תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38: התעשרות במסווה של בטיחות

רוב תהליכי התחדשות עירונית זקוקים לתמריצים כלכליים. תמ"א מייצרת הן לבעלי הנכסים והן ליזמים מספיק סיבות לחייך בדרך לבנק, ונותנת מענה גם למיגון הבניינים כנגד רעידות אדמה וטילים ושיפור חזות פני העיר. בישראל קיימים כ- 80 אלף מבנים פוטנציאלים לתמ"א 38 ופינוי בינוי, כאשר כ-31 אלף מהם נמצאו כלכליים לפי ניתוח שביצעה חברת CitySquare. האם הבניין שלכם הוא אחד מהם?

פתח תקוה
ID 144201546 © Alexander Seleznyov | Dreamstime.com

הם מחזקים את המבנה, משפרים את חזות הרחוב, פותרים מצוקת דיור ומעלים את ערך הנכסים הקיימים. פרויקטים של תמ"א 38 משרתים בעת ובעונה אחת כמה מטרות ומספר בעלי האינטרסים לקדם אותם הולך וגדל: דיירים המבקשים להשביח את הנכס שלהם, ומקבלים תמורות בעבור מכירת זכויות בנייה. היזם, שאמנם משקיע מהונו ולוקח סיכון אך הרווח הסופי שלו הוא עצום – מכירת יחידות דיור חדשות בבניין. בערי המרכז, ערך הקרקע גבוה ומכאן נגזר גם ערכן הגבוה של הדירות, וכדי להגיע לרווחיות, היזם לא זקוק למכפלה גבוהה. כל יחידת דיור יכולה להגיע ל-2.000.000 וגם ל-3.000.000 מיליון, תלוי בשווי הקרקע באזור. בעלי מקצוע: עו"ד, חברות לליווי תהליכי התחדשות עירונית, מפקחי בנייה ועוד. המדינה והרשויות גם הן יוצאות ברווח מפרויקטים של התחדשות עירונית – תשתיות מיושנות מוחלפות בחדשות, הגירה של אוכלוסייה תוססת וצעירה מזרימה דם חדש והון חדש לעיר.

תמ"א 38/1 תמ"א 38/2 או פינוי בינוי - איפה הדייר ירוויח יותר?

בתהליך של תמ"א 38/1 המכונה גם תמ"א חיזוק, נוספים חדרי ממ"ד לדירות, מעלית ומיגון המבנה כנגד רעידות אדמה וטילים. בהתאם להחלטות ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ולהסכם של היזם מול הדיירים, יינתנו תוספות להרחבת הדירה ובנוסף מרפסת ומחסן. בתמ"א 38/1 הדיירים נשארים לגור בבתיהם, פירוש הדבר מגורים באתר בנייה למשך תקופה של כשנתיים בממוצע. זמן ביצוע הפרויקט, הוא יחסית מהיר, אך משום שהחיזוק נעשה על בניין שכבר קיים (בשיטת ה"טלאי"), יש אילוצים רבים ולרוב התשתיות בתוך הדירה אינן מוחלפות, גם התקרות והעמודים בדירות אינם מקבלים טיפול. אין ספק, שבתום התהליך ערך הדירה יעלה, על פי בדיקה שערכה חברת  CitySquare(ראה מסגרת) שוויה יעלה בכ-500,000 בממוצע, תלוי באזור ובשווי הממוצע של הקרקע. אם בעלי הנכס ישפצו את הדירה ויחדשו את התשתיות שלה, ערכה עשוי לעלות עוד.  

בתהליך של תמ"א 38/2 המכונה גם תמ"א הריסה ובינוי, הבניין נהרס כליל ונבנה מחדש על פי תקני הבנייה העדכניים. בתהליך זה הדיירים מפונים מבתיהם לדיור זמני לאורך תקופת הבנייה, כשבסופה הם מקבלים דירה חדשה עם כל התוספות והשדרוגים שמקבלים בתמ"א חיזוק. אך משום שמדובר בפרויקט יקר יותר לביצוע עבור היזם לעומת תמ"א 38/1, הוא ניתן לביצוע בעיקר בערים בהן שווי הקרקע גבוה מלכתחילה או במקרים בהם קיים פער גדול בין הבנוי כיום על המגרש לעומת זכויות הבניה העתידיות במגרש.

