תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רווח של מיליון שקל התחיל מפלייר בתיבת דואר

כשזמינות הקרקעות הולכת ואוזלת ומחירי הדיור ממשיכים לטפס, התחדשות עירונית הופכת להיות מסלול רלוונטי למשפרי דיור. רכישת דירה באזורים "חמים" המיועדים להתחדשות עירונית נושאת את האפשרות לרווח המתחיל מ-500,000 ויכול לטפס בקלות גם ל-1,000,000 , וזאת ללא כל השקעה כספית מצד בעל הנכס. איך ניתן לדעת האם הנכס בו אנו גרים יכול להשביח באמצעות התחדשות עירונית?

בניינים
ID 37442670 © Zaslavsky Oleg | Dreamstime.com

אנו חיים כיום בעידן של התחדשות עירונית מאסיבית, הסיבה לכך היא פשוטה מאוד: מלאי הקרקעות מוגבל, ולכן לא נותר לנו אלא לבנות לגובה. בישראל חיים כיום קרוב ל- 9 מיליון איש בכ-3 מיליון דירות. על פי תחזיות, בעוד כ-60-70 שנה אנו נזדקק ל-5 מיליון דירות נוספות, שרובן יהיו בשטחי הערים השונות. ההתחדשות העירונית מהווה מנוף קריטי להגדלה של מלאי הדירות החדשות. עד לשנת 2040 היעד לתכנון הוא 800,000 יחידות דיור שייבנו במסגרת התחדשות עירונית.

לבדיקת התכנות כלכלית לתמ"א 38 בנכס שלך לחץ/י כאן

בחודש האחרון פורסמה רשימת הערים שזכתה לתקציב תכנון של התחדשות עירונית אשר יגיע לסך כולל של כ-20 מיליון . התקציב יופנה לתכנון התחדשות עירונית בתשעה מתחמי מגורים בערים אור יהודה, ירושלים, חולון, באר שבע, לוד וחדרה ויכלול כ-8,800 יחידות דיור חדשות במקום 1,780 יחידות דיור קיימות. בעלות או רכישת נכס במתחמים אלו, מבטיח עליית ערך משמעותית של הדירה תוך מספר שנים, מעבר להתייקרות הנדל"ן בשוק. זוגות ומשפחות צעירות שידם אינה משגת לרכוש דירה חדשה, יוכלו לרכוש דירה במתחם מגורים ישן, לפעול לקידום התחדשות עירונית, ולהשיג תוך מספר שנים עליית ערך משמעותית של הדירה, הרחבה של הנכס, ושדרוג משמעותי באיכות החיים.

בשנת 2007 רכשה מיכל מילשטיין דירה בת 3 חדרים ברחוב השומר 8 בגבעתיים. מצבו של הבניין שנבנה ב-1970 היה רעוע. "היו בבניין ליקויים של ביוב ואינסטלציה, תשתיות החשמל היו נוראיות, צינורות התפוצצו לעיתים קרובות. בכל שנה נאלצנו לגבות כספים מעבר לתשלומי וועד בית שוטפים. הבנו שאנחנו מפסידים כסף אם נשפץ. משום שלא היו חדרי ממ"ד, נאלצנו להעביר את תקופת צוק איתן בריצות למקלט הטחוב", מספרת מיכל.

ריבוי הליקויים בתשתיות הבניין והתחזוק היקר של מגרש החנייה, הובילו את מיכל לקדם את נושא התמ"א. "המטרה הראשונית שלי בפרויקט תמ"א הייתה אינטרס כלכלי. בתחילה רציתי לרכוש דירה חדשה, אבל יכולתי לקנות רק דירה ישנה ולשדרג אותה. אם קיימת אפשרות כמו תמ"א, אז צריך לפעול על מנת לקדם אותה. בנוסף, ידענו שהבניין בו אנו חיים לא ישרוד רעידת אדמה על פי הרעידות שהיו בו בתקופת צוק איתן".  

