופה נוספת. כיום אפשר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמי מגורים בפשטות וזאת באמצעות CitySquare  - אתר המנגיש מידע שקוף לציבור אודות התחדשות עירונית בנכסיו (ראה מסגרת). באתר ניתן לקבל כלים ולעבור תהליך בירור ראשוני אודות כדאיות פרויקטים של תמ"א או פינוי בינוי במקום המגורים. 

לחיזוי שווי הנכס שלך לאחר תמ"א 38 לחץ/י כאן

כתבות שאולי פיספסתם

*#