גראף

לחישוב כדאיות כלכלית בבניינך לחץ/י כאן

חתמת על פינוי בינוי? הרווחת דירה השווה פי 2 מהישנה

פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ועלותו גבוהה, על מנת להגדיל את כדאיותו הכלכלית, הוא יכלול לרוב מספר בניינים, כאשר התנאי הוא מינימום של 24 יחידות דיור קיימות.
משום שפרויקט פינוי בינוי נחשב ליקר יותר, יש חשיבות רבה לבחינת הכדאיות הכלכלית שלו עבור היזמים והקבלנים. הכדאיות עולה ככל שייבנו יותר דירות לעומת מספר הדירות המקורי, וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר. יש היתכנות גבוהה לפרויקט אם לדוגמא במקום בנייני שיכון המכילים עשרות דירות באזור המרכז ייבנו מגדלים גבוהים שיכילו מאות דירות. משום שמדובר בחידוש של מתחם שלם, סביר כי עליית ערך של דירה בפרויקט תהיה הגבוהה ביותר מבין שלושת האפשרויות. היחס השכיח של דירות בפינוי בינוי הוא 1:3 כלומר, על כל דירה קיימת של דייר שפונה, יבנו 3 דירות חדשות, אחת מהן היא לדייר, ושתי דירות שאותן ימכור היזם. הדירות החדשות אותן מקבלים דיירי הבניין בפרויקט פינוי בינוי מהוות קפיצה כלכלית אדירה אל מול ערך הדירה הישנה. ברוב המקרים מדובר בדירה בבניין מודרני עם הרחבה של כ-25 מ"ר בממוצע, חניה צמודה, מעלית  ופיתוח סביבתי עשיר לכלל המתחם . חשוב לציין שסטנדרט הבניה והמפרט בפרויקטים  של פינוי בינוי הוא זהה לסטנדט של הדירות החדשות שיתווספו לפרויקט. בפרויקטים מסוימים בערי המרכז מצליחים הדיירים לקבל תמורות גבוהות יותר עבור הענקת זכויות הבנייה ליזם. לרוב יהיה זה נגזרת של מחיר הדירה ורמת הצפיפות של המגרש, ויזם אשר רואה את המבנה והאזור שבו הוא ממוקם כבעל פוטנציאל רב, יהיה סבור כי משתלם לו לתת תמורה גבוהה לדיירים. דוגמא לכך היא פרויקט תמ"א 38 פינוי בינוי בשכונת ישגב בתל אביב שנעשה לפני כ-5 שנים, ושבו קיבלו 8 דיירים דירות בנות 150 מ"ר במקום הדירות בנות 60 מ"ר שפינו. גם בפרויקט שנעשה ברחוב נווה יהושוע ברמת גן קיבלו הדיירים תמורה נאה לדירתם הישנה: תוספת של כ-100 מ"ר לכל דירה בנוסף ל-2 חניות בטאבו, והגבהה של קומה אחת לעומת הדירה הישנה.

בשכונת הדר יוסף בתל אביב נעשו לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 פינוי בינוי, באחד מהם ברחוב קהילת לודג' עבור 48 דירות שיכון בנות 25-60 מ"ר יקבלו הדיירים דירות חדשות בנות 75 מ"ר וחנייה. בפרויקט פינוי בינוי מאסיבי אחר שהחל בשנות ה-90, נבנו 250 דירות במקום 96 דירות קטנות וישנות. משום רווחיותו הגבוהה של הפרויקט עבור היזמים, בעלי הדירות שידרגו באופן ניכר את נכסיהם כך שבעלי דירת חדר זכו בדירה בת שלושה חדרים, ובעלי דירת שני חדרים קיבלו דירה בת ארבעה חדרים. עדיין, דוגמאות אלה הן יוצאות מהכלל, ואינן מייצגות את התמורות לדיירים ברוב הפרויקטים של תמ"א 38 שנעשים כיום.

נתן החכם 15 תל אביב
גוגל street view

לנתונים אודות עליית ערך בשכונה שלך לחץ/י כאן

"כשאתם מקבלים בונוס, אתם לא מסרבים"