כיום ניתן לקצר את התהליך לקידום תמ"א

תהליך בחירת היזם בפרויקט הרחוב השומר 8 בגבעתיים עבר דרך איסוף מידע על יזמים מבניינים שכנים בשכונת בורוכוב. אך באופן הכי פרוזאי, מיכל קיבלה פלייר של היזם בתיבת הדואר שלה ויצרה איתם קשר, פגשה את מנהל החברה והתרשמה לגבי היציבות הכלכלית של החברה, פרמטר משמעותי מאוד בבחירת יזם. "התמקדתי ביזמים שמקדמים פרויקטים של תמ"א בגבעתיים כי בכל רשות מקומית יש חוקים אחרים שאותם צריך להכיר. ניגשתי בעצמי למחלקת הנדסה על מנת לברר את הדברים יותר לעומק. פניתי ל-4 יזמים שנתנו הצעות בסיסיות, בסופו של דבר בחרנו את היזם שנתן לנו את התוכנית שהרשימה אותנו, ושהציג חוסן כלכלי ונתן לנו להרגיש יותר בטוחים איתו. השקעתי המון אנרגיות בתהליך, צריך להוביל, אחרת זה לא קורה". למרבה המזל, פני הדברים השתנו היום. עדיין יש צורך להוביל את התהליך, אבל יש פלטפורמות שמקצרות את הדרך להתחדשות עירונית. באתר CitySquare ניתן באמצעות כלים פשוטים לאתר את היזם האידיאלי עבור הבניין המועמד לתהליך תמ"א. בפלטפורמה שיצרה החברה, ניתנת האפשרות לאתר בעלי מקצוע מובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל כמו יזם  ועו"ד מלווה דיירים, דמות קריטית לקידום התהליך ושמירת האינטרסים של בעלי הנכסים. באתר קיים מדרג חברתי של חברות היזמות, בו ניתן להתרשם מרשימות הפרויקטים של כל יזם, ולקרוא את חוות הדעת של דיירים אשר נכתבו על החברות השונות. בנוסף, ניתן להתרשם מדירוג חברות היזמות שנעשה על פי מד שביעות רצון הדיירים. מדד זה מבוסס על אלפי חוות דעת של דיירים, אשר להם היכרות עם היזמים בפרויקטים השונים שנעשו עימם בעבר. חברות היזמות שנכנסו לרשימה, נבדקו על ידי סיטי סקוור על פי ניסיונן בתחום, האיתנות הכלכלית שלהן ומעמדן המשפטי. אין ספק כי חיבור ליזם אשר יתאים לאופי הפרויקט, יפעל לטובת מימוש קידום תהליך של תמ"א.

ערך הדירה עלה מ-1,800,000  ל-2,800,000 תוך מספר שנים

המוטיבציה הכלכלית של מיכל אכן השיגה את יעדה - ערך הדירה לפני פרויקט תמ"א היה 1,800,000 לדירה של שלושה חדרים בגודל 88 מ"ר. התמורות לדיירים ברחוב השומר 8 בגבעתיים היו מרפסת שמש בגודל 12 מ"ר, חדר ממ"ד, מעלית, שדרוג התשתיות, החלפת אלומיניום בדירות, ומחסן. ערך הדירה לאחר תום הפרויקט הוא בין 2,400,000 - 2,800,000 לדירה של ארבעה חדרים בפרויקט המשתרעת על 120 מ"ר. "אין ספק שאיכות החיים שלנו עלתה מאז שהבניין עבר תהליך של תמ"א. היום כשיש אזעקות, אנחנו נכנסים לממ"ד ולא צריכים לרוץ למקלטים, כעת יש לנו מעלית ומחסנים. אמנם תשלום וועד הבית עלה מ-70 ל-250 , משום שהתחזוק יותר יקר אבל אנחנו חיים בסביבה נקייה ומסודרת. ההבדל בין הבניין הישן לזה החדש הוא הבדל של שמיים וארץ, וזה בא לידי ביטוי בכל היבט אפשרי". 

לבדיקת התכנות כלכלית לתמ"א 38 בנכס שלך לחץ/י כאן

הרווח שאותו השיגו דיירי השומר 8 בגבעתיים הוא באופן יחסי גבוה לעומת עליות בשווי הנכסים בשכונה. על פי בדיקה באתר CitySquare פרויקט תמ"א 38 ישפיע על עליית מחיר של כ-702,000 בדירה ממוצעת בשכונת בורוכוב, כאשר טרם התהליך, מחיר ממוצע של דירה בשכונה עומד על כ-1,711,000 , ומחירה של דירה לאחר סיום הפרויקט יעפיל ל- 2,413,000 . הסטטוס של פרוייקטי תמ"א בשכונת בורוכוב בגבעתיים הוא: 32 לפני היתר, 9 בעלי היתר, ו-9 פרויקטים כבר הושלמו. מיכל מספרת שמאז שקודם הפרויקט ברחוב השומר 8 בניינים רבים אחרים ברחוב ובשכונה החלו לקדם גם הם תמ"א 38. "אנחנו היינו החלוצים, בורוכוב התמלאה בבניינים שעוברים תמ"א בעקבותינו". 

כדאיות כלכלית היא פרמטר משמעותי בקידום התחדשות עירונית

תהליך התמ"א ברחוב האורנים 13 בהוד השרון, נמשך קרוב לארבע שנים מרגע שהוביל וועד הדיירים את קידום התהליך ועד לסיום הבנייה. בבניין בן 4 הקומות גרו 16 דיירים כאשר חלק מהדירות היו בנות 3 חדרים, וחלקן בנות 4 חדרים. למרות שהבניין היה במצב מתוחזק הוא היה ישן והשכנים קידם את נושא התמ"א על מנת להשביח את הנכס, להגדיל את הדירה ולחזק את הבניין מפני רעידות אדמה. הנושא של תמורות לדיירים ובכלל, הסיכוי למימוש פרויקט של תמ"א תלוי לא רק בהסכמת הדיירים אלא גם בכדאיות הכלכלית של היזם.