הרבה מים עברו בתהליכי התחדשות עירונית מיום שנחקק החוק ב-2005 ועד היום: תקנות לעידוד תמ"א, הקשחת עמדות נגד דיירים סרבניים, וגם אבולוציה של הדייר, שניגש בעבר לקדם פרויקט של תמ"א בעיקר על מנת לחזק את יסודות הבניין, ומבלי לדרוש תמורות, אך היום יודע גם יודע לדרוש ולהתמקח על מנת למקסם את התמורות.
ניצה פלד הגרה ברחוב נתן החכם 15 בתל אביב, היא מבין הדיירים החלוצים בתמ"א 38/1. הבניין שנבנה בשנות ה-20 ונחשב כיום לחלק מהעיר הלבנה, היה בתחילת שנות ה-2000 במצב רעוע. ניצה, יחד עם שאר דיירי הבניין ניסו למכור את הגג כדי לממן שיפוץ כולל של הבניין, ולהתקין בו מעלית. מושגים כמו הגדלת דירות, מרפסת, מחסן, חנייה – חבילת תמורות סטנדרטית כמעט בכל תמ"א – כלל לא היו חלק מהלקסיקון שלהם. במהלך ניסיונות הדיירים מרחוב נתן החכם 15 למצוא קבלן שייקח על עצמו את המשימה, נחקק חוק התמ"א ב-2005 וכעבור שנה נחתם הסכם ראשון. "בהתחלה ניסינו לשפץ עם עזרה וביצרון, אך הייתה התנגדות של דיירת, בגלל שהיה מדובר בשיפוץ שייעשה עם מימון עצמי. בהמשך פנינו ליזם שהיה למעשה מתווך דירות, הוא הצליח לשכנע את הדיירים, אך בסופו של דבר לא לקח את הפרויקט על עצמו בגלל שלא היה לו מספיק הון עצמי, והעביר ליזם אחר שהייתה לו יכולת להשקיע, רק ב-2009 נחתם הסכם חדש עם היזם שלקח את הפרויקט", מספרת ניצה ומוסיפה כי משום שהפרויקט לא היה רווחי מבחינת היזמים, כי החלקה קטנה ולא נותר מקום להרחבה, הדיירים לא קיבלו תמורה, אלא רק חיזוק יסודות הבניין ושיפוצו, בתוספת מעלית. המציאות הנדל"נית וגם הטכנולוגית עברה תמורות, כיום כל בעל נכס יכול לדעת באמצעות לחיצת כפתור באתר CitySquare מה שווי הבניין שבו הוא גר, ומה ההיתכנות שלו לתמ"א או לפרויקט של פינוי בינוי.

לדירוג היזמים המובילים בתל אביב

סימה סלע מרחוב בר אילן 33 ברעננה מספרת, כי המטרה הראשונית שלשמה ניסו לקדם תהליכי תמ"א לפני מספר שנים הייתה להשביח את הבניין ואת הנכסים. "הבניין היה ישן והיו לא מעט בעיות עם הצנרת. משפחות בעלי דירות קטנות, רצו להגדיל את הדירה שלהם. התמ"א הוא תהליך די חדש, אם קיימת אופציה כזו, למה לא? באופן אישי, אני לא כל כך התלהבתי, כי הדירה שלי הייתה משופצת וסיפקה אותי, אבל זרמתי עם מה ששאר הדיירים רצו - מרפסת וממ"ד, והשבחה של הדירה והבניין, לרוב האנשים זה מאוד משמעותי". דירה זהה בגודלה לזו של סימה נמכרה טרם הפרויקט בכ-1.750.00 וכיום ערכה מוערך בכ-2.200.000   - עליית ערך של כחצי מיליון לנכס בפרק זמן של כארבע שנים, מבלי שבעל הנכס יצטרך להשקיע בו, זה אכן משמעותי לרוב האנשים. "יש לנו צנרת חדשה, ובניין משופץ, אם לא היה תמ"א היינו נאלצים לשלם עשרות אלפי שקלים, העובדה שלא היו לנו הוצאות כבעלי הנכס מאוד משמעותית.  כשאתם מקבלים בונוס אתם לא מסרבים".

לדירוג היזמים המובילים בעיר רעננה

שרטוט
ארכיב הנדסי עיריית תל אביב. א. רובינשטיין אדריכלים.