בשל ההכרה בסכנה הצפויה לאזרחים ולמבנים בארץ במקרה של רעש אדמה בשנת 2005 יזמה ועדה שמונתה על ידי הממשלה את חוק התמ"א (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה), ובחרה להטיל את יישומה על כוחות השוק, כך למעשה עברו עלויות הבנייה לשוק הפרטי. כדי לעודד בעלי דירות לפעול לחיזוק הבניין ניתנו להם זכויות בנייה אשר ישמשו למימון עלויות פרויקט תמ"א 38. בעלי הזכויות ימכרו את הזכויות ליזם, ויקבלו תמורות שונות כמו חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, שיפוץ המבנה, התשתיות, הוספת מעלית ועוד. בנוסף, הוענקו לבעלי הדירות תמריצים כמו הקלות ופטורים של מסים ממשלתיים ומוניציפאליים.

תמורות אלו מהווים בסיס להצלחת עסקת התחדשות עירונית ולהבטחה כי שהעסקה תהיה כלכלית הן ליזם על-פי הרווח היזמי המקובל בתחום, והן לבעלי הנכסים שדירותיהם תושבחנה באחוזים משמעותיים. שיקול הכדאיות הכלכלית מהווה פרמטר משמעותי בקידום מיזמים של התחדשות עירונית. במקרה הנוכחי, הדיירים לא היו מעוניינים שהיזם יבנה לגובה מעבר לקומה וחצי, ולכן היזם התנה את בניית חדרי הממ"ד בתמורה כספית גבוהה מצד הדיירים, והדיירים נאלצו לוותר על חדרי ממ"ד. סביר להניח שאם היזם היה בונה 3-4 קומות ומגדיל את רווחיו, הדיירים היו מקבלים חדרי ממ"ד ללא הדרישה לתמורה כספית גבוהה ליזם.

עלייה של כ-125,000 בשנה בשווי הנכס

מה בכל זאת קיבלו הדיירים ברחוב האורנים 13? מחסנים וחניות, מרפסת שמש בגודל של כ-15-18 מ"ר, לובי חדש, מעלית, חלונות ותריסים חדשים, מערכת חשמל חדשה, והחלפת כל הדודים. היזם קיבל 4 דירות, אחת מהן דירת פנטהאוז שנמכרה ב- 2,175,000 ודירת דופלקס שנמכרה ב-2,275,000 . הבנייה הסתיימה לפני 5 שנים, וכל התהליך עצמו, מרגע יוזמת המהלך ועד לתום הבנייה ארך כ- 4 שנים. שווי דירה בת 3 חדרים בבניין טרם הפרויקט הייתה למעלה מ-1,300,000 , לאחר תהליך התמ"א ערך הדירות עלה בכ-500,000 .

על פי בדיקה באתר CitySquare עליית ערך זהה תהיה בבניינים אחרים שיעברו תהליך של התחדשות עירונית בשכונת הדר. דיירים בבניינים בשכונה ייהנו מתמורות הכוללות: מחסן בגודל 5.9 מ"ר, מרפסת שמש בגודל 8.4 מ"ר, והרחבת דירה כוללת 11.9 מ"ר, בסך הכול עליית ערך של בניינים דומים בשכונת הדר תהיה בכ-449,000 . בדומה לשגשוגה של התחדשות עירונית בשכונת בורוכוב בגבעתיים בעקבות הפרויקט ברחוב השומר 8, גם כאן, שכונת הדר בכלל ורחוב האורנים בפרט החל בתהליך של התחדשות עירונית בעקבות הפרויקט ברחוב האורנים 13. על פי נתוני אתר CitySquare, סטטוס פרוייקטי תמ"א בשכונת הדר בהוד השרון הוא: 10 פרויקטים לפני היתר, 3 פרויקטים קיבלו היתר, ו-7 כבר הושלמו.

הדרך לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמי מגורים יכולה להיות היום פשוטה יותר, וזאת באמצעות CitySquare  - אתר המנגיש מידע שקוף לציבור אודות התחדשות עירונית בנכסיו (ראה מסגרת). באתר ניתן לקבל כלים ולעבור תהליך בירור ראשוני אודות כדאיות פרויקטים של תמ"א או פינוי בינוי במקום המגורים. 

לבדיקת התכנות כלכלית לתמ"א 38 בנכס שלך לחץ/י כאן

כתבות שאולי פיספסתם

*#