"רכשנו את הדירה בגלל התמ"א"

חופית שמי נרקסון רכשה ב-2012 דירה בת 3 חדרים ברחוב בן יהודה 47, בפתח תקווה. הדירה נרכשה לאחר שכבר נמצא יזם, ונאספו מרבית החתימות של הדיירים. הבנייה שהחלה ב-2014 והסתיימה ב-2016 תרמה לאקזיט נאה למשפחת שמי נרקסון: כ-600,000 . "רכשנו ב-2012 את הדירה ב- 900,000 . עשינו "שיעורי בית" לפני שקנינו את הדירה. התמ"א היה הסיבה העיקרית לכך שקנינו את הדירה, כי הוא שדרג אותנו כלכלית. ב- 2012 לא הייתה תנופת תמ"א, וקנינו את הדירה במחיר טוב, אם היינו קונים אותה במועד מאוחר יותר, יש סיכוי שהמוכר היה מעלה את שווי הדירה כי היה מבין מה מגולם בה. התגוררנו בדירה בכל תהליך התמ"א ואחרי שהסתיים, מכרנו את הדירה - דירת 4 חדרים לא משופצת וללא חנייה בקומה ראשונה ב- 1.500.000 ".  

על פי ניתוח נתונים באתר CitySquare, הרווח של משפחת שמי נרקסון ממכירת הדירה הוא גבוה יותר מעליית ערך בדירה ממוצעת בפתח תקווה העומדת על כ-517,410 . לאחר פרויקט תמ"א בעיר הדיירים לרוב יקבלו תמורות הכוללות: הרחבת דירה בגודל של כ-12 מ"ר, מחסן בגודל 5 מ"ר ומרפסת שמש המשתרעת על 12 מ"ר.
כ-70% מסך הפרויקטים המקודמים כיום בהתחדשות עירונית בפתח תקווה הם במסגרת תמ"א 38/1 לחיזוק הבניין. מיעוטם נמצא בתהליך בנייה או אוכלס, ומרביתם בשלבי הגשת בקשות להיתרים במסלול תמ"א. תנופת הבנייה שהייתה בפתח תקווה בעשור האחרון הוסיפה לעיר כ-20 אלף יחידות דיור חדשות בעיקר בצפון ומזרח העיר, רובן בבנייה חדשה ובתוספת של שכונות חדשות כמו אם המושבות. הבנייה החדשה, השאירה את פתח תקווה הרחק מאחורי ערי המרכז בכל הנוגע להתחדשות עירונית. עם זאת, הפוטנציאל של העיר להתחדשות עירונית גבוה למדי וזאת בשל ריבוי מתחמי מגורים ישנים במרכז העיר.

לדירוג היזמים המובילים בפתח תקווה

שכונות משנות תדמית, והמחירים מזנקים

בבדיקה שנערכה באתר CitySquare, עלה כי עיר נוספת במרכז הארץ שההתחדשות העירונית בה לא משגשגת למרות הפוטנציאל הרב הגלום בה היא חולון. ב-2008 קודמו בעיר 237 פרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר 60% מהם הם פרויקטים של תמ"א 38/1 לחיזוק הבניין. עליית ערך בדירה ממוצעת בחולון לאחר פרויקט של תמ"א תעמוד על כ-563,656 . אולם, בשכונות המובילות בעיר בהיקף הפרויקטים של התחדשות עירונית כמו לדוגמא קרית עבודה, עליית ערך ממוצעת של דירה בשכונה תעמוד על 699,000 .
בשכונות כמו ג'סי כהן ותל גיבורים, הנחשבות לנחשלות, ומתאפיינות באוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי נמוך, בנוסף על מבנים ישנים המאפיינים שכונות אלו, היקף הפרויקטים עומד על 3%-4% מסך הפרויקטים בעיר. שכונות אלו סומנו כמתחם לפרויקט פינוי-בינוי, וההנחה היא כי תהיה עליית ערך משמעותית בדירות המצויות בהן. עם זאת, ייקח לא מעט זמן עד שנראה תוצאות.

שכונות רבות בישראל עברו ועוברות תהליכים של התחדשות עירונית. תהליכים אלו, אשר לרוב כוללים פרויקטים של פינוי בינוי ולכן יותר ממושכים, הביאו להגירה של אוכלוסיות חדשות לשכונה, לשינוי תדמית ולזינוק בשווי הדירות והנכסים באזור. שכונת נווה שרת בתל אביב היא דוגמא להתחדשות מוצלחת - המחירים בשכונה עלו בעשרות אחוזים זאת בנוסף לעלייה הגנרית במחירי הנדל"ן. כיום, מחיר התחלתי של דירה ממוצעת בשכונה יהיה כ-1.9 מיליון , לאחר עליית ערך ממוצעת של כחצי מיליון בעקבות תהליך של התחדשות עירונית, שווי הדירה יהיה בתום הפרויקט כ-2.5 מיליון .

לליווי תהליכי התחדשות עירונית ללא עלות

כתבות שאולי פיספסתם

